Тема 4. Право собственности на землю
1. Понятие и особенности института права
собственности на землю.
2. Формы земельной собственности.
3. Субъекты, объекты и содержание земельной
собственности.
4. Основания возникновения и прекращения права
собственности на землю. Ограничение оборотоспособности земли.
1. Понятие и особенности института права
собственности на землю.
Право собственности является одним из центральных
правовых институтов гражданского права. Общие положения о праве собственности
на землю закреплены в гл. 17 ГК РФ. Однако регулирование вопросов
собственности на землю не является исключительной прерогативой гражданского
права. Специфика правового реагирования отношений собственности на землю
отражается в земельном, горном, водном, лесном законодательствах. Особенно
Отчетливо содержание права собственности на землю, как и на иные природные
ресурсы, проявляется в отношении права публичной собственности на землю.
Применяемые в земельном законодательстве
такие правовые способы и инструменты, как подразделение земель на категории,
установление ограничений прав на земельные участки, градостроительное
зонирование и некоторые иные также
отражают особенности содержания права частной собственности на землю.
Право собственности на землю имеет конституционно-правовое
содержание. В соответствии со ст. 9 Конституции РФ земля и другие
природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа
жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Земля
и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной
и иных формах собственности. Согласно ст. 36 Конституции РФ граждане и их
объединения вправе иметь в частной собственности землю. Владение, пользование
и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их
собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не
нарушает прав и законных интересов иных лиц.
Право собственности на
землю характеризуется следующими признаками:
·
оно
является основным земельным правом, от которого производны все
другие права на землю. Наличие собственника предполагается обязательным, в
отличие от других земельных прав, которые могут возникать только по воле
собственника;
·
по
своей правовой природе является вещным правом, независимо от формы
собственности (ст. 262 ГК), что обеспечивает юридическое равноправие различных
форм собственности в гражданском обороте, способствует более широкому
вовлечению земель, находящихся в государственной собственности, в гражданский
оборот;
·
по
временному признаку всегда является бессрочным правом, которое
существует, пока существует объект этой собственности – земельный участок или
земли;
·
праву
собственности на землю присущ целевой характер, который в разной форме
проявляется по отношению к государственной и иным формам и видам права
собственности. Целевое назначение государственных земель учитывается при
определении их состава, а также при распределении и перераспределении этих
земель другим лицам, все другие собственники используют земельные участки в
соответствии только с целевым назначением.
В понятие «права собственности на землю» можно
включить:
-
институт российского земельного права, нормы которого содержатся в Конституции
РФ (ст. 8, 9, 36 и др.), ГК РФ, ЗК РФ, в законах и подзаконных актах. Для
института права собственности на землю характерно сочетание двух признаков:
экономического и экологического, которые находятся в тесном взаимодействии;
-
земельное правоотношение, в котором выступают как субъекты права собственности,
так и иные лица, являющиеся носителями земельных прав и обязанностей;
-
субъективные правомочия собственников земли (право на совершение определенных
действий и на бездействие, на требование к другим лицам и на защиту, на
взыскание убытков);
-
юридический факт, порождающий определенные правоотношения как для
собственников, так и для иных лиц.
Право собственности на землю в объективном смысле представляет
собой институт земельного права, нормы которого регулируют статику земельных
волевых отношений собственности как состояние принадлежности участков земли
(ст. 8, 9, 35, 36, 72 Конституции РФ). Эти нормы содержатся и в других отраслях
российского законодательства. При этом, если в земельном праве формулируется
«конструкция» права собственности на землю, то в иных отраслях права
содержатся нормы, обеспечивающие эту конструкцию.
Право собственника на землю в субъективном смысле —
это закрепленная за собственником юридическая возможность владеть,
пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему земельным участком своей
властью и в своих интересах путем совершения в отношении этих земельных
участков действий, не противоречащих закону и иным нормативно-правовым актам и
не нарушающих права и охраняемые законом интересы других лиц, а также
возможность устранять вмешательство всех третьих лиц в сферу хозяйственной
деятельности собственника.
В практике и теории земельного права под «правом
собственности на землю» понимается право в субъективном смысле, включающее в
себя три правомочия - владение, пользование и распоряжение (п. 2 ст. 36
Конституции РФ)
С одной
стороны, в международном праве право собственности на землю рассматривается как
право собственности народов на природные ресурсы, органически связанное
с реализацией естественных и неотъемлемых прав человека, обеспечивающих его
жизнедеятельность. Так, в ч. 2 ст. 1 и ст. 25 Международного пакта об
экономических, социальных и культурных правах от 19 декабря 1966 г. закреплено
неотъемлемое право народов для достижения своих целей полностью и свободно обладать,
пользоваться и распоряжаться своими естественными богатствами и ресурсами. Ни
один народ ни в коем случае не может быть лишен принадлежащих ему средств
существования.
С другой
стороны, международное право закрепляет право каждого человека обладать
имуществом. Статья 17 Всеобщей декларации прав человека от 10 декабря 1948
г. гласит, что каждый человек имеет право владеть имуществом как единолично,
так и совместно с другими. В ст. 26 Конвенции Содружества Независимых Государств
о правах и основных свободах человека от 26 мая 1995 г. отмечается, что каждое
физическое или юридическое лицо имеет право на собственность. Никто не может
быть лишен своего имущества, кроме как в общественных интересах, в судебном
порядке и при соблюдении условий, предусмотренных национальным законодательством
и общепризнанными принципами международного права.
2. Формы земельной собственности
Право собственности подразделяется на
три основные формы в зависимости от субъектов права - правообладателей.
Выделяют государственную, муниципальную и частную собственность на земельные
участки. При этом право собственности, и в особенности право частной
собственности, носит ограниченный характер.
Так, собственник обязан соблюдать
установленное целевое назначение земельного участка, соблюдать ограничения,
установленные для оборота земельных участков, и т.д. Концепция ограничения
права частной собственности сформировалась в европейском праве в начале XX в. с
отменой Кодекса Наполеона и последовательно реализовалась в национальных
системах европейских стран. В нашей стране при введении частной собственности
на землю также был нормативно закреплен ограниченный характер права частной
собственности. То есть фактически установлен определенный приоритет публичных
интересов перед частными в сфере собственности на земельные участки.
Как уже было рассмотрено выше, в ст.
9 Конституции РФ провозглашено: "Земля и другие природные ресурсы могут
находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах
собственности". Перечень субъектов соответствующих форм собственности
определяется в соответствии с подразделом 2 Гражданского кодекса РФ. На момент
принятия Конституции РФ представлялось актуальным установление новых форм
собственности, например, предлагалось выделить в качестве самостоятельных форм
собственности собственность физических лиц и акционерных обществ. В настоящее
время образование дополнительных форм собственности не представляется
актуальным. Более того, поскольку круг субъектов права собственности
регулируется гражданским законодательством, которое находится в исключительном
ведении Российской Федерации, изменение круга субъектов права собственности на
региональном или муниципальном уровне невозможно.
Государственная собственность на
землю
К государственной собственности
относятся земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо
муниципальных образований (ст. 16 ЗК РФ). Субъектами государственной
собственности на землю являются органы государственной власти Российской
Федерации и субъектов РФ.
Государственная собственность на
землю имеет два уровня: федеральный, к которому относится собственность
Российской Федерации, и региональный уровень, включающий в себя собственность
республик в составе РФ, краев, областей, автономной области, автономных
округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга. На одни и те же земли не может быть
двух или нескольких собственников, так как общая совместная государственная
собственность не предусмотрена законодательством.
Согласно
ст. 17 ЗК РФ В федеральной собственности находятся
земельные участки:
которые признаны таковыми
федеральными законами;
право собственности Российской Федерации на
которые возникло при разграничении государственной собственности на землю;
которые приобретены Российской Федерацией по основаниям,
предусмотренным гражданским законодательством.
При этом Российская Федерация
обладает так называемой исключительной собственностью на земельные участки. На
основании целого ряда федеральных законов Российская Федерация может быть
единственным собственником целого ряда земель в силу их целевого назначения или
разрешенного вида использования. К таким землям относятся земельные участки в
соответствии с такими Федеральными законами, как Лесной кодекс, ФЗ "Об
обороне", ФЗ "О государственной границе" и др. Всего
насчитывается около 20 подобных федеральных законов. Так, Законом РФ от 15.04.1993 N 4802-1 "О статусе
столицы Российской Федерации" (ВВС РФ. 1993. N 19) установлено, что
объектами федеральной собственности являются земельные участки, на которых
расположены здания, строения, сооружения, находящиеся на территории г. Москвы,
в которых размещены высшие органы законодательной, исполнительной и судебной
власти РФ, Генеральная прокуратура РФ, ЦБ РФ, ПФР. В соответствии с ФЗ от
27.02.2003 N 29-ФЗ "Об особенностях управления и распоряжения имуществом
железнодорожного транспорта" (СЗ РФ. 2003. N 9. Ст. 805) земельные
участки, на которых размещены железнодорожные станции и железнодорожные
вокзалы, являются федеральной собственностью (п. 3 ст. 4). Согласно ст. 1 ФЗ от
31.05.1996 N 61-ФЗ "Об обороне" (СЗ РФ. 1996. N 23. Ст. 2750) земли,
предоставленные для нужд Вооруженных Сил РФ, других войск, воинских
формирований и органов, находятся в федеральной собственности. Статья 13 ФЗ от
19.07.1998 N 113-ФЗ "О гидрометеорологической службе" (СЗ РФ. 1998. N
30. Ст. 3609) государственную наблюдательную сеть, в том числе отведенные под
нее земельные участки и части акваторий, относит исключительно к федеральной
собственности.
Возникновение
права собственности при разграничении государственной собственности на землю -
на основании принятых до 1 июня 2006 г. актов Правительства РФ об утверждении
перечней земельных участков, на которые соответственно у РФ, субъектов РФ и
муниципальных образований возникает право собственности при разграничении
государственной собственности на землю, а также на основании вступивших в
законную силу судебных решений по спорам, связанным с разграничением
государственной собственности на землю;
Приобретение
РФ, ее субъектами или муниципальными образованиями земельных участков в
результате сделок у граждан, юридических лиц, других субъектов РФ,
муниципальных образований, получение их от граждан в порядке наследования и по
другим гражданско-правовым основаниям. В государственную или муниципальную
собственность поступают земельные участки, выкупленные у собственников для
государственных (муниципальных) нужд (ст. 49 ЗК РФ), конфискованные в порядке
ст. 50 и реквизированные (ст. 51).
К
федеральной собственности согласно ст. 3.1 ФЗ "О введении в действие
Земельного кодекса Российской Федерации" относятся земельные участки:
- занятые зданиями, строениями, сооружениями,
находящимися в собственности РФ;
-
предоставленные органам государственной власти РФ, их территориальным органам,
а также казенным предприятиям, государственным унитарным предприятиям или
некоммерческим организациям, созданным федеральными органами государственной
власти;
- находящиеся на праве постоянного
(бессрочного) пользования, праве аренды, праве безвозмездного срочного
пользования у государственных академий наук, у организаций, находившихся в
ведении государственных академий наук до дня вступления в силу Федерального
закона от 27 сентября 2013 г. N 253-ФЗ "О Российской академии наук,
реорганизации государственных академий наук и внесении изменений в отдельные
законодательные акты Российской Федерации", а также у государственных
учреждений, входящих в структуру Российской академии наук;
-
предоставленные в аренду Государственной компании "Российские
автомобильные дороги" федеральным органом исполнительной власти,
осуществляющим функции по оказанию государственных услуг и управлению
государственным имуществом в сфере дорожного хозяйства; - иные предусмотренные
федеральными законами земельные участки и предусмотренные федеральными законами
земли.
Соответствующие
нормы содержат ЗК РФ, ВК РФ, ЛК РФ и другие федеральные законы. Так, в
соответствии с п. 6 ст. 95 ЗК РФ в федеральной собственности находятся земли
государственных заповедников и национальных парков.
Согласно
п. 4 ст. 87 ЗК РФ федеральной собственностью являются также земли
промышленности и иного специального назначения, занятые федеральными
энергетическими системами, объектами использования атомной энергии, федеральным
транспортом, путями сообщения, объектами федеральной информатики и связи,
объектами, обеспечивающими космическую деятельность, объектами обороны и
безопасности, объектами оборонного производства, обеспечивающими статус и
защиту государственной границы РФ, другими объектами, отнесенными к ведению РФ
в соответствии со ст. 71 Конституции.
Федеральным законом от 23 июня 2014 г. N
171-ФЗ Земельный кодекс РФ дополнен главой V.5, которой регламентирован порядок
безвозмездной передачи земельных участков, находящихся в федеральной
собственности, в муниципальную собственность или собственность субъектов РФ:
установлены случаи и основания такой передачи, перечень видов земельных
участков, которые не подлежат подобной передаче, порядок передачи, основания и
порядок прекращения прав третьих лиц на безвозмездно передаваемый из федеральной
собственности земельный участок
Собственность субъектов РФ на землю.
Статья 18 ЗК РФ к собственности
субъектов Российской Федерации относит земельные участки:
- которые признаны таковыми
федеральными законами;
- право собственности субъектов
Российской Федерации на которые возникло при разграничении государственной
собственности на землю;
- которые приобретены субъектами
Российской Федерации по основаниям, предусмотренным гражданским
законодательством.
Использование земель, находящихся в
государственной собственности, осуществляется, как правило, путем создания
государственных унитарных предприятий либо путем передачи земель частным
землепользователям на вторичных правах, например, в аренду.
Одним
из критериев является признание федеральными законами нахождения отдельных
земельных участков в собственности субъектов РФ. Примером, в частности,
является ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях", согласно
которому особо охраняемые природные территории регионального значения являются
собственностью субъектов Федерации и находятся в ведении органов
государственной власти субъектов РФ.
При
разграничении государственной собственности на землю к собственности субъектов
РФ относятся:
а)
земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в
собственности субъектов РФ;
б) земельные участки, предоставленные органам
государственной власти, их территориальным органам, а также казенным
предприятиям, государственным унитарным предприятиям или некоммерческим
организациям, созданным органами государственной власти субъектов РФ;
в)
иные предусмотренные федеральными законами земельные участки и предусмотренные
федеральными законами земли.
Так, в
целях сохранения единства городского хозяйства городов федерального значения Москвы
и Санкт-Петербурга к их собственности отнесены:
-
земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в
собственности городов федерального значения и соответствующих внутригородских
муниципальных образований городов федерального значения;
-
земельные участки, предоставленные органам государственной власти городов
федерального значения и внутригородским муниципальным образованиям городов
федерального значения;
- земельные участки, предоставленные казенным
предприятиям, унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным
органами государственной власти городов федерального значения или органами
местного самоуправления внутригородских муниципальных образований городов
федерального значения;
- иные
земельные участки и земли, предусмотренные федеральными законами и принятыми в
соответствии с ними законами субъектов РФ - городов федерального значения
Москвы и Санкт-Петербурга.
Субъекты
РФ могут в соответствии с гражданским законодательством по предусмотренным им
основаниям приобретать в собственность земельные участки. Право собственности
субъектов РФ на земельные участки может возникнуть, в частности, в результате
заключения сделок по приобретению имущества (купли-продажи, мены, дарения и
др.), в результате выкупа земельного участка для государственных нужд и т.п.
Участие субъектов РФ в отношениях, регулируемых гражданским законодательством,
определяется по правилам гл. 5 ГК.
От
имени субъектов РФ могут приобретать и осуществлять имущественные права и
обязанности, выступать в суде органы государственной власти в рамках их
компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов. В случаях
и в порядке, которые предусмотрены федеральными законами, указами Президента РФ
и постановлениями Правительства РФ, нормативными актами субъектов РФ, по их
специальному поручению от их имени могут выступать государственные органы,
органы местного самоуправления, а также юридические лица и граждане.
Муниципальная собственность на
землю
Правом муниципальной собственности на
землю обладают органы местного самоуправления. Несмотря на то что данная форма
собственности была провозглашена еще в 1992 г. Законом "О местном
самоуправлении", долгое время в отношении муниципальной собственности был
известен только ее субъект - орган местного самоуправления. Поскольку правом
муниципальной собственности обладают негосударственные органы власти,
необходимо было детально урегулировать, какие земли и в каком порядке могут
быть переданы органам местного самоуправления. Однако это было выполнено только
в 2001 г. в ФЗ "О разграничении государственной собственности на
землю".
В муниципальную собственность
городов, районов (кроме районов в городах), сельских поселений, а также других
муниципальных образований для обеспечения их развития передаются земли,
находящиеся в государственной собственности. В муниципальную собственность
могут включаться земли, приобретаемые по решению местной администрации у других
собственников земельных участков путем их выкупа в установленном порядке.
Управление и распоряжение муниципальными землями осуществляются органами
местного самоуправления.
В соответствии со ст. 19 ЗК РФ
муниципальная собственность включает в себя земельные участки:
- которые признаны таковыми
федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъекта
Российской Федерации;
- право муниципальной собственности
на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю;
- которые приобретены по основаниям,
установленным гражданским законодательством.
При разграничении
государственной собственности на землю выделяется муниципальная собственность
только трех видов муниципальных образований: поселений, городских округов,
муниципальных районов. К ней относятся:
-
земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в
собственности соответствующих муниципальных образований;
-земельные участки, предоставленные органам
местного самоуправления соответствующих муниципальных образований, а также
казенным предприятиям, муниципальным унитарным предприятиям или некоммерческим
организациям, созданным указанными органами местного самоуправления;
- иные предусмотренные федеральными законами и
принятыми в соответствии с ними законами субъектов РФ земельные участки и
земли.
Среди
предусмотренных гражданским законодательством оснований приобретения права
собственности на земельные участки, наряду с различного рода сделками,
судебными решениями и иными юридическими фактами, особо следует отметить
признание судом права муниципальной собственности на бесхозяйную недвижимую
вещь
В силу
ст. ст. 124 и 125 ГК субъектом права муниципальной собственности
(правообладателем) является муниципальное образование, а не органы местного
самоуправления: городское собрание, администрация города и т.п. (см.
Постановление ФАС СевероКавказского округа от 03.06.2005 по делу N
Ф08-2295/2005).
В
соответствии с федеральным законом «Об общих принципах организации местного
самоуправления» муниципальными образованиями признаются:
-
сельское поселение - один или несколько объединенных общей территорией сельских
населенных пунктов (поселков, сел, станиц, деревень, хуторов, кишлаков, аулов и
других сельских населенных пунктов), в которых местное самоуправление
осуществляется населением непосредственно и (или) через выборные и иные органы
местного самоуправления; - городское поселение
-
город или поселок, в которых местное самоуправление осуществляется населением
непосредственно и (или) через выборные и иные органы местного самоуправления;
- муниципальный район - несколько поселений
или поселений и межселенных территорий, объединенных общей территорией, в
границах которой местное самоуправление осуществляется в целях решения вопросов
местного значения межпоселенческого характера населением непосредственно и
(или) через выборные и иные органы местного самоуправления, которые могут
осуществлять отдельные государственные полномочия, передаваемые органам
местного самоуправления федеральными законами и законами субъектов РФ;
- городской округ - городское поселение,
которое не входит в состав муниципального района и органы местного
самоуправления которого осуществляют полномочия по решению установленных
федеральным законом вопросов местного значения поселения и вопросов местного
значения муниципального района, а также могут осуществлять отдельные
государственные полномочия, передаваемые органам местного самоуправления
федеральными законами и законами субъектов РФ;
- внутригородская территория города
федерального значения - часть территории города федерального значения, в
границах которой местное самоуправление осуществляется населением
непосредственно и (или) через выборные и иные органы местного самоуправления.
Муниципальные
образования выступают в отношениях, регулируемых гражданским законодательством,
на равных началах с юридическими и физическими лицами. К ним применяются нормы
для юридических лиц, если иное не вытекает из закона или особенностей данных
субъектов.
При
определении круга субъектов, выступающих от имени собственника муниципальных
земель, необходимо руководствоваться нормами специального законодательства (п.
2 ст. 11 ЗК), а также положениями Конституции. В ст. 130 Конституции
определено, что местное самоуправление, т.е. самостоятельное решение населением
вопросов местного значения, владение, пользование и распоряжение муниципальной
собственностью, осуществляется гражданами путем прямого волеизъявления, а также
через выборные и другие органы местного самоуправления.
Таким
образом, в соответствии с законодательством от имени муниципального образования
права собственника в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной
собственности, могут реализовывать органы местного самоуправления (в рамках их
компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов) либо население
непосредственно. Органы местного самоуправления - избираемые непосредственно
населением и (или) образуемые представительным органом муниципального
образования органы, наделенные собственными полномочиями по решению вопросов
местного значения.
Для
решения вопросов местного значения и успешного развития муниципальных
образований ЗК предусматривает возможность безвозмездной передачи земель,
находящихся в государственной собственности, в собственность этих муниципальных
образований.
Частный
случай безвозмездной передачи имущества в муниципальную собственность
предусмотрен в ФЗ от 22.08.2004 N 122-ФЗ "О внесении изменений в
законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу
некоторых законодательных актов Российской Федерации в связи с принятием
Федеральных законов "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон
"Об общих принципах организации законодательных (представительных) и
исполнительных органов государственной власти субъектов Российской
Федерации" и "Об общих принципах организации местного самоуправления
в Российской Федерации" (СЗ РФ. 2004. N 35. Ст. 3607). Положения ч. 11 ст.
154 названного Закона предусматривают, что федеральное имущество, которое может
находиться в муниципальной собственности, подлежит безвозмездной передаче в
муниципальную собственность в случае, если нахождение указанного имущества в
федеральной собственности не допускается, в том числе в результате
разграничения полномочий между федеральными органами государственной власти и
органами местного самоуправления. Решения о передаче имущества из федеральной
собственности в муниципальную собственность принимаются федеральным органом
исполнительной власти, осуществляющим полномочия собственника имущества, если
иное не установлено Правительством РФ; органы государственной власти,
осуществляющие передачу имущества, обязаны передать, а органы местного
самоуправления, осуществляющие принятие имущества, обязаны принять передаваемое
имущество на основании решений в соответствии с передаточным актом. В случае
если в установленный срок передаточный акт не подписан и (или) не представлен
органу государственной власти, осуществляющему передачу имущества, он
утверждается уполномоченным органом в одностороннем порядке.
Следует подчеркнуть, что приведенные выше
положения, устанавливающие порядок безвозмездной передачи в муниципальную
собственность находящегося в федеральной собственности имущества, предполагают
необходимость учета волеизъявления органа местного самоуправления на такую
передачу, согласованных действий между органами местного самоуправления и
соответствующими органами государственной власти Российской Федерации.
Таким
образом, они не могут рассматриваться как позволяющие принимать решения о
передаче имущества из федеральной собственности в муниципальную в одностороннем
порядке, игнорируя волеизъявление органов местного самоуправления и объективную
необходимость такой передачи для осуществления местным самоуправлением своих
полномочий (см. Постановление КС РФ от 04.12.2007 N 828-О-П // СЗ РФ. 2008. N
2. Ст. 129).
Поскольку
в собственности муниципальных образований находятся, как правило, земельные
участки, расположенные на их территории, то в п. 3 комментируемой статьи
специально подчеркивается, что в муниципальную собственность могут передаваться
и земельные участки, находящиеся за пределами границ муниципальных образований.
Частная собственность на землю
Субъектами
частной собственности могут быть физические и юридические лица. Право граждан и
их объединений иметь в частной собственности землю закреплено в ч. 1 ст. 36
Конституции, расположенной в гл. 2 "Права и свободы человека и
гражданина", положения которой не могут быть изменены Федеральным
Собранием, для их пересмотра необходим созыв Конституционного Собрания. Таким
образом, установлена дополнительная гарантия обеспечения стабильности права
частной собственности.
Собственность
на земельные участки может быть индивидуальной (собственность гражданина и
юридического лица) либо общей. Общая собственность на земельные участки - это
собственность двух или нескольких лиц на земельные участки. Земельный участок
может принадлежать лицам на праве общей собственности с определением доли
каждого из собственников в праве собственности (общая долевая собственность)
или без ее определения (совместная собственность).
Общая
собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц
неделимого земельного участка. Общая собственность на делимый земельный участок
возникает в случаях, предусмотренных законом или договором. Например, в
существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены
многоквартирный дом и иные, входящие в состав такого дома, объекты недвижимого
имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в
многоквартирном доме (ст. 16 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса
Российской Федерации"
Общая
собственность на земельные участки является долевой, за исключением случаев,
когда законом предусмотрено образование общей совместной собственности на этот
участок.
Согласно
действующему законодательству установлена совместная собственность:
в
отношении земель крестьянского (фермерского) хозяйства, если соглашением между
членами хозяйства не установлено иного;
в
отношении общего имущества супругов (в том числе земельных участков), если иной
правовой режим не установлен брачным договором (ст. ст. 33 - 34 СК РФ);
в садоводческих, огороднических или дачных
некоммерческих товариществах на имущество общего пользования, приобретенное
таким товариществом за счет целевых взносов;
на
земельный участок садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого
объединения граждан, предоставленный за плату в совместную собственность членов
такого объединения.
Размер
долей участников общей долевой собственности считается равным, если иное не
предусмотрено законом или соглашением всех ее участников. Субъектами права
общей собственности могут быть не только физические и юридические лица, но и
публичные образования. Наличие двух и более сособственников на один участок
определяет закрепление в законодательстве особых правил по реализации
правомочий собственника.
Наиболее
распространенными основаниями возникновения права собственности на земельные
участки являются сделки и административные правовые акты (решения компетентных
органов о предоставлении в собственность земельных участков), также право
собственности на земельные участки может возникать из судебного решения, в силу
приобретательной давности и др.
Согласно
ч. 3 ст. 62 Конституции иностранные граждане и лица без гражданства пользуются
в России правами и несут обязанности наравне с гражданами Российской Федерации,
кроме случаев, установленных федеральным законом или международным договором
Российской Федерации. Тем самым Конституция в качестве общего принципа
российского законодательства устанавливает "национальный режим" для
иностранных лиц и лиц без гражданства, т.е. в отношении прав и обязанностей
приравнивает их к российским гражданам. Федеральный законодатель вводит
некоторые ограничения для иностранных граждан, лиц без гражданства и
иностранных юридических лиц в осуществлении права землепользования, тем самым
устанавливая изъятия из национального режима регулирования права частной
собственности на землю. В п. 3 комментируемой статьи содержится лишь одно из
существующих в федеральном законодательстве ограничений прав иностранных
граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц в отношениях
собственности на земельные участки. Указанное правовое регулирование имеет
целью обеспечить суверенные права Российской Федерации на все ее природные
богатства и ресурсы, защитить интересы российской экономики в переходный
период, гарантировать российским гражданам и юридическим лицам относительно
равные условия конкуренции с иностранным капиталом и тем самым - реализацию ими
конституционного права на свободное использование своих способностей и
имущества для предпринимательской и иной не запрещенной законом экономической
деятельности.
Указом
Президента РФ от 9 января 2011 г. №26 утвержден перечень приграничных
территорий, на которых иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные
юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками.
На примере Республики Дагестан, к таким территориям согласно данному указу
можно отнести следующие территории:
·
Муниципальное
образование "Ахтынский район".
·
Муниципальное
образование "Бабаюртовский район".
·
Муниципальное
образование "Дербентский район".
·
Муниципальное
образование "Докузпаринский район".
·
Муниципальное
образование "Карабудахкентский район".
·
Муниципальное
образование "Каякентский район".
·
Муниципальное
образование "Кизлярский район".
·
Муниципальное
образование "Магарамкентский район".
·
Муниципальное
образование "Рутульский район".
·
Муниципальное
образование "Тарумовский район".
·
Муниципальное
образование "Тляратинский район".
·
Муниципальное
образование "Цумадинский район".
·
Муниципальное
образование "Цунтинский район".
·
Муниципальное
образование "Город Дагестанские Огни".
·
Муниципальное
образование "Город Дербент".
·
Муниципальное
образование "Город Избербаш".
·
Муниципальное
образование "Город Каспийск".
·
Муниципальное
образование "Город Махачкала"
Отдельные
приграничные территории определены нормативными правовыми актами РФ или
устанавливаются законами соответствующих субъектов РФ. Например, Правительством
РФ было подписано распоряжение от 24.11.2005 N 2026-р, которым одобрен проект
Соглашения между Правительством РФ и Правительством Республики Казахстан о
порядке пересечения российско-казахстанской государственной границы жителями
приграничных территорий России и Казахстана. Данное Соглашение содержит перечень
приграничных территорий и определяет их как административно-территориальные
единицы, непосредственно примыкающие к российско-казахстанской государственной
границе. Поскольку в законодательстве отсутствует легальное определение
приграничных территорий, в юридической литературе по этому вопросу сложились
разные точки зрения. Приграничной территорией следует признать земли в пределах
административно-территориальных образований, непосредственно примыкающие к
Государственной границе РФ.
3.
Субъекты, объекты и содержание земельной собственности
Субъекты права
собственности на землю
В соответствии со
ст. 5 ЗК РФ участниками земельных отношений являются граждане, юридические
лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные
образования. При этом указанные субъекты права являются также участниками
отношений, регулируемых гражданским законодательством (см. п. 1 ст. 2, ст. 124,
125 ГК РФ, п. 3 ст. 3 Кодекса). Таким образом, вещные и иные права на земельные
участки в России могут принадлежать гражданам, юридическим лицам, государству
(Федерации и ее субъектам), а также муниципальным образованиям. Это
соответствует конституционному принципу, согласно которому земля может
находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах
собственности (ч. 2 ст. 9 Конституции РФ).
Граждане,
являющиеся субъектами прав на земельные участки, должны обладать
правоспособностью и дееспособностью в соответствии с гражданским
законодательством.
Правоспособность
гражданина - это его способность иметь гражданские права и нести обязанности
(гражданская правоспособность). Она признается в равной мере за всеми
гражданами. Правоспособность гражданина возникает в момент его рождения и
прекращается смертью (ст. 17 ГК РФ). Содержание правоспособности гражданина в
общем виде определено в ст. 18 ГК РФ: граждане могут иметь имущество на праве
собственности; наследовать и завещать имущество; заниматься предпринимательской
и любой иной не запрещенной законом деятельностью; создавать юридические лица
самостоятельно или совместно с другими гражданами и юридическими лицами;
совершать любые не противоречащие закону сделки и участвовать в обязательствах;
избирать место жительства; иметь права авторов произведений науки, литературы и
искусства, изобретений и иных охраняемых законом результатов интеллектуальной
деятельности; иметь иные имущественные и личные неимущественные права.
В силу
обладания гражданской правоспособностью любой гражданин имеет право участвовать
в гражданско-правовых отношениях, но не всякий способен реализовать это право.
Иными словами, для самостоятельной реализации всего объема своей
правоспособности гражданин должен обладать дееспособностью.
Согласно
ст. 21 ГК РФ дееспособность гражданина - это его способность своими действиями
приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские
обязанности и исполнять их (гражданская дееспособность). Наиболее существенными
элементами содержания дееспособности граждан является возможность
самостоятельного заключения сделок (сделкоспособность) и возможность нести
самостоятельную имущественную ответственность (деликтоспособность). В отличие
от правоспособности, дееспособность связана с совершением гражданином волевых
действий, что предполагает достижение определенного уровня психической
зрелости. В качестве критерия достижения гражданином возможности собственными
действиями приобретать права и нести обязанности закон предусматривает возраст.
По общему
правилу, гражданская дееспособность возникает в полном объеме с наступлением
совершеннолетия (по достижении 18-летнего возраста). Предусмотрены два исключения
из этого правила, допускающие возникновение полной дееспособности и в более
раннем возрасте.
Во-первых,
в случае, когда законом допускается вступление в брак до достижения 18 лет,
гражданин, не достигший 18-летнего возраста, приобретает дееспособность в
полном объеме со времени вступления в брак. Приобретенная в результате
заключения брака дееспособность сохраняется в полном объеме и в случае
расторжения брака до достижения возраста 18 лет.
Во-вторых,
ГК РФ ввел понятие, не использовавшееся ранее в гражданском законодательстве
России, - эмансипация (объявление несовершеннолетнего полностью дееспособным).
Несовершеннолетний, достигший возраста 16 лет, может быть объявлен полностью
дееспособным, если он работает по трудовому договору, либо с согласия
родителей, усыновителей или попечителя занимается предпринимательской
деятельностью. Эмансипация производится по решению органа опеки и
попечительства - с согласия обоих родителей, усыновителей или попечителя либо
при отсутствии такого согласия - по решению суда (ст. 27 ГК РФ). После
объявления несовершеннолетнего полностью дееспособным он самостоятельно несет
имущественную ответственность по своим обязательствам.
Права иностранных
граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц на приобретение в
собственность земельных участков определяются в соответствии с ЗК РФ,
федеральными законами (п. 2 ст. 5 ЗК РФ). Данное правило основано на нормах ч.
3 ст. 62 Конституции РФ, п. 1 ст. 2 ГК РФ, предусматривающих для иностранных
граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц национальный режим,
который в отдельных случаях может быть ограничен федеральным законом.
Статус
иностранных граждан и лиц без гражданства (апатридов) в Российской Федерации
определяется ФЗ от 25.07.2002 г. "О правовом положении иностранных граждан
в Российской Федерации" и иными федеральными законами. Как следует из
содержания ст. 2 и 4 указанного Федерального закона, иностранные граждане и
лица без гражданства пользуются в Российской Федерации правами и несут
обязанности наравне с гражданами России, за исключением случаев,
предусмотренных федеральными законами. Здесь речь идет прежде всего о случаях
ограничений ряда избирательных и трудовых прав, запретах на нахождение на
государственной и муниципальной службе, на военной службе по призыву, на
занятие деятельностью, допуск к которой иностранцев и апатридов ограничен
федеральным законом. Участие иностранных граждан в некоторых жилищных
правоотношениях ограничено федеральными законами". Ограничения в отношении
иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц в
области земельных и связанных с ними гражданско-правовых отношений установлены,
например, в п. 3 ст. 15, п. 1 ст. 22, п. 5 ст. 28, п. 12 ст. 30, п. 5 cт. 35,
п. 9 cт. 36 ЗК РФ.
Юридические
лица, являющиеся участниками земельных отношений, которым могут принадлежать
права на земельные участки, также могут быть как российскими, так и
иностранными. Российские юридические лица могут действовать в форме
коммерческих или некоммерческих организаций любых видов, создание которых
возможно в соответствии с главой 4 ГК РФ. Иностранные юридические лица -
субъекты прав на землю - должны быть созданы по правилам законодательства
соответствующих иностранных государств. Для отдельных видов юридических лиц
федеральными законами установлены ограничения в приобретении некоторых прав на
земельные участки, о чем подробнее будет сказано ниже.
Государство
и муниципальные образования также участвуют не только в земельных, но и в гражданско-правовых
отношениях. В соответствии со ст. 124 ГК РФ Российская Федерация, субъекты
Российской Федерации (республики, края, области, города федерального значения,
автономная область, автономные округа), а также городские, сельские поселения и
другие муниципальные образования выступают в отношениях, регулируемых
гражданским законодательством, на равных началах с иными участниками этих
отношений - гражданами и юридическими лицами. К государству и муниципальным
образованиям как субъектам гражданского права применяются нормы, определяющие
участие юридических лиц в отношениях, регулируемых гражданским
законодательством, если иное не вытекает из закона или особенностей данных
субъектов.
Напомним,
что порядок участия Российской Федерации, субъектов Российской Федерации,
муниципальных образований в отношениях, регулируемых гражданским
законодательством, установлен в ст. 125 ГК РФ.
От
имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации могут своими
действиями приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные
права и обязанности, выступать в суде органы государственной власти в рамках их
компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.
От имени
муниципальных образований своими действиями могут приобретать и осуществлять
указанные права и обязанности органы местного самоуправления в рамках их
компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.
В
зависимости от видов вещных и иных прав, носителями которых могут выступать перечисленные
выше участники земельных отношений, в п. 3 ст. 5 Кодекса в нормах-дефинициях
установлены следующие понятия и определения:
- собственники земельных участков - лица, являющиеся
собственниками земельных участков;
- землепользователи - лица, владеющие и пользующиеся
земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на
праве безвозмездного срочного пользования;
- землевладельцы - лица, владеющие и пользующиеся земельными
участками на праве пожизненного наследуемого владения;
- арендаторы земельных участков - лица, владеющие и
пользующиеся земельными участками по договору аренды, договору субаренды;
- обладатели сервитута - лица, имеющие право ограниченного
пользования чужими земельными участками (сервитут).
Объекты права
собственности на землю
Объектами
земельных отношений являются:
1) земля как природный объект и природный ресурс;
2) земельные участки;
3) части земельных участков.
Земельный участок как объект
права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю
является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности
и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально
определенной вещи. В случаях и в порядке, которые установлены федеральным законом, могут создаваться искусственные земельные участки.
Понятие "природные
ресурсы" используется в ст. 9 и 72 Конституции РФ. При этом оно не
отождествляется с объектами собственности. Назначение природных ресурсов
намного шире и содержательнее: они используются и охраняются как основа
жизнедеятельности народов, проживающих на соответствующей территории. В
природных ресурсах могут выделяться предметы, способные быть объектами
отношений собственности, а не наоборот. Неслучайно в Федеральном законе от 10
января 2002 г. "Об охране окружающей среды" содержатся следующие
определения: земля как природный объект есть естественная экологическая
система, природный ландшафт, а как природный ресурс - это те компоненты
природного объекта, что используются или могут быть использованы при
осуществлении хозяйственной деятельности.
ЗК РФ по-новому, в сравнении с ранее действующим законодательством,
определяет земельный участок как объект земельных отношений. Им является часть
поверхности земли (в том числе и ее почвенный слой), границы которой поддаются
описанию и удостоверяются в установленном порядке.
В ст.1 ЗК РФ речь идет о земле в
том числе "как недвижимом имуществе, об объекте права собственности и иных
прав на землю". Более широкое определение сформулировано в Федеральном
законе от 2 января 2000 г. "О государственном земельном кадастре":
земельный участок - часть поверхности земли (в том числе поверхностный
почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке
уполномоченным государственным органом, а также то, что находится над и под
поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными
законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными
федеральными законами. Согласно ст.40 ЗК РФ право собственности на земельный
участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный
(почвенный) слой, общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные
воды, замкнутые водоемы, расположенные на нем многолетние насаждения, если иное
не установлено законом.
В
настоящее время немаловажное значение, имеет принцип подробного распределения
всех земель по своему целевому назначению (ст.7 ЗК РФ). Это значит, что земли в
Российской Федерации четко подразделяются на земли сельскохозяйственного
назначения; земли поселений; земли промышленности, энергетики, транспорта,
связи, радиовещания, телевидения, информатики; земли для обеспечения
космической деятельности; земли обороны, безопасности и земли иного
специального назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли
лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса.
ЗК РФ
предусмотрена возможность указывать вышеперечисленные категории земель в актах
федеральных органов исполнительной власти, органов исполнительной власти
субъектов Российской Федерации и актах органов местного самоуправления,
регламентирующих порядок предоставления земельных участков, а также в
договорах, предметом которых являются земельные участки, кроме того, в
документах государственного земельного кадастра и документах о государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Кодекс возлагает на
Правительство РФ обязанности по отнесению земель, находящихся в федеральной
собственности, к определенным категориям, а также по их переводу из одной
категории в другую. За органами исполнительной власти субъектов Российской
Федерации ЗК РФ закрепляет определенные обязанности, в круг которых входит
отнесение к той или иной категории земельных участков, находящихся в
собственности субъектов Российской Федерации, и земель сельскохозяйственного
назначения, находящихся в муниципальной собственности. На органы местного
самоуправления возложены обязанности по отнесению земель, находящихся в
муниципальной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного
назначения, к определенным категориям и их переводу из одной категории в
другую. Земли, находящиеся в частной собственности, подразделяются на земли
сельскохозяйственного назначения и земли иного целевого назначения. Органы
исполнительной власти субъектов Российской Федерации могут относить земли к
категориям или переводить их из одной категории в другую, в частности по землям
сельскохозяйственного назначения, находящимся в частной собственности, а органы
местного самоуправления могут выполнять те же функции, но в отношении земель
иного целевого назначения, находящихся также в частной собственности.
Содержание права собственности на землю составляют правомочия владения,
пользования, распоряжения (ст. 209 ГК РФ):
1. правомочие владения –
возможность фактического обладания собственником принадлежащим ему имуществом;
2. правомочие пользования –
возможность потребления (присвоения) собственником полезных свойств имущества;
3. правомочие распоряжения –
возможность определения собственником юридической судьбы имущества (его
отчуждения, передачи в пользование другим лицам, пользования самим
собственником и т.д.).
Иными словами, собственник вправе
самостоятельно совершать сделки относительно своего имущества, в том числе
отчуждать свое имущество в собственность другим лицам либо передавать им права
владения или пользования, оставаясь при этом собственником.
Все три правомочия имеют ясно выраженный
физический и юридический аспект. Общие права собственников земли закреплены,
кроме указанной статьи ГК РФ, и в ст. 40 ЗК РФ (Права собственников
земельных участков на использование земельных участков).
Ст. 209 ГК РФ в частности
определяет следующие права собственника:
- отчуждать свое имущество в собственность другим
лицам;
- передавать другим лицам, оставаясь собственником,
права владения, пользования и распоряжения имуществом;
- отдавать имущество в залог и обременять его
другими способами;
- распоряжаться имуществом иным образом.
1. использовать в установленном порядке
для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные
полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также пруды, обводненные карьеры
в соответствии с законодательством Российской Федерации;
2. возводить жилые, производственные,
культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым
назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением
требований градостроительных регламентов, строительных, экологических,
санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;
3. проводить в соответствии с
разрешенным использованием оросительные, осушительные, культуртехнические и
другие мелиоративные работы, строить пруды и иные водные объекты в соответствии
с установленными законодательством экологическими, строительными,
санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями;
4. осуществлять другие права на
использование земельного участка, предусмотренные законодательством.
Статья 42 ЗК РФ устанавливает следующие
обязанности собственников земельных участков и лиц, не являющихся
собственниками земельных участков, по использованию земельных участков:
·
использовать земельные участки в соответствии с
их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей
среде, в том числе земле как природному объекту;
·
сохранять межевые, геодезические и другие
специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с
законодательством;
·
осуществлять мероприятия по охране земель,
лесов, водных объектов и других природных ресурсов, в том числе меры пожарной
безопасности;
·
своевременно приступать к использованию
земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков
предусмотрены договорами;
·
своевременно производить платежи за землю;
·
соблюдать при использовании земельных участков
требования градостроительных регламентов, строительных, экологических,
санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов,
осуществлять на земельных участках строительство, реконструкцию зданий,
сооружений в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной
деятельности;
·
не допускать загрязнение, истощение,
деградацию, порчу, уничтожение земель и почв и иное негативное воздействие на
земли и почвы;
·
не препятствовать организации - собственнику
объекта системы газоснабжения, нефтепровода или нефтепродуктопровода либо
уполномоченной ею организации в выполнении ими работ по обслуживанию и ремонту
расположенных на земельных участках и (или) под поверхностью земельных участков
объектов системы газоснабжения, нефтепроводов и нефтепродуктопроводов,
аммиакопроводов, по предупреждению чрезвычайных ситуаций, по ликвидации
последствий, возникших на них аварий, катастроф;
·
выполнять иные требования, предусмотренные
Земельным Кодексом, федеральными законами.
5. Основания возникновения и прекращения права
собственности на землю. Ограничение оборотоспособности земли
Основания возникновения права собственности на землю
Основания приобретения земельных участков в собственность:
1) в частную собственность (по Гражданскому кодексу РФ):
1. на основании договора купли-продажи,
мены, дарения или иной сделки об отчуждении земельного участка (ст. 218);
2. в порядке наследования, а также
в результате правопреемства при реорганизации юридического лица (п.
2 ст. 218);
3. в
порядке приватизации земельных участков, находящихся в
государственной или муниципальной собственности (ст. 217);
4. по иным основаниям (п. 3 ст. 218),
например, в силу приобретательной давности.
2) в государственную
собственность (ст. 17,
18 ЗК РФ):
1. по федеральным законам;
2. процедура разграничения
государственной собственности на землю;
3. гражданско-правовые основания;
4. безвозмездная передача из федеральной
собственности (для собственности субъектов федерации).
3) в муниципальную собственность (ст. 19 ЗК РФ):
1. по федеральным законам и принятым в
соответствии с ними законам субъектов Российской Федерации;
2. процедура разграничения
государственной собственности на землю;
3. гражданско-правовые основания;
4. безвозмездная передача в
муниципальную собственность из федеральной собственности.
Государственная регистрация сделок с
земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах.
Право частной собственности удостоверяется свидетельством о государственной
регистрации права частной собственности и возникает с момента такой
регистрации.
Переход права
собственности на земельный участок на основании сделки об отчуждении
Под сделками понимаются действия
граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или
прекращение гражданских прав и обязанностей.
Сделки с земельными участками
совершаются в письменной форме. Так как предметом договора может быть
только индивидуально определенное имущество, к договору в обязательном
порядке прилагается кадастровый паспорт земельного участка.
Отсутствие паспорта влечет признание сделки недействительной.
Все сделки с землей подлежат
обязательной государственной регистрации территориальными органами Федеральной
службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Данные о совершении
сделок вносятся в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и
сделок с ним.
Сделки дарения и мены совершаются по
правилам гражданского законодательства. Особого порядка совершения данных
сделок федеральным земельным законодательством не предусмотрено.
Ничтожным является условие передачи
земельного участка после смерти дарителя. Отказ от земельного участка после
оформления его в собственность является добровольным отказом от участка,
прекращающим право собственности на него, и право на участок переходит к
государству.
Основной трудностью при заключении
договора мены может стать оценка земельного участка как объекта недвижимости,
поскольку по общему правилу (п. 1 ст. 568 ГК РФ) обмениваемые вещи
предполагаются (должны быть) равноценными. Такая оценка будет примерной, если
она будет произведена сторонами. В случае, когда соглашение насчет цены
обмениваемого имущества не достигнуто, стороны могут прибегнуть к услугам
профессионального оценщика недвижимости, и, если вещи будут неравноценными,
сторона, имеющая менее ценную вещь, должна будет доплатить разницу в ценах (п.
2 ст. 568 ГК РФ). Цена обмениваемого земельного участка должна быть не ниже
нормативной.
В ст. 15 ЗК РФ установлен принцип
равного доступа к приобретению земельных участков в собственность. Однако из
данного принципа есть исключения:
1. собственник здания,
сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или
аренды данного земельного участка (п. 3 ст. 35 ЗК РФ);
2. иностранные граждане,
лица без гражданства и иностранные юридические лица - собственники зданий,
сооружений, находящихся на чужом земельном участке, имеют преимущественное право покупки или
аренды данного земельного участка (п. 5 ст. 35 ЗК РФ).
Переход права собственности на
земельные участки по наследству
Правоотношения по передаче земельных
участков по наследству регулируются нормами гражданского, наследственного и
семейного законодательства.
Наследование представляет собой
одностороннюю сделку, т.е. сделку, для совершения которой достаточно выражения
воли одной стороны, в данном случае наследодателя.
Наследование земельных участков
осуществляется по завещанию, а при его отсутствии - по закону (ст. 1111 ГК РФ).
Наследование есть вид универсального
правопреемства, субъектами которого в большинстве случаев выступают граждане
(ст. 1110 ГК РФ).
Каждый гражданин вправе завещать свое
имущество (в частности, и земельный участок) любому лицу или нескольким лицам,
в том числе и не входящим в круг наследников по закону. Завещание должно быть
составлено письменно и нотариально удостоверено.
Согласно ст.
1181 ГК РФ, принадлежавшие наследодателю на праве собственности:
- земельный участок или
- право пожизненного наследуемого владения земельным
участком
входит в
состав наследства и наследуется на общих основаниях,
установленных Кодексом. На принятие наследства, в состав которого входит
указанное имущество, специальное разрешение не требуется.
При
наследовании земельного участка или права пожизненного наследуемого владения
земельным участком по наследству переходят также находящиеся в границах этого
земельного участка поверхностный (почвенный) слой, водные объекты, находящиеся
на нем растения, если иное не установлено законом.
Переход права на земельный участок,
находящийся в государственной или муниципальной собственности
Согласно ст. 39.1 ЗК РФ земельные
участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности,
предоставляются на основании:
1. решения
органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае
предоставления земельного участка - в собственность бесплатно
(приватизация) или в постоянное (бессрочное) пользование;
2. договора
купли-продажи в случае предоставления земельного участка в
собственность за плату;
3. договора
аренды в случае предоставления земельного участка в аренду;
4. договора
безвозмездного пользования в случае предоставления земельного
участка в безвозмездное пользование.
Продажа находящихся в государственной
или муниципальной собственности земельных участков, в соответствии
с основным видом разрешенного использования которых предусмотрено
строительство зданий, сооружений, не допускается, за исключением случаев,
указанных в п. 2 ст. 39.3 Кодекса
(продажа без проведения торгов), а также случаев проведения аукционов по
продаже таких земельных участков в соответствии со ст. 39.18 Кодекса (для
индивидуального жилищного строительства, ведения ЛПХ, КФХ и т.д.).
Особенности купли-продажи земельных
участков установлены ст. 37 ЗК РФ.
В общем случае продажа
земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной
собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за
исключением случаев, предусмотренных п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ.
Предметом торгов (конкурсов,
аукционов) может быть земельный участок с установленными границами:
- в качестве продавца - исполнительный орган государственной
власти или орган местного самоуправления;
- в качестве организатора торгов (конкурсов,
аукционов) - собственник или действующая на основании договора с ним
специализированная организация.
Решение о проведении аукциона по продаже земельного участка,
находящегося в государственной или муниципальной собственности, аукциона на
право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в
государственной или муниципальной собственности (далее также - аукцион),
принимается уполномоченным органом, в том числе по заявлениям граждан или
юридических лиц.
Случаи предоставления земельного участка, находящегося в
государственной или муниципальной собственности, гражданину или юридическому
лицу в
собственность бесплатно указаны в ст. 39.5 ЗК РФ.
Случаи предоставления земельных участков, находящихся в
государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без
проведения торгов указаны в ст. 39.6 ЗК РФ.
Земельные участки, находящиеся в государственной или
муниципальной собственности, предоставляются в постоянное (бессрочное) пользование исключительно:
1. органам
государственной власти и органам местного самоуправления;
2. государственным и
муниципальным учреждениям (бюджетным, казенным, автономным);
3. казенным
предприятиям;
4. центрам исторического
наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих
полномочий.
Основания и порядок предоставления
земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной
собственности, гражданину или юридическому лицу в безвозмездное
пользование указаны вст. 39.10 ЗК РФ.
Возникновение права собственности при
переходе права собственности на здание, строение и сооружение
Ст. 35 ЗК РФ устанавливает, что при
переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на
чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование
соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением,
сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том
же объеме, что и прежний их собственник (с учетом долей в праве
собственности - для нескольких собственников).
Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке,
имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое
осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи
доли в праве общей собственности постороннему лицу.
Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и
принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за
исключением следующих случаев:
1. отчуждение части здания,
сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного
участка;
2. отчуждение здания,
сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота;
3.
отчуждение сооружения, которое расположено на
земельном участке на условиях сервитута.
Отчуждение здания,
сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и
принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если
федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в
собственность граждан и юридических лиц.
Не
допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания,
сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.
Основания прекращения права частной собственности на землю
Право собственности на землю прекращается
(ст. 44 ЗК):
1) добровольно:
1. при отчуждении собственником своего земельного
участка другим лицам;
2. при отказе собственника от права
собственности на земельный участок;
2. неиспользования земельного участка в
соответствии с его целевым назначением (ст. 284 ГК РФ);
3. использования земельного участка с
нарушением законодательства (ст. 285 ГК РФ);
4. реквизиции земельного участка (ст. 51 ЗК РФ);
5. изъятием земельного участка для
государственных или муниципальных нужд (ст. 49 ЗК РФ);
6. отчуждения земельного участка,
который согласно закону не может принадлежать данному лицу;
7. национализации земель;
8. конфискации земель (ст. 50 ЗК РФ).
Отчуждение собственником своего
земельного участка другим лицам
Конституция РФ устанавливает право
каждого распоряжаться своим имуществом как единолично, так и совместно с
другими лицами. В соответствии с земельным законодательством распоряжение
землей осуществляется собственниками земельных участков свободно, если это не
наносит ущерб окружающей среде. Гражданское законодательство говорит о праве
собственника по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему
имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не
нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе
отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.
Отчуждение земельных участков другим
лицам осуществляется путем совершения сделок в соответствии с правилами,
установленными гражданским законодательством, но с учетом
1. ограничений оборотоспособности
земельных участков, а также
2. специальных норм, предусмотренных
земельным законодательством в отношении отдельных видов договоров (например,
специальные нормы установлены в отношении договора купли-продажи земельного
участка).
Распорядиться дальнейшей юридической
судьбой своего земельного участка гражданин может также в результате совершения
им односторонней сделки - завещания.
Все подобные сделки подлежат
государственной регистрации.
Отказ собственника от права собственности
на земельный участок
Отказ от права собственности на
земельный участок осуществляется посредством подачи собственником земельного
участка заявления о таком отказе в орган, осуществляющий государственную
регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Право собственности на
этот земельный участок прекращается с даты государственной регистрации
прекращения указанного права (ст. 53 ЗК).
Отказ от права собственности
допускается только в отношении земельных участков, находящихся в частной
собственности. Российская Федерация, ее субъекты и муниципальные образования не
наделены правомочием отказаться от находящихся в их собственности земельных
участков.
При отказе от права собственности на
земельный участок этот земельный участок приобретает правовой режим бесхозяйной
недвижимой вещи, порядок прекращения прав на которую устанавливается
гражданским законодательством.
Принудительное изъятие у собственника
его земельного участка
В соответствии с Конституцией РФ
никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.
Гражданское законодательство содержит
исчерпывающий перечень оснований принудительного изъятия у собственника его
земельного участка:
1. обращение взыскания на земельный
участок по обязательствам (например, в порядке обращения взыскания на
заложенный земельный участок);
2. отчуждение земельного участка,
который в силу закона не может принадлежать данному лицу (в соответствии с
Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного
назначения", если земельный участок был унаследован иностранным
гражданином, то он должен быть отчужден. В противном случае уполномоченный
орган власти вправе обратиться в суд с заявлением о понуждении иностранного
гражданина к отчуждению земельного участка на торгах);
3. реквизиция, конфискация или
национализация земельного участка;
4. отчуждение доли в праве общей долевой
собственности на земельный участок в случае невозможности выдела доли в натуре
при условии выплаты соответствующей денежной компенсации;
5. изъятие (выкуп) земельного участка
для государственных или муниципальных нужд;
6. изъятие земельного участка, используемого
с нарушением законодательства.
Земельный кодекс РФ содержит
специальные правила в отношении двух оснований принудительного изъятия у
собственника его земельного участка: реквизиции и изъятия (выкупа) земельного
участка для государственных или муниципальных нужд.
Прекращение прав на землю путем
изъятия (выкупа) земельного участка для государственных или муниципальных нужд
производится в исключительных случаях, связанных (ст. 49 ЗК РФ):
- с
выполнением международных обязательств Российской Федерации;
- с
размещением объектов государственного или муниципального значения при
отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов (ЗК РФ
содержит исчерпывающий перечень таких объектов);
- в
иных случаях, установленных федеральными законами, а применительно к
изъятию (выкупу) из земель, находящихся в государственной собственности субъектов
Российской Федерации или муниципальной собственности, - в случаях,
установленных законами субъектов Российской Федерации.
Порядок выкупа земельного участка для
государственных или муниципальных нужд у его собственника; порядок определения
выкупной цены земельного участка, выкупаемого для государственных или
муниципальных нужд; порядок прекращения прав владения и пользования земельным
участком при его изъятии для государственных или муниципальных нужд, права
собственника земельного участка, подлежащего выкупу для государственных или
муниципальных нужд, устанавливаются гражданским законодательством.
Земельный кодекс устанавливает три
основания принудительного изъятия земельных участков:
1. изъятие, в том числе путем выкупа,
земельных участков для государственных или муниципальных нужд (ст. 49);
2. конфискация земельного участка (ст.
50);
3. реквизиция земельного участка (ст.
51).
Земельным кодексом РФ
предусматривается возможность реквизиции земельного участка в случаях стихийных
бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотий и при иных обстоятельствах, носящих
чрезвычайный характер (ст. 51 ЗК РФ). Земельный участок в
этом случае может быть временно изъят у собственника уполномоченными
исполнительными органами государственной власти в целях защиты жизненно важных
интересов граждан, общества и государства от возникающих в связи с этими
чрезвычайными обстоятельствами угроз с возмещением собственнику земли
причиненных убытков и выдачей ему документа о реквизиции.
В случае невозможности возврата
реквизированного земельного участка собственнику возмещается его рыночная
стоимость или по его желанию предоставляется равноценный земельный участок.
Конфискацию как меру уголовного
наказания по решению суда следует отличать от реквизиции как временной меры
общего характера в случаях стихийных бедствий или возникновении иных
обстоятельств чрезвычайного характера.
Ограничение оборотоспособности земли
Под оборотоспособностью принято понимать возможность свободного
отчуждения земельного участка или его перехода от одного лица к другому в
порядке универсального правопреемства (наследования, реорганизации юридического
лица) либо иным способом (п. 1 ст. 129 ГК РФ).
Законодательством РФ предусмотрены особые условия вовлечения
земельных участков в гражданский оборот, что обусловлено в первую очередь
спецификой земли как особого природного объекта. ГК РФ включает земельные участки
в гражданский оборот и устанавливает общие рамки их оборотоспособности,
указывая, что земельные участки могут отчуждаться или переходить от одного лица
к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о
земле (п. 3 ст. 129). ЗК РФ, исходя из специфики объекта, определяет пределы
использования земельных участков в гражданском обороте и, следовательно,
возможности приобретения вещных и иных прав на такие участки.
Изъятие тех или иных земель из гражданского оборота и ограничение
оборота определенных земельных участков предполагают особый правовой режим
соответствующих земель, определяемый п. 2 ст. 27 ЗК РФ.
Земли, изъятые из оборота, в силу особого характера расположенных
на них объектов, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть
объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством (п. 2 ст. 27 ЗК
РФ). Правовая судьба находящихся в государственной или муниципальной
собственности изъятых из оборота земельных участков решается на основании
административных актов соответствующих органов государственной власти и
управления, муниципальных органов. Государство и муниципальные образования в
качестве собственников изъятых из оборота земельных участков не вправе
передавать такие участки в частную собственность и совершать по поводу них
гражданско-правовые сделки - продавать, передавать в безвозмездное пользование,
сдавать в аренду или залог и т.д.
К землям, изъятым из оборота, закон относит земельные участки, на
которых расположены следующие объекты федеральной собственности:
государственные природные заповедники и национальные парки (за исключением
случаев, предусмотренных ст. 95 ЗК РФ); здания, строения и сооружения, в
которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы РФ, другие
войска, воинские формирования и органы; здания, строения и сооружения, в
которых размещены военные суды; объекты организаций федеральной службы
безопасности; объекты организаций федеральных органов государственной охраны;
объекты использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и
радиоактивных веществ; объекты, в соответствии с видами деятельности которых
созданы закрытые административно-территориальные образования; объекты
учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний; воинские и
гражданские захоронения; инженерно-технические сооружения, линии связи и
коммуникации, возведенные в интересах защиты и охраны Государственной границы
РФ (п. 4 ст. 27 ЗК РФ).
Ограничиваются в
обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности следующие
земельные участки:
1) в пределах особо охраняемых
природных территорий, не указанные в пункте 4 статьи 27 ЗК РФ;
2) из состава земель лесного фонда;
3) в пределах которых расположены
водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности;
4) занятые особо ценными объектами
культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в
Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами
археологического наследия, музеями-заповедниками;
5) предоставленные для обеспечения
обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд и не указанные
в пункте 4 статьи 27 ЗК РФ;
6) не указанные в пункте 4 статьи 27 ЗК РФ в границах
закрытых административно-территориальных образований;
7) предназначенные для строительства,
реконструкции и (или) эксплуатации (далее также - размещение) объектов морского
транспорта, внутреннего водного транспорта, воздушного транспорта, сооружений
навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, объектов
инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования, а также
автомобильных дорог федерального значения, регионального значения,
межмуниципального значения или местного значения;
9) занятые объектами космической
инфраструктуры;
10) расположенные под объектами
гидротехнических сооружений;
11) предоставленные для производства
ядовитых веществ, наркотических средств;
12) загрязненные опасными отходами,
радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные
подвергшиеся деградации земли;
13) расположенные в границах земель,
зарезервированных для государственных или муниципальных нужд;
14) в первом и
втором поясах зон санитарной охраны источников питьевого и
хозяйственно-бытового водоснабжения.
Оборот земель
сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом "Об
обороте земель сельскохозяйственного назначения". Образование земельных
участков из земель сельскохозяйственного назначения регулируется Земельным
Кодексом и Федеральным законом "Об
обороте земель сельскохозяйственного назначения".
Ограниченные в обороте земельные участки не предоставляются в
частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными
законами (абз. 2 п. 2 ст. 27 ЗК РФ).
Собственник ограниченного в обороте земельного участка вправе совершать
с ним только те виды гражданско-правовых сделок, которые направлены на передачу
прав пользования (например, договор аренды или безвозмездного пользования).
Например, исполнительные органы государственной власти, в порядке,
установленном Правительством РФ, могут передавать отдельные земельные участки
из земель, предоставленных для нужд обороны и безопасности, в аренду или
безвозмездное срочное пользование юридическим лицам и гражданам для
сельскохозяйственного, лесохозяйственного и иного использования (п. 5 ст. 93 ЗК
РФ). В соответствии с п. 2 ст. 90 ЗК РФ свободные земельные участки на полосах
отвода железных дорог в пределах земель железнодорожного транспорта могут
передаваться в аренду гражданам и юридическим лицам для сельскохозяйственного
использования, оказания услуг пассажирам, складирования грузов, устройства
погрузочно-разгрузочных площадок, сооружения прирельсовых складов (за
исключением складов горюче-смазочных материалов и автозаправочных станций любых
типов, а также складов, предназначенных для хранения опасных веществ и
материалов) и иных целей при условии соблюдения требований безопасности
движения, установленных федеральными законами.
