Тема 8. Прекращение и ограничение прав на землю
1. Основания прекращения права собственности на землю.
2. Основания прекращения иных прав на землю.
3. Понятие и основания ограничений прав на землю.
1.
Основания прекращения права собственности на землю
Согласно ст. 44 ЗК РФ право собственности на
земельный участок прекращается при отчуждении собственником своего земельного
участка другим лицам, отказе собственника от права собственности на земельный
участок, по иным основаниям, предусмотренным гражданским и земельным законодательством
Данной статьей установлены основания
прекращения права собственности, как по
воле собственника, так и в принудительном порядке.
Приведенный в статье перечень
оснований прекращения права собственности на земельные участки в целом
соответствует норме ст. 235 ГК РФ об общих
основаниях прекращения права собственности. Однако в ГК РФ упоминается также о прекращении права
собственности в случае гибели или уничтожения имущества - по отношению к земле
такая ситуация невозможна: даже в случае деградации земли, нарушения почвенного
покрова непосредственно земельный участок никуда не исчезает. Таким образом,
установленный им перечень оснований прекращения права собственности на
земельные участки является исчерпывающим.
Условия и порядок отчуждения
собственником земельного участка регламентированы ст. 52 ЗК РФ; отказа лица от
права на земельный участок - ст. 53 ЗК РФ.
Отчуждение земельного
участка его собственником другим лицам осуществляется в порядке, установленном
гражданским законодательством, с учетом предусмотренных ст. 27 ЗК РФ ограничений оборотоспособности земельных участков.
В соответствии с ч. 2 ст. 209 ГК РФ собственник
вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества
любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие
права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое
имущество в собственность другим лицам.
Отчуждение собственником имущества
другим лицам происходит по договорам купли-продажи, мены, дарения. При
купле-продаже продавец передает земельный участок за плату в собственность
покупателя; по договору мены каждая из сторон передает в собственность другой
стороны один земельный участок в обмен на другой; по договору дарения даритель
безвозмездно передает одаряемому земельный участок в собственность.
Порядок заключения и исполнения этих
договоров регулируется соответствующими статьями ГК РФ с учетом особенностей,
устанавливаемых земельным законодательством.
Так, ст. 37 ЗК РФ закреплены
дополнительные требования к договорам купли-продажи и мены земельных участков:
например, о том, что объектом купли-продажи могут быть только земельные
участки, прошедшие государственный кадастровый учет, и что продавец при
заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у
него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его
использования.
Особый порядок совершения сделок по
продаже земельных участков сельскохозяйственного назначения установлен ФЗ "Об обороте земель
сельскохозяйственного назначения" (ст. 8). Поскольку
преимущественное право покупки такого участка имеет субъект РФ (в случаях,
установленных законом субъекта РФ, - муниципальное образование), продавец
земельного участка обязан известить в письменной форме высший исполнительный
орган государственной власти субъекта РФ (орган местного самоуправления) о
намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения
земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен
взаимный расчет. Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением
преимущественного права покупки, ничтожна.
В соответствии со ст. 260 ГК РФ лица, имеющие в
собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог
или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом постольку, поскольку
соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не
ограничены в обороте.
Перечень земель, изъятых из оборота,
содержится в п. 4 ст. 27 ЗК РФ. С участками из
таких земель вообще не могут совершаться никакие сделки. Участки земель,
ограниченных в обороте (они определены в п. 5 ст. 27 ЗК РФ), не
могут быть переданы в частную собственность, кроме случаев, установленных
федеральными законами.
Условия и порядок
отказа лица от права на земельный участок регламентируется ст. 53 ЗК РФ.
Под правом на земельный участок, от
которого отказывается его обладатель, подразумевается как право собственности,
так и право пожизненного наследуемого владения, право постоянного (бессрочного)
пользования, право аренды или право безвозмездного срочного пользования.
Порядок отказа от права собственности
урегулирован в ст. 236 ГК РФ, согласно
которой гражданин или юридическое лицо может отказаться от права собственности
на принадлежащее ему имущество, объявив об этом либо совершив другие действия,
определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и
распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это
имущество. В данном случае допускаются различные формы отказа от права
собственности на имущество.
Однако в отношении земельных участков
порядок несколько иной. ЗК РФ признает только подачу заявления
надлежащей формой отказа от прав на земельный участок. Таким образом, устные
заявления не могут быть приняты во внимание, а если лицо просто не использует
участок, то это в ряде случаев является земельным правонарушением
(неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного
производства либо жилищного или иного строительства, в течение 3 лет;
систематическое невыполнение обязательных мероприятий по улучшению земель, по
охране почв от ветровой, водной эрозии и предотвращению других процессов,
ухудшающих состояние почв).
Для отказа от земельного участка
необходимо совершение определенных установленных законом процедур, которые
различаются в зависимости от того, от какого именно вида прав на земельный
участок отказывается его обладатель.
Для прекращения права собственности на
земельный участок необходимо только осуществление государственной регистрации
прекращения права собственности; решения государственного органа для этого не
требуется, и поэтому заявление об отказе от права собственности подается
непосредственно в орган государственной регистрации.
В отличие от процедуры отказа от права
собственности при отказе от права постоянного (бессрочного) пользования или
права пожизненного наследуемого владения, кроме заявления об отказе, необходимо
представление в орган государственной власти или орган местного самоуправления документов,
указанных в п.3 ст. 53 ЗК РФ. Документы же, указанные в п. 3.1, запрашивает уполномоченный орган непосредственно в органах и
организациях, в распоряжении которых находятся эти документы, и только при их
отсутствии у соответствующих органов или организаций документы, удостоверяющие
права на землю, запрашиваются у заявителя.
Момент прекращения права постоянного
(бессрочного) пользования или права пожизненного наследуемого владения на
земельный участок зависит от того, было ли право на земельный участок ранее
зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество
и сделок с ним: если нет, то право прекращается с момента принятия решения
компетентным органом о прекращении права, если да - то с момента
государственной регистрации такого прекращения.
В данной статье ничего не сказано о
порядке отказа от права аренды и безвозмездного срочного пользования. В случае
аренды и безвозмездного срочного пользования, осуществляемого по договору с
гражданами и юридическими лицами - собственниками земли, отказ арендатора или
пользователя от участка означает расторжение договора со всеми правовыми
последствиями, предусмотренными гражданским законодательством
Принудительное лишение собственника
земельного участка возможно по основаниям и в порядке, которые предусмотрены
гражданским законодательством. Статья 235 ГК РФ
предусматривает, что принудительное изъятие у собственника имущества не
допускается, кроме следующих случаев:
1) обращение взыскания на имущество по
обязательствам.
По российскому законодательству
гражданин отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом,
за исключением имущества, на которое в соответствии с законом не может быть
обращено взыскание (ст. 24 ГК РФ);
гражданин, являющийся индивидуальным предпринимателем, если он не в состоянии
удовлетворить требования кредиторов, связанные с осуществлением им
предпринимательской деятельности, может быть признан несостоятельным по решению
суда, и требования кредиторов в этом случае удовлетворяются за счет
принадлежащего ему имущества (ст. 25 ГК РФ);
юридические лица, кроме финансируемых собственником учреждений, отвечают по
своим обязательствам всем принадлежащим им имуществом (ст. 56 ГК РФ).
В соответствии
со ст. 278 ГК РФ обращение
взыскания на земельный участок по обязательствам собственника допускается
только на основании решения суда (в то время как для другого имущества в
соответствии со ст. 237 ГК РФ законом
или договором может быть предусмотрен иной порядок обращения взыскания).
Право
собственности на имущество (в том числе земельный участок), на которое
обращается взыскание, прекращается у собственника с момента возникновения права
собственности на изъятое имущество у лица, к которому переходит это имущество;
2) отчуждение имущества, которое в силу
закона не может принадлежать данному лицу.
3) выкуп у собственника земельных
участков для государственных или муниципальных нужд, условия, основания и
порядок которого регламентированы нормами главы VII.1 ЗК РФ;
4) реквизиция;
В соответствии со ст. 242 ГК РФ реквизиция
представляет собой изъятие у собственника имущества в интересах общества в
случае чрезвычайных обстоятельств в порядке и на условиях, установленных
законом, с выплатой собственнику стоимости имущества.
Земельный кодекс РФ
устанавливает особенности применения реквизиции по отношению к земельным
участкам. Основная особенность связана с тем, что земельный участок после
прекращения действия чрезвычайных обстоятельств в большинстве случаев может
быть возвращен владельцу, в то время как в отношении любого иного имущества
такой возврат чаще всего невозможен (например, пораженный эпидемией скот
изымается и уничтожается). Поэтому в ГК РФ идет речь о выплате стоимости
реквизированного имущества, и лишь в отдельных случаях, если имущество при
прекращении чрезвычайных обстоятельств сохранилось (например, изъятые при
ликвидации аварии или во время военных действий транспортные средства),
собственник вправе требовать его возврата по суду.
Напротив, ЗК РФ
в п. 1 ст. 51 ЗК РФ
специально указывает на временный характер изъятия земли при реквизиции.
Собственнику при этом возмещаются убытки, понесенные им в связи с
невозможностью использования земельного участка, а стоимость участка
возмещается только в том случае, если участок не может быть возвращен после
прекращения действия чрезвычайных обстоятельств.
Как в ГК РФ, так и в данной статье ЗК РФ идет речь
о реквизиции земельного участка только у собственника. В то же время в других
статьях ЗК РФ реквизиция названа как одно из
оснований прекращения права пожизненного наследуемого владения, постоянного
(бессрочного) пользования, аренды, безвозмездного срочного пользования (ст. ст. 45, 46, 47 ЗК РФ). Разумеется, арендуемый или
предоставленный в пользование, пожизненное наследуемое владение участок
находится в чьей-то собственности - государственной, муниципальной или частной,
и в случае реквизиции он изымается у собственника.
Реквизиция
земельного участка имеет схожие черты с изъятием земель для государственных и
муниципальных нужд: то и другое производится в интересах обществах и
государства, участок в обоих случаях изымается с соответствующей компенсацией
собственнику. Различаются, прежде всего, основания, по которым производятся
реквизиция и изъятие земли для государственных и муниципальных нужд.
Случаи
последнего исчерпывающе перечислены в законе, они не носят чрезвычайного
характера и связаны чаще всего с планируемым строительством и расширением
промышленных, социальных, транспортных и иных объектов.
Ситуации, когда
возможно применение реквизиции, очерчены в законе примерно: никто не может
предусмотреть всех экстраординарных обстоятельств, которые возможны в жизни, но
в любой из этих ситуаций действовать приходится незамедлительно, поэтому
невозможно исполнение всей процедуры, соблюдаемой при изъятии земель для
государственных и муниципальных нужд, предусмотренной нормами главы VII.1 ЗК РФ.
Кроме того,
изъятие земельного участка для государственных и муниципальных нужд является
окончательным, а реквизиция носит чаще всего временный характер.
Из указанных
различий вытекают и важные правовые последствия. Так, лицо, у которого изъят
земельный участок под строительство высокоскоростной магистрали, не может
требовать возврата участка, даже если в дальнейшем государством принято решение
об отказе от этого строительства и участок не используется; а при проведении
реквизиции лицо не может требовать предварительного и равноценного возмещения
стоимости участка.
5) конфискация;
Конфискация применяется лишь по
отношению к собственникам земельных участков и является единственным видом
безвозмездного изъятия, во всех остальных случаях возможен только выкуп
участка. Надо отметить, что Федеральным законом от 8 декабря 2003 г. N 162-ФЗ
конфискация имущества была исключена из перечня видов наказаний, которые могут
применяться к лицу, признанному виновным в совершении преступления. Однако
затем Федеральным законом от 27 июля 2006 г. N 153-ФЗ раздел VI УК РФ
дополнен главой 15.1
"Конфискация имущества". Конфискация имущества относится теперь,
таким образом, к иным мерам уголовно-правового характера и представляет собой
принудительное безвозмездное обращение имущества по решению суда в
собственность государства.
В соответствии
со ст. 104.1 УК РФ конфисковано,
может быть такое имущество (и в том числе земельный участок), которое:
а) получено в результате совершения
преступлений, перечень которых приведен в названной статье (за исключением
имущества, подлежащего возвращению законному владельцу).
б) получено в результате совершения
преступления, а доходы от этого имущества были частично или полностью
превращены или преобразованы;
в) используемое или предназначенное для
финансирования терроризма, организованной группы, незаконного вооруженного
формирования, преступного сообщества (преступной организации).
Если имущество,
полученное в результате совершения преступления, - в данном случае земельный
участок - и (или) доходы от этого имущества были приобщены к имуществу,
приобретенному законным путем, конфискации подлежит та часть этого имущества
(земельного участка), которая соответствует стоимости приобщенных имущества и
доходов от него. Полученный преступным путем земельный участок, переданный
осужденным другому лицу (организации), подлежит конфискации, если принявшее его
лицо знало или должно было знать, что он получен в результате преступных
действий.
Статья 243 ГК РФ предусматривает
возможность применения конфискации имущества как санкции и за иные, кроме
преступлений, правонарушения, но ЗК РФ сужает применение этой статьи в отношении
земельных участков, однозначно говоря только об уголовных преступлениях.
Далее, в ч. 2 ст.243 ГК РФ упоминается о том,
что конфискация может быть произведена в случаях, установленных законом, и в
административном порядке; ЗК РФ такой возможности не
предусматривает, и, соответственно, конфискация земельного участка может быть
произведена только по решению суда.
6) отчуждение имущества, в том числе
земельного участка, в случаях: выплаты участнику долевой собственности
остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре в силу п. 4 ст. 252 ГК РФ, решения суда о
признании права собственника недвижимости на приобретение в собственность
земельного участка, на котором эта недвижимость расположена, в силу п. 2 ст. 272 ГК РФ;
7) изъятие у собственника земельного
участка при ненадлежащем использовании этого участка в случаях:
- если
использование участка осуществляется с грубым нарушением правил рационального
использования земли, установленных земельным законодательством, в частности,
если участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его
использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных
земель либо значительному ухудшению экологической обстановки. Данная норма
содержится в ст. 285 ГК РФ;
- если участок
предназначен для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного
строительства и не используется для соответствующей цели в течение 3 лет, если
более длительный срок не установлен законом. В этот период не включается время,
необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не
может быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или иных
обстоятельств, исключающих такое использование (ст. 284 ГК РФ).
Наконец,
прекращение прав собственности на землю может произойти в результате
приватизации и национализации.
При приватизации имущество, находящееся в
государственной или муниципальной собственности, и по решению самого
собственника, т.е. государства, муниципальных образований, отчуждается в
собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном
законодательством.
При национализации, наоборот, происходит
обращение в государственную собственность земель, находящихся в собственности
граждан и юридических лиц. Это возможно только на основании специального
закона. При этом должно производиться возмещение стоимости земельных участков и
других убытков в порядке, установленном ст. 306 ГК РФ
2.
Основания прекращения иных прав на землю
Основания прекращения права постоянного
(бессрочного) пользования земельным участком, права пожизненного наследуемого
владения земельным участком.
Прекращение права постоянного
(бессрочного) пользования или права пожизненного наследуемого владения по
инициативе обладателя такого права, возможно, в частности, в форме
добровольного отказа от права на земельный участок в порядке, установленном ст. 53 ЗК РФ; иные
основания прекращения названных прав могут быть установлены законодательством.
При этом перечень оснований принудительного
прекращения указанных прав определен п. 2 ст.45 ЗК РФ и является закрытым. Новая редакция данной
статьи, внесенная Федеральным законом от 3 июля 2016
г. N 354-ФЗ, несколько по-иному формулирует перечень оснований принудительного
прекращения права постоянного (бессрочного) пользования права пожизненного
наследуемого владения земельными участками.
Сами эти основания остались теми же по
сравнению с предыдущими редакциями (использование участка не по целевому
назначению или если его использование приводит к существенному снижению
плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда
окружающей среде; порча земель; невыполнение обязанностей по рекультивации
земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв, обязанностей
по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому
назначению; неиспользование земельного участка, предназначенного для
сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в
установленные сроки), но теперь эти основания объединены новым общим понятием:
вместо прежнего "ненадлежащее использование земельного участка" - это
"использование земельного участка с нарушением требований законодательства
Российской Федерации", что, разумеется, является более точным определением
перечисленных в ней деяний.
Обязанность собственников земельных
участков и лиц, не являющихся собственниками, использовать земельный участок в
соответствии с целевым назначением категории земель закреплена в ст. 42 ЗК РФ. Конкретное
целевое назначение каждой категории земель зафиксировано в соответствующих
статьях ЗК РФ. Так, земли сельскохозяйственного
назначения предназначены для нужд сельского хозяйства (ст. 77 ЗК РФ), земли
населенных пунктов - для застройки и иных целей развития городов, поселков и
сельских поселений (ст. 83 ЗК РФ) и т.д.
Осуществление
мероприятий по охране земель составляет одну из обязанностей землевладельцев и
землепользователей в соответствии со ст. 13 ЗК РФ,
содержащей перечень таких обязательных мероприятий.
Следует
отметить, что наибольшую сложность на практике вызывает применение норм о
существенном снижении плодородия земель сельскохозяйственного назначения и причинении
вреда окружающей среде, поскольку органам земельного надзора и судам в каждом
конкретном случае необходимо делать вывод о том, имеют ли место именно
названные последствия и насколько их возникновение связано с совершенным
земельным правонарушением, из числа названных в комментируемой статье.
В целях
конкретизации рассматриваемых положений Правительством РФ утверждены критерии существенного
снижения плодородия земель сельскохозяйственного назначения.
Установлено, что
существенным снижением плодородия земель сельскохозяйственного назначения
является изменение числовых значений не менее трех следующих критериев,
причиной которого стало использование земель с нарушением установленных
земельным законодательством требований рационального использования земли:
- снижение
содержания органического вещества в пахотном горизонте на 15% или более;
- снижение
кислотности в кислых на 10% или более;
- повышение
щелочности в щелочных почвах на 10% или более;
- снижение
содержания подвижного фосфора на 25% или более;
- снижение
содержания обменного калия на 25% или более.
Основания прекращения аренды земельного участка.
Основания прекращения аренды земельного
участка можно подразделить на общие основания прекращения права аренды
недвижимого имущества, установленные гражданским законодательством, и на
основания, которые дополнительно вводятся земельным законодательством применительно
к аренде только земельных участков, - они перечислены в п. п. 2 и 2.1 ст. 46 ЗК РФ.
Договор аренды прекращается в случае
истечения срока, на который он был заключен. Если же договор заключался на
неопределенный срок, то каждая из сторон вправе в любое время отказаться от
договора, предупредив об этом другую сторону за 1 месяц, а при аренде
недвижимого имущества - за 3 месяца (законом или договором может быть
установлен иной срок для такого предупреждения). Если законом установлены
максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, то договор
прекращается по истечении этого предельного срока, даже если в самом договоре
срок аренды не определен.
Так, согласно ст. 9 ФЗ "Об
обороте земель сельскохозяйственного назначения" договор аренды
участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в
государственной или муниципальной собственности, может быть заключен на срок,
не превышающий 49 лет (за исключением установленных этим Федеральным законом случаев), а для
сенокошения и выпаса скота договор аренды указанных выше участков заключается
на срок до 3 лет. Договор аренды земельного участка прекращается в случае
смерти гражданина, арендующего этот участок, если по закону или договору права
по договору аренды не могут перейти к наследнику.
Досрочное расторжение договора аренды
возможно по требованию, как арендодателя, так и арендатора, но только по
решению суда. В ГК РФ предусмотрены случаи, когда арендатор и арендодатель
могут требовать расторжения договора (ст. ст. 619, 620). В основном они, так или иначе,
связаны с нарушением условий договора аренды.
Арендодатель вправе требовать
досрочного расторжения договора, если арендатор более 2 раз подряд по истечении
установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; использует
землю с существенным или неоднократным нарушением установленных в договоре
условий пользования ею, а также ухудшает состояние земли или использует ее не в
соответствии с назначением. Что касается обязанностей по капитальному ремонту
арендуемого имущества, о которых говорится в ст. 619 ГК РФ, то им, как
представляется, в земельных правоотношениях соответствует обязанность
проведения мероприятий по улучшению качества земель, по охране почв от ветровой,
водной эрозии и предотвращению других процессов, ухудшающих состояние почв.
По договору аренды, а также в силу
закона или иного правового акта она может быть возложена как на арендатора, так
и на арендодателя. Если такая обязанность возложена на арендатора, а он в
установленные договором аренды сроки (а при отсутствии их в договоре - в
разумные сроки) указанных мероприятий не проводит, арендодатель вправе ставить
вопрос о досрочном расторжении договора.
ЗК РФ предусматривает дополнительно
возможность прекращения аренды земельного участка по инициативе арендодателя по
тем же основаниям, что и принудительное прекращение права пожизненного
наследуемого владения и права постоянного (бессрочного) пользования
Договор аренды земельного участка может
быть досрочно расторгнут судом также по требованию арендатора. Арендатор вправе
требовать досрочного расторжения договора аренды земельного участка:
- если арендодатель не предоставляет
ему земельный участок в пользование либо создает препятствия пользованию
земельным участком в соответствии с его назначением или в соответствии с
условиями договора. Например, фермер сдал в аренду временно не используемую им
часть своего участка расположенному рядом сельскохозяйственному товариществу
под распашку, но не убирает находящиеся на этой земле стройматериалы и сарай;
- если земельный участок имеет
препятствующие пользованию им недостатки, которые не были обговорены
арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не
должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра участка при заключении
договора. Так, арендатор мог не знать к моменту заключения договора, что
участок, к примеру, ежегодно затопляется весной при разливе реки, и это
обнаружилось только в процессе пользования;
- если арендодатель не проводит
мероприятий по улучшению качества земель, по охране почв от ветровой, водной
эрозии и предотвращению других процессов, ухудшающих состояние почв, в то время
как по договору аренды они составляют его обязанность, в установленные
договором или иные разумные сроки;
- если земельный участок в силу
обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не
пригодном для использования. Такое может произойти, если, например, земельный
участок подвергся радиоактивному или химическому загрязнению вследствие аварии
на расположенном поблизости промышленном объекте.
Договором аренды могут быть
предусмотрены и другие основания расторжения договора по требованию арендатора.
Основания прекращения права безвозмездного
пользования земельным участком.
Что касается прекращения права
безвозмездного пользования, то нужно отметить, что решение о прекращении права
безвозмездного срочного пользования может быть принято по соглашению сторон, но
вообще наличие такого соглашения не обязательно: решение в любом случае может
быть принято единолично лицом, предоставившим земельный участок.
Поскольку данный вид безвозмездного
пользования земельным участком является срочным, то, естественно, это
пользование прекращается по истечении срока, на который земельный участок был
предоставлен. Все остальные основания прекращения безвозмездного срочного
пользования совпадают с основаниями прекращения права пожизненного наследуемого
владения и права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками:
оно может быть прекращено как при добровольном отказе лица от пользования
земельным участком, так и принудительно при неправильном и нерациональном
использовании земли, совершении земельных правонарушений, необходимости изъятия
или реквизиции земли для государственных, муниципальных нужд.
Особенностью пользования служебными
земельными наделами является то, что они предоставляются на время трудовых отношений
работника с организацией, предоставляющей земельный надел. Соответственно в
случае прекращения трудовых отношений прекращается и право на служебный надел.
Однако законодательством установлены исключения из этого правила.
Право на служебный земельный надел
сохраняется за работниками, прекратившими трудовые отношения при переходе их на
пенсию по старости или инвалидности, за одним из членов семьи работников,
призванных на действительную срочную военную службу в ряды Вооруженных Сил РФ
или принятых на обучение, - на весь срок нахождения на военной службе либо срок
получения образования, а также за одним из членов семьи работников, погибших в
связи с исполнением служебных обязанностей: для нетрудоспособного супруга и
престарелых родителей - пожизненно, а для детей - до совершеннолетия.
Служебные земельные наделы используются
работниками организаций транспорта, лесного хозяйства, лесной промышленности,
организаций, осуществляющих деятельность в сфере охотничьего хозяйства,
федеральных государственных бюджетных учреждений, осуществляющих управление
государственными природными заповедниками и национальными парками - в основном
для ведения личного подсобного хозяйства, получения сельскохозяйственной
продукции для потребностей семьи, поэтому имеет важное значение, закрепленное в
п.6 ст. 47 ЗК РФ право работника
использовать служебный надел в течение срока, необходимого для окончания
сельскохозяйственных работ, даже после прекращения трудовых отношений с
организацией, предоставившей этот надел в пользование.
Основания прекращения сервитута.
Земельный кодекс Российской
Федерации при регулировании, как порядка установления сервитута, так и оснований его прекращения отсылает к
нормам гражданского законодательства. Следует иметь в виду, однако, что ГК РФ
регулирует только вопросы собственности на земельные участки, соответственно и ст. 276, посвященная
прекращению сервитута, упоминает только о собственниках земельного участка,
обремененного сервитутом.
Между тем по земельному
законодательству сервитут может быть установлен для земельного участка,
используемого на любом праве.
В целом основания прекращения
сервитутов, включая публичные сервитуты, - это либо минование потребности в
них, либо невозможность для собственника (землевладельца, землепользователя)
осуществлять использование обремененного сервитутом земельного участка в
соответствии с его назначением.
Но если обычный
сервитут при миновании в нем потребности просто прекращается по требованию
собственника, владельца, пользователя земельного участка, то для отмены
публичного сервитута необходимо принятие соответствующего акта, поскольку
устанавливается публичный сервитут в соответствии с п. 2 ст. 23 ЗК РФ законом или
иным нормативным правовым актом РФ, нормативным правовым актом субъекта РФ,
нормативным правовым актом органа местного самоуправления.
В статье 48 ЗК РФ не указано такое
основание прекращения сервитута, как истечение срока, на который он
устанавливался. Но так как п. 4 ст. 23 ЗК РФ предусматривает
возможность установления срочных сервитутов, такие сервитуты, естественно, по
окончании соответствующего срока прекращаются.
В соответствии
со ст. 276 ГК РФ в случаях,
когда земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, в
результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с
назначением участка, собственник вправе требовать по суду прекращения
сервитута.
Такая ситуация
может сложиться, когда, например, сельскохозяйственная организация пользуется
правом прогона скота через соседний участок, принадлежащий фермеру (частный
сервитут), и в связи с постоянной потравой посевов этим скотом фермер не может
выращивать необходимые ему сельскохозяйственные культуры.
Если же к
невозможности использования земельного участка привело установление публичного
сервитута, действует п. 7 ст. 23 ЗК РФ, в силу
которого собственник, землевладелец и землепользователь вправе требовать
изъятия (выкупа) у него данного участка с возмещением органом государственной
власти или органом местного самоуправления, установившими публичный сервитут,
убытков либо предоставления равноценного земельного участка с возмещением
убытков.
Установлено
также, что в остальных случаях сервитут может быть прекращен по решению суда на
основании заявления заинтересованного лица. Собственник земельного участка,
землепользователь, землевладелец, арендатор земельного участка, обремененного
сервитутом, могут требовать прекращения сервитута в судебном порядке по
следующим основаниям:
1) обладателем
сервитута не осуществляется деятельность, для целей которой был установлен
сервитут, на протяжении 3 и более лет, если иное не следует из целей
установления сервитута или особенностей эксплуатации здания, сооружения,
размещенных на этом земельном участке;
2) в
утвержденную документацию по планировке территории внесены изменения,
предусматривающие иное местоположение линейного объекта, который является
объектом федерального или регионального значения и для размещения которого
установлен сервитут. В случае же истечения срока, на который установлен
сервитут, согласно рассматриваемому ФЗ, сервитут считается прекращенным по
истечении последнего дня последнего месяца указанного срока; принятие решения о
прекращении сервитута в этом случае не требуется, орган, осуществляющий ведение
государственного кадастра недвижимости, обеспечивает внесение соответствующих
изменений в государственный кадастр недвижимости.
3. Понятие и
основания ограничений прав на землю
Предусмотренные земельным
законодательством права на землю, которыми могут обладать граждане и
юридические лица, - право собственности, право пожизненного наследуемого
владения, право постоянного (бессрочного) пользования, право безвозмездного
срочного пользования, право аренды, сервитут - в отдельных случаях могут быть
ограничены.
К ограничениям прав на землю в широком
смысле можно отнести все, что ограничивает право владения, пользования или
распоряжения земельным участком, в том числе, например, установленные законом
обязанности по использованию земельных участков в соответствии с их целевым
назначением и разрешенным использованием. Однако такие обязанности
распространяются на всех лиц, использующих любые земельные участки, а в
комментируемой статье идет речь об
особых условиях использования земель, т.е. дополнительно устанавливаемых
ограничениях хозяйственной и иной деятельности на участках таких земель.
Согласно ст. 56 ЗК РФ могут устанавливаться следующие ограничения прав на
землю:
1) особые условия использования земельных
участков и режим хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных
зонах;
2) особые условия охраны
окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников
природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного
слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных;
3) условия начала и
завершения застройки или освоения земельного участка в течение установленных
сроков по согласованному в установленном порядке проекту, строительства,
ремонта или содержания автомобильной дороги (участка автомобильной дороги) при
предоставлении прав на земельный участок, находящийся в государственной или
муниципальной собственности;
4) иные ограничения
использования земельных участков в случаях, установленных Земельным Кодексом,
федеральными законами.
Перечень, приведенный в п.2 ст. 56 ЗК РФ, не является
исчерпывающим; ряд ограничений предусмотрены другими статьями Кодекса, а также
законами об охране и использовании отдельных природных ресурсов и иными
федеральными законами.
Земельным кодексом Российской
Федерации предусмотрено установление нескольких видов зон с особыми условиями
использования земель.
Например, в составе земель промышленности и иного специального
назначения в целях обеспечения безопасности населения и создания необходимых
условий для эксплуатации промышленных, энергетических, особо радиационно
опасных и ядерно опасных производств и объектов, пунктов хранения ядерных
материалов и радиоактивных веществ, транспортных и иных объектов могут
устанавливаться охранные, защитные, санитарные и иные зоны с особыми условиями
использования земель.
Земельные участки, которые включены в такие зоны, у собственников,
землевладельцев, землепользователей и арендаторов не изымаются, но в их
границах может быть введен особый режим использования земель, ограничивающий
или запрещающий те виды деятельности, которые несовместимы с целями
установления зон (п. 3 ст. 87 ЗК РФ).
Характер и виды ограничений, устанавливаемых для тех или иных зон с
особыми условиями использования, в ряде случаев установлены непосредственно в ЗК РФ.
Так, в соответствии со ст. 93 ЗК РФ на земельных
участках в границах охранных зон объектов системы газоснабжения не допускается
строительство, каких бы то ни было зданий, строений, сооружений в пределах
установленных минимальных расстояний до объектов системы газоснабжения; не
разрешается препятствовать организации - собственнику системы газоснабжения или
уполномоченной ею организации в выполнении ими работ по обслуживанию и ремонту
объектов системы газоснабжения, ликвидации последствий возникших на них аварий,
катастроф.
В других случаях ЗК РФ отсылает к подзаконным нормативным
правовым актам: так, в соответствии со ст. 89 ЗК РФ для обеспечения
безопасного и безаварийного функционирования, безопасной эксплуатации объектов
электроэнергетики устанавливаются охранные зоны в порядке, определяемом
Правительством РФ. В свою очередь, утвержденными Постановлением Правительства
РФ от 24 февраля 2009 г. N 160 Правилами установления
охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования
земельных участков, расположенных в границах таких зон, определены
соответствующие ограничения.
Отдельные федеральные законы также определяют основные черты правового
режима тех или иных земельных участков с особыми условиями использования.
Например, ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" установил (ст. 27), что на
территориях, на которых находятся памятники природы, и в границах их охранных
зон запрещается всякая деятельность, влекущая за собой нарушение сохранности
памятников природы.
Собственники, владельцы и пользователи земельных участков, на которых
находятся памятники природы, принимают на себя обязательства по обеспечению режима
особой охраны памятников природы. Расходы собственников, владельцев и
пользователей указанных земельных участков по обеспечению установленного режима
особой охраны памятников природы возмещаются за счет средств федерального
бюджета, а также средств внебюджетных фондов.
Собственники земельных участков, землевладельцы, землепользователи и
арендаторы в связи с ограничением их прав несут определенные убытки, связанные,
в частности, с невозможностью осуществления в полном объеме хозяйственной
деятельности.
Такие убытки в соответствии со ст. 57 ЗК РФ подлежат
возмещению в полном объеме, включая упущенную выгоду, соответствующими
бюджетами или лицами, в пользу которых ограничиваются права на земельные
участки, а также лицами, деятельность которых вызвала необходимость
установления защитных, охранных, санитарных зон и влечет ограничение прав
собственников земельных участков, землевладельцев, землепользователей и
арендаторов.
Ограничения
прав на землю в связи с резервированием земель для государственных или
муниципальных нужд предусмотрены ст.
56.1 ЗК РФ.
Основные положения, касающиеся
резервирования земель, определены в ст. 70.1; данная статья касается только
вопросов ограничения прав на земельные участки в связи с резервированием.
Нужно отметить, что, строго говоря,
само по себе резервирование земельного участка для государственных или
муниципальных нужд уже является ограничением прав на него, поскольку, например,
снижается цена, за которую собственник может продать земельный участок,
зарезервированный для последующего изъятия. Тем не менее, норма п.1 ст. 56.1 ЗК РФ специально
указывает на возможность дополнительного ограничения законом следующих прав по
использованию земельных участков:
- возведение
жилых, производственных, культурно-бытовых и иных зданий, строений, сооружений;
- проведение
оросительных, осушительных, культурно-технических и других мелиоративных работ,
устройство прудов и иных закрытых водоемов.
Поскольку
основной целью резервирования является последующее изъятие земельного участка
для государственных или муниципальных нужд, установление таких ограничений
направлено на предупреждение попытки совершения правообладателями земельных
участков действий, ведущих к увеличению выкупной цены (возмещения убытков) при
изъятии земельного участка.
П.2 ст. 56.1 ЗК РФ однозначно
указывает на то, что ограничения вещных прав на земельные участки в связи с
резервированием земель устанавливаются только федеральным законами. Это
означает, в частности, что утрачивают силу принятые до введения в действия
данной нормы те статьи законов субъектов РФ о резервировании земель, которые
устанавливали какие-либо ограничения прав.
Наконец, следует
отметить, что отдельные ограничения прав на землю в связи с резервированием уже
установлены ЗК РФ и некоторыми иными федеральными
законами.
Так, в границах
земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, срок
установления публичного сервитута и срок договора аренды земельного участка,
находящегося в государственной или муниципальной собственности, ограничены сроком
резервирования таких земель, а находящиеся в государственной или муниципальной
собственности земельные участки не подлежат отчуждению в соответствии с
Федеральным законом от 21 декабря 2001
г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального
имущества"
Постановлением
Правительства РФ от 22 июля 2008 г. N
561 утверждено Положение о
резервировании земель для государственных или муниципальных нужд, в
соответствии с которым решение о резервировании земель для федеральных нужд
принимается федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на
оказание государственных услуг и управление федеральным имуществом, в
установленной сфере деятельности которого планируется осуществить
резервирование, а решение о резервировании земель для государственных нужд
субъекта РФ или муниципальных нужд принимается соответственно уполномоченным
исполнительным органом государственной власти субъекта РФ или органом местного
самоуправления.
Такие решения
принимаются в соответствии с документами территориального планирования
(документацией по планировке территории), решениями об утверждении границ зон
планируемого размещения объектов капитального строительства федерального,
регионального или местного значения, государственными программами
геологического изучения недр, воспроизводства минерально-сырьевой базы и
рационального использования недр.
Решение о
резервировании земель, среди прочего, должно содержать устанавливаемые в
соответствии с законом ограничения прав на зарезервированные земельные участки.
Действие
установленных решением о резервировании земель ограничений прав прекращается в
связи:
- с истечением
указанного в решении срока резервирования земель;
-
предоставлением в установленном порядке зарезервированного земельного участка,
не обремененного правами третьих лиц, для целей, установленных решением о
резервировании земель;
- отменой
решения о резервировании земель органом государственной власти или органом
местного самоуправления, принявшим решение о резервировании земель;
- изъятием в
установленном порядке, в том числе путем выкупа, зарезервированного участка для
государственных или муниципальных нужд;
- решением суда,
вступившим в законную силу.
Комментариев нет:
Отправить комментарий