Лекция 2 на 25 мая 2020 Правовой режим земель населенных пунктов

Тема . Правовой режим земель населенных пунктов

1.       Понятие и состав земель населенных пунктов.

2.       Территориальное зонирование.

3.  Планирование использования земель населенных пунктов.

1. Понятие и состав земель населенных пунктов

Населенный пункт — территория концентрированного проживания людей. В России все населенные пункты делятся на виды, выделяемые по различным признакам. Используется несколько классификаций населенных пунктов. Земельный кодекс делит населенные пункты на города, рабочие, курортные и дачные поселки, сельские населенные пункты. В основе такой классификации лежит функциональная и производственная специализация насе­ленных пунктов в сочетании с численностью населения.

Конституция РФ (ст. 131) и Гражданский кодекс не используют понятие “населенный пункт”, заменяя его на понятие «поселение». В соответствии с этими нормативными актами поселения делятся на два вида в зависимости от функциональной и производственной специализации — городские и сельские.

Градостроительный кодекс РФ также исходит из наименования территорий концентрированного проживания людей “городскими и сельскими поселениями”, определяя их дальнейшую детальную классификацию в зависимости от численности населения. Так, городские поселения подразделяются на сверхкрупные, крупнейшие, крупные, большие города, малые города и поселки. Особое место занимают города федерального значения, которые по пра­вовому статусу приравнены к субъектам РФ. Предусматривается существование и такой категории городов, как “города науки”, которым решением Президента РФ присваивается статус наукограда. Сельские поселения бывают большими, средними и малыми. Несмотря на такие расхождения в терминологии, из смысла законодательства следует, что понятия “населенный пункт” и “поселение” являются синонимами.

Практика учета не совпадает в полном объеме ни с одним из вышеуказанных терминологических подходов, хотя очевидно отходит от понятий Земельного кодекса. Так, учетная статистика ведется по городам, подразделяемым на девять видов в зависимос­ти от численности населения, поселкам городского типа четырех видов по численности населения и сельских населенных пунктов, далее не классифицируемых. В общей сложности число населен­ных пунктов (поселений) превышает 160 тыс., из которых число городов составляет 1087, поселков городского типа 1918 и сельских населенных пунктов — свыше 157 тыс. Из общего числа городов 220 специализируются на тех или иных видах деятельности, позволяющих придать им статус наукоградов. Первым наукоградом объявлен г. Обнинск Калужской области.

В составе земель РФ земли, на которых расположены городские и сельские поселения, в законодательстве выделяются в самостоятельную категорию, именуемую землями населенных пунктов. Земли населенных пунктов отделяются от других категорий земель городской, поселковой чертой или чертой сельских поселений. Земельные участки, расположенные в пределах черты населенного пункта, образуют его территорию.

Проекты черты населенных пунктов разрабатываются органами местного самоуправления (за исключением городов федерального значения) на основе генеральных планов и вступают в силу после утверждения органами соответствующих субъектов РФ по согласованию с органами местного самоуправления. В категорию земель населенных пунктов не входят земли, занятые объектами жилой и производственной застройки, расположенные за чертой поселений. Так, земли, занятые поселками в национальных парках, лесном фонде, либо города закрытых административно-территориальных образований учитываются соответственно как земли природоохранного назначения, лесного фонда либо промышленности. Значительная часть сельских населенных пунктов расположена на землях сельскохозяйственного назначения. На территории таких поселений действует режим, установленный для данной категории земель.

В соответствии с учетными данными земли населенных пунктов составляют незначительную площадь сухопутной территории России — 18,6 млн га, или примерно 1%. На этих землях проживает основная часть населения России. При этом из 146,5 млн человек, составляющих население России, свыше 106 млн проживает в городах.

В состав земель поселений могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам:

жилым;

общественно - деловым;

производственным;

инженерных и транспортных инфраструктур;

рекреационным;

сельскохозяйственного использования;

специального назначения;

военных объектов;

Населенные пункты могут быть расположены не только на землях населенных пунктов. В от­ношении таких земель обычно действует правовой режим той ка­тегории земель, в составе которой они находятся.

Так, земли сельскохозяйственного назначения допускается ис­пользовать для дачного строительства (п. 2 ст. 81 ЗК РФ). Насе­ленные пункты могут быть расположены на территориях лечебно-оздоровительных местностей и курортов или на территориях национальных и природных парков. С федеральными органами исполнительной власти в области охраны окружающей среды со­гласовываются проекты развития населенных пунктов, находя­щихся на территориях национальных парков и их охранных зон, природных парков (п. 4 ст. 15, п. 5 ст. 21 Федерального закона «Об особо охраняемых природных территориях»).

Согласно ст. 10 Федерального закона «О территориях традици­онного природопользования коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации» на территориях традиционного природопользования могут выделять­ся поселения, в том числе поселения, имеющие временное значе­ние и непостоянный состав населения, стационарные жилища, стойбища, стоянки оленеводов, охотников, рыболовов.

Населенные пункты могут находиться на землях лесного фонда. В связи с этим ст. 9 Федерального закона «О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации» предусматривает, что земли, на которых расположены ранее созданные в целях освоения лесов поселки в границах земель лесного фонда, подлежат перево­ду в земли населенных пунктов.

2. Территориальное зонирование

В соответствии со статьями 85 ЗК РФ и 35 ГСК РФ в составе земель населенных пунктов могут выделяться территориальные зоны со следующим разрешенным использованием земельных участков:

1) жилые - для индивидуальной жилой, малоэтажной смешанной жилой, среднеэтажной смешанной жилой и многоэтажной жилой застройки, застройки объектами культурно-бытового назначения, иной застройки;

2) общественно-деловые - для застройки административными зданиями, объектами образовательного, культурно-бытового, социального назначения и иными объектами общественного использования;

3) производственные - для застройки промышленными, коммунально-складскими, иными производственными объектами;

4) инженерных и транспортных инфраструктур - для застройки объектами железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, инженерной инфраструктуры;

5) рекреационные - для отдыха граждан и туризма: городские леса, скверы, парки, городские сады, пруды, озера, водохранилища;

6) сельскохозяйственного использования;

7) специального назначения;

8) военных объектов;

9) особо охраняемых территорий;

10) иные.

В состав жилых зон могут включаться: зоны застройки индивидуальными жилыми домами; зоны застройки малоэтажными жилыми домами; зоны застройки среднеэтажными жилыми домами; зоны застройки многоэтажными жилыми домами; зоны жилой застройки иных видов. В жилых зонах допускается размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального и коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, объектов дошкольного, начального общего и среднего (полного) общего образования, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, гаражей, объектов, связанных с проживанием граждан и не оказывающих негативного воздействия на окружающую среду. В состав жилых зон могут включаться также территории, предназначенные для ведения садоводства и дачного хозяйства.

В состав общественно-деловых зон могут включаться: зоны делового, общественного и коммерческого назначения; зоны размещения объектов социального и коммунально-бытового назначения; зоны обслуживания объектов, необходимых для осуществления производственной и предпринимательской деятельности; общественно-деловые зоны иных видов. Общественно-деловые зоны предназначены для размещения объектов здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, социального и коммунально-бытового назначения, предпринимательской деятельности, объектов среднего профессионального и высшего профессионального образования, административных, научно-исследовательских учреждений, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, объектов делового, финансового назначения, иных объектов, связанных с обеспечением жизнедеятельности граждан.

В состав производственных зон, зон инженерной и транспортной инфраструктур могут включаться: коммунальные зоны - зоны размещения коммунальных и складских объектов, объектов жилищно-коммунального хозяйства, объектов транспорта, объектов оптовой торговли; производственные зоны - зоны размещения производственных объектов с различными нормативами воздействия на окружающую среду; иные виды производственной, инженерной и транспортной инфраструктур. Производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур предназначены для размещения промышленных, коммунальных и складских объектов, объектов инженерной и транспортной инфраструктур, в том числе сооружений и коммуникаций железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, а также для установления санитарно-защитных зон таких объектов в соответствии с требованиями технических регламентов.

В состав зон сельскохозяйственного использования могут включаться: зоны сельскохозяйственных угодий - пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими); зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, личного подсобного хозяйства, развития объектов сельскохозяйственного назначения.

В состав территориальных зон, устанавливаемых в границах черты населенных пунктов, могут включаться зоны сельскохозяйственного использования (в том числе зоны сельскохозяйственных угодий), а также зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, развития объектов сельскохозяйственного назначения.

В состав зон рекреационного назначения могут включаться зоны в границах территорий, занятых городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, пляжами, а также в границах иных территорий, используемых и предназначенных для отдыха, туризма, занятий физической культурой и спортом.

В зоны особо охраняемых территорий могут включаться земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение.

В состав зон специального назначения могут включаться зоны, занятые кладбищами, крематориями, скотомогильниками, объектами размещения отходов потребления и иными объектами, размещение которых может быть обеспечено только путем выделения указанных зон и недопустимо в других территориальных зонах.

В состав территориальных зон могут включаться зоны размещения военных объектов и иные зоны специального назначения.

Органом местного самоуправления могут устанавливаться иные виды территориальных зон, выделяемые с учетом функциональных зон и особенностей использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Для одной территориальной зоны устанавливается единый градостроительный регламент, который определяет основу правового режима земельных участков и всего, что находится над и под поверхностью земельных участков. Согласно статье 1 ГСК РФ градостроительный регламент - это устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства. Строительство объектов недвижимости, их реконструкция и расширение могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами. Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Согласно статье 36 ГСК РФ градостроительные регламенты устанавливаются с учетом:

1) фактического использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальной зоны;

2) возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков и объектов капитального строительства;

3) функциональных зон и характеристик их планируемого развития, определенных документами территориального планирования муниципальных образований;

4) видов территориальных зон;

5) требований охраны объектов культурного наследия, а также особо охраняемых природных территорий, иных природных объектов.

Действие градостроительного регламента распространяется в равной мере на все земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в пределах границ территориальной зоны, обозначенной на карте градостроительного зонирования.

Согласно пункту 4 статьи 85 ЗК земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если:

виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования;

их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом.

Если использование таких объектов опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры, оно в соответствии с федеральными законами может быть запрещено.

Реконструкция и расширение существующих объектов недвижимости, а также строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками, могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами.

3.Планирование использования земель населенных пунктов

Осно­вой правового режима земель населенных пунктов является пла­нирование использования этих земель, которое осуществляется путем территориального планирования, в результате чего разраба­тываются и утверждаются согласно ст. 23 ГсК РФ генеральные пла­ны поселении и городских округов.

Подготовка генеральных планов осуществляется применитель­но ко всем территориям поселений и городских округов. Генераль­ные планы включают в себя карты (схемы) планируемого разме­щения объектов капитального строительства местного значения, в том числе объектов электро-, тепло-, газо- и водоснабжения; авто­мобильных дорог, мостов, иных транспортных инженерных соору­жений; других объектов.

На картах (схемах) в генеральных планах отображаются грани­цы поселения, городского округа; существующие и планируемые границы населенных пунктов, входящих в состав поселения, го­родского округа; границы земель различных категорий; границы земельных участков, которые предоставлены для размещения объ­ектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения; границы территорий, подверженных рис­ку возникновения чрезвычайных ситуаций природного и техно­генного характера; и др.

Генеральные планы поселения, городского округа утвержда­ются представительным органом местного самоуправления посе­ления или городского округа (ст. 24 ГсК РФ).

Решение о подготовке проекта генерального плана принимает­ся главой местной администрации поселения или городского ок­руга. Проект генерального плана до его утверждения подлежит в соответствии со ст. 25 ГсК РФ обязательному согласованию в уста­новленном порядке.

Проект генерального плана должен быть опубликован в соот­ветствии с правилами официального опубликования муниципальных правовых актов, иной официальной информации не менее чем за три месяца до его утверждения и размещен на официальном сайте поселения или городского округа в Интернете, с тем чтобы заинтересованные лица имели возможность представить свои предложения по проекту.

Проект генерального плана подлежит обязательному рассмот­рению на публичных слушаниях, порядок проведения которых ус­тановлен в ст. 28 ГсК РФ. Представительный орган местного само­управления поселения или городского округа с учетом протоколов публичных слушаний по проекту и заключения по их результатам принимает решение об утверждении генерального плана или о его отклонении. Генеральный план подлежит опубликованию в по­рядке, установленном для официального опубликования муници­пальных правовых актов.

Обладатели прав на земельные участки и объекты капитального строительства, если их права и законные интересы нарушаются или могут быть нарушены в результате утверждения генерального плана, вправе оспорить генеральный план в судебном порядке.

Существует план реализации генерального плана поселения или городского округа.

Градостроительные планы земельных участков

Градостроитель­ные планы земельных участков готовятся применительно к застро­енным или предназначенным для строительства, реконструкции объектов капитального строительства земельным участкам (ст. 44 ГсК РФ). Они включаются в состав проекта межевания террито­рии или разрабатываются в виде отдельного документа.

В градостроительном плане земельного участка, в частности, указываются:

границы земельного участка;

границы зон действия публичных сервитутов;

минимальные отступы от границ земельного участка в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, со­оружений, за пределами которых строительство запрещено;

информация о градостроительном регламенте, в том числе о всех предусмотренных градостроительным регламентом видах раз­решенного использования земельного участка;

сведения о расположенных в границах земельного участка объ­ектах капитального строительства, объектах культурного наследия;

информация о технических условиях подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения.

Форма градостроительного плана земельного участка утверждена постановлением Правительства РФ от 29 декабря 2005 г. № 840.