Тема 9. Правовой режим земель
сельскохозяйственного назначения
1. Понятие и
состав земель сельскохозяйственного назначения.
2. Использование земель сельскохозяйственного назначения.
3. Оборот земель
сельскохозяйственного назначения.
1. Понятие и состав земель сельскохозяйственного назначения
В Земельном
кодексе РФ глава о землях сельскохозяйственного назначения располагается первой
среди глав, посвященных отдельным категориям земель. Сельскохозяйственные земли
являются наиболее важными и самыми ценными среди всех земель. В сельском
хозяйстве земля выступает в качестве основного средства производства, при этом
используется такое уникальное ее качество, как продуктивность - способность к
воспроизводству сельскохозяйственных растений. Потому законодательством
установлен ряд особенностей, связанных с охраной таких земель, порядком
предоставления и изъятия участков из данной категории земель, перевода их в
другую категорию, осуществлением сделок с земельными участками из земель
сельскохозяйственного назначения.
Из-за нахождения большей части территории
страны в зоне севера на долю сельскохозяйственных земель приходится 13 % от общей
площади России (в том числе на пашню — 8 %). В
России находится 10 % всех пахотных земель мира. Свыше 4/5 пашни в России
приходится на Центральное Поволжье, Северный Кавказ, Урал и Западную Сибирь. Большая часть
(70 %) сельскохозяйственных угодий находится в европейской
части страны
(в том числе 18,7 % в Поволжском, 16,2 — в Уральском, 11,5 — в
Северо-Кавказском экономических районах), а за Уралом выделяется
Западно-Сибирский экономический район — 16,3 %. Согласно
сельскохозяйственной переписи 2016 года 44 % сельхозугодий в России не
используется. Большая часть посевной площади используется под зерновые и
зернобобовые культуры (59 % в 2015 году), в том числе под пшеницу —
34 %, ячмень — 11 %, овёс — 4 %, кукурузу —
3 %. Остальная часть — кормовые культуры (21 %), технические
культуры (16 %), картофель и овощебахчевые культуры (4 %).
Земельный кодекс не содержит детального
определения земель сельскохозяйственного назначения; основной критерий
отнесения земель к данной категории соответствует их основному целевому
назначению - использование для нужд сельского хозяйства. При этом точного
определения сельскохозяйственных нужд, как и собственно сельского хозяйства, в
законодательстве также не существует; сельскохозяйственным производством,
согласно Федеральному закону от 29 декабря 2006 г. N 264-ФЗ "О развитии
сельского хозяйства" признается совокупность видов экономической
деятельности по выращиванию, производству и переработке сельскохозяйственной
продукции, сырья и продовольствия, в том числе оказание соответствующих услуг.
В
земельном законодательстве использование земли в сельскохозяйственных целях
понимается шире: производство растениеводческой и животноводческой продукции, а
также деятельность, обеспечивающая такое производство: например, сенокошение и
пастьба скота, размещение сельскохозяйственных построек, подъездных путей,
защитных лесонасаждений и т.п. В статье 78 ЗК РФ указано более подробно, что
земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для
сельскохозяйственного производства, создания защитных насаждений,
научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным
производством целей. Сельское хозяйство включает в себя многообразную
деятельность - это и звероводство, и прудовое рыбоводство, и организация
хранения производимой продукции, и ее первичной переработки, и многое другое.
Сельскохозяйственная
деятельность может осуществляться не только на землях сельскохозяйственного
назначения. Так, например, земельные участки личных подсобных хозяйств делятся
на приусадебные и полевые наделы); первые находятся в черте населенного пункта,
вторые - за этой чертой. Соответственно, данные земельные участки относятся к
разным категориям земель и их правовой режим отличается.На землях населенных
пунктов - в городе, поселке, селе - в соответствии с градостроительными
регламентами могут быть выделены территориальные зоны сельскохозяйственного
использования, в которые входят, например, индивидуальные жилые дома с
участками личных подсобных хозяйств, коллективные огороды, земельные участки
расположенных на территории населенного пункта сельскохозяйственных
организаций.
Главный
принцип, по которому названные земли отделяются от земель сельскохозяйственного
назначения, - это их нахождение в пределах границы населенного пункта, на что
указано и в п. 1 статьи 77 ЗК РФ. Согласно п. 2 ст. 83 ЗК РФ границы городских,
сельских населенных пунктов отделяют земли населенных пунктов от земель иных
категорий; они не могут пересекать границы муниципальных образований или выходить
за их границы, а также пересекать границы земельных участков, предоставленных
гражданам или юридическим лицам.
Использование
земельных участков в сельскохозяйственных целях на иных кроме
сельскохозяйственного назначения категориях земель носит второстепенный по
отношению к основному целевому назначению той или иной категории и чаще всего временный характер. Так,
земельные участки в составе зон сельскохозяйственного использования в
населенных пунктах - земельные участки, занятые пашнями, многолетними
насаждениями, а также зданиями, строениями, сооружениями сельскохозяйственного
назначения, - используются в целях ведения сельскохозяйственного производства
до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральными
планами населенных пунктов и правилами землепользования и застройки (п. 11 ст.
85 ЗК РФ).
- зоны сельскохозяйственных
угодий - пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними
насаждениями (садами, виноградниками и др.);
- зоны, занятые
объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения
сельского хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, личного подсобного
хозяйства, развития объектов сельскохозяйственного назначения (см. п. п. 9, 10 ст. 35 ГрК).
Правовое
регулирование таких земель осуществляется: нормами ЗК; ФЗ об обороте сельскохозяйственных земель; ФЗ «О личном подсобном хозяйстве»; ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях
граждан»; ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве»; ФЗ от 29.12.2006 N 264-ФЗ «О развитии сельского хозяйства и др.
Поскольку
земельное законодательство находится в совместном ведении, то многие субъекты
РФ принимают свои законы субъектах. Так, к примеру в Республике Дагестан
приняты:
- Закон Республики
Дагестан от 29.12.2017 года « О некоторых вопросах регулирования земельных
отношений в Республике Дагестан».
- Закон Республики Дагестан от 29.12.2003
№ 46 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения в Республике
Дагестан»;
- Закон Республики Дагестан от 09.10.1996
№ 18 «О статусе земель отгонного животноводства в Республике Дагестан»;
- Закон Республики Дагестан от 15.12.1998
№ 25 «О мелиорации земель»;
- Закон Республики Дагестан от 29.11.2007
№ 58 «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель
сельскохозяйственного назначения в Республике Дагестан».
Как правило,
все земельные отношения, вытекающие из использования участков из земель
сельскохозяйственного назначения, регулируются ФЗ об обороте сельскохозяйственных земель. Но в некоторых случаях этот
Закон оставляет регулирование ряда вопросов оборота на усмотрение субъекта РФ,
более осведомленного о состоянии земельного фонда в своем регионе (например,
при установлении минимальных и максимальных размеров земельных участков и др.).
Не
распространяется действие указанного Закона на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного
назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства,
ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и
огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями и
сооружениями. Режим использования этих земельных участков регулируется ст. ст. 83 - 86 ЗК РФ.
Так, в составах
территориальных зон, устанавливаемых в границах населенных пунктов, могут
включаться зоны сельскохозяйственного использования, а также зоны, занятые
объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения
личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, животноводства и
огородничества, развития объектов сельскохозяйственного назначения. Поскольку
такой участок находится в пределах городской черты, черты поселка или сельского
поселения, то он входит в состав земель поселений (см. ст. 83 ЗК), несмотря на то, что на земельном участке выращивается
сельскохозяйственная продукция. В
сельскохозяйственных целях могут использоваться земельные участки на территории
лесного фонда, в составе земель транспорта (например, садовые участки вдоль
железной дороги). Эти земельные участки относятся к категории земель, на
которых находятся.
В составе
земель сельскохозяйственного назначения могут находиться водоемы и лесопосадки
или участки, занятые хозяйственными постройками сельхозпредприятий, дорогами.
На них распространяется правовой режим соответствующей категории земель.
Основную часть земель сельскохозяйственного назначения составляют все же не
исключения, а сельскохозяйственные угодья, на которых возделывается
сельскохозяйственная продукция, являющаяся ценной, а отсюда и причина
установления особого режима предоставления, изъятия, использования.
В п. 2
статьи 77 Земельного Кодекса дается перечень состава
земель сельхозназначения. Сюда включаются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые
внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями,
предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных
(вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, водными объектами, а
также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства,
хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции. Такие земли могут быть в составе земель
транспорта и земель лесного фонда.
В Республике Дагестан большая часть
территории занята землями сельскохозяйственного назначения, на долю которых
приходится 86,5%. В России площадь земель сельскохозяйственного назначения
составляет 403, 2 млн га.
2. Использование земель сельскохозяйственного
назначения.
Земли
данной категории могут использоваться на праве собственности, праве
пожизненного наследуемого владения земельным участком, праве постоянного
(бессрочного) пользования земельным участком, праве аренды, праве
ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут), праве
безвозмездного пользования земельным участком. Эти земли могут находиться в
государственной, муниципальной и частной собственности.
Полный
перечень лиц, имеющих право использовать земли сельскохозяйственного назначения
для с\х производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских,
учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей, а также
для целей аквакультуры (рыбоводства) перечислены в статье 78 ЗК РФ:
1. а) крестьянские (фермерские) хозяйства для
осуществления их деятельности, б) граждане, ведущими личные подсобные хозяйства
и в)граждане, осуществляющие садоводство, животноводство, огородничество;
2. хозяйственные товарищества и общества,
производственные кооперативы, государственные и муниципальные унитарные
предприятия, иными коммерческие организации;
3. некоммерческие
организации, в том числе потребительские кооперативы, религиозные организации;
казачьи общества;
4. опытно-производственные,
учебные, учебно-опытные и учебно-производственные подразделения научных
организаций, образовательных организаций, осуществляющих подготовку кадров в
области сельского хозяйства, и общеобразовательных организаций;
5.
общины коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока
Российской Федерации для сохранения и развития их традиционных образа жизни,
хозяйственной деятельности и промыслов.
Таким образом, ЗК перечислены субъекты,
использующие земли сельскохозяйственного назначения, однако круг таких
субъектов ограниченным не является. Если внимательно изучить список, приводимый
в статье, то можно увидеть, что в нем речь идет обо всех коммерческих и
некоммерческих организациях, а также гражданах. То есть приобрести земельный
участок для использования в сельскохозяйственных целях из земель
сельскохозяйственного назначения могут не только организации, являющиеся
аграрными по основному профилю деятельности. Например, так называемые подсобные
сельские производства имеют промышленные предприятия, лечебные и курортные
организации и т.д.
В статье 78 ЗК РФ не упомянуты иностранные
граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица. Но это не
означает, что указанные лица не могут использовать земли сельскохозяйственного
назначения. Хотя они (а также юридические лица, в уставном или складочном
капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без
гражданства составляет более чем 50%) не имеют права получить земельные участки
из таких земель в собственность, пожизненное наследуемое владение или
безвозмездное пользование, они могут пользоваться ими на праве аренды (ст. 3 ФЗ
«Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»). Граждане на землях
сельскохозяйственного назначения в основном выращивают продукцию для
собственного потребления: в личных подсобных хозяйствах, садоводческих и
огороднических объединениях.
Личное подсобное хозяйство, как его
определяет ФЗ «О личном подсобном хозяйстве», — это форма непредпринимательской
деятельности по производству и переработке сельскохозяйственной продукции.
Личное подсобное хозяйство (далее — ЛПХ) ведется гражданином (одним или
совместно с членами его семьи) в целях удовлетворения личных потребностей на
земельном участке, предоставленном или приобретенном для ведения ЛПХ.
Регистрации ЛПХ по Закону не требуется, и этим оно отличается от фермерского
хозяйства. Упомянутый Федеральный закон исходит при определении понятия ЛПХ из
цели предоставления земельного участка. То есть предполагается, что при
предоставлении земельного участка под ЛПХ такая цель предоставления участка
должна быть непосредственно указана в решении органа государственной власти
(органа местного самоуправления). Однако под ЛПХ может использоваться и
земельный участок, приобретенный у гражданина, юридического лица или полученный
в счет земельной доли (в таких случаях предназначение земельного участка нигде не
будет зафиксировано). Другое дело, что с точки зрения земельных отношений
признание или непризнание хозяйства личным подсобным не имеет никаких правовых
последствий. Следует также отметить, что для ведения ЛПХ используются земельные
участки как из земель сельскохозяйственного назначения, так и из земель
поселений. Для ведения ЛПХ могут использоваться: земельный участок в черте
поселений (приусадебный земельный участок), земельный участок за чертой
поселений (полевой земельный участок). При этом приусадебный земельный участок
используется как для производства сельскохозяйственной продукции, так и для
возведения жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений,
сооружений, а полевой земельный участок используется исключительно для
производства сельскохозяйственной продукции (без права возведения на нем зданий
и строений). Федеральным законом «О личном подсобном хозяйстве» установлено,
что максимальный размер общей площади земельных участков, которые могут
находиться одновременно (на любом праве — в собственности, пожизненном
наследуемом владении, пользовании, аренде) у граждан, ведущих ЛПХ,
устанавливается законом субъекта РФ. Это сделано с целью отграничить ЛПХ от
крестьянских (фермерских) хозяйств. Если у гражданина возникло право на
участки, общий размер которых превышает максимально установленный, он обязан
либо в течение года произвести отчуждение части этих участков, либо
зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя (или
зарегистрировать фермерское хозяйство) со всеми вытекающими последствиями — в
частности, уплатой соответствующих налогов.
В отношении крестьянских (фермерских) хозяйств действует ФЗ «О крестьянском
(фермерском) хозяйстве». Право на создание фермерского хозяйства имеют
дееспособные граждане Российской Федерации, иностранные граждане и лица без
гражданства. Членами фермерского хозяйства могут быть супруги, их родители,
дети, братья, сестры, внуки, а также дедушки и бабушки каждого из супругов, не
более чем из трех семей; кроме того, это могут быть граждане, не состоящие в
родстве с главой фермерского хозяйства (их количество не может превышать пяти
человек). Но фермерское хозяйство может быть создано и одним гражданином.
Граждане, изъявившие желание создать фермерское хозяйство, заключают между
собой соглашение, в котором фиксируются все важнейшие вопросы деятельности
хозяйства, в том числе о признании одного из членов хозяйства главой
фермерского хозяйства и о его полномочиях, о порядке формирования имущества
фермерского хозяйства и порядке владения, пользования и распоряжения им.
Согласно
ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» земельный участок может входить в
состав имущества фермерского хозяйства (перечень объектов, входящих в состав
имущества фермерского хозяйства, устанавливается членами хозяйства по взаимному
согласию). Как правило, имущество фермерского хозяйства принадлежит его членам
на праве совместной собственности, если соглашением между ними не установлено
иное. То есть члены крестьянского хозяйства могут договориться и о том, что
земельный участок находится в общей долевой собственности. В этом случае доли
членов фермерского хозяйства устанавливаются также соглашением между ними. В
интересах фермерского хозяйства распоряжение его имуществом осуществляется
главой фермерского хозяйства. Раздел земельного участка крестьянского хозяйства
производится только в случае прекращения крестьянского (фермерского) хозяйства
— например, в связи с выходом из него всех его членов. В этом случае, если
участок находился в общей долевой собственности, раздел производится в
соответствии с долями участников по соглашению между ними; при общей совместной
собственности на земельный участок необходимо для его раздела также определить
долю каждого из участников. В последнем случае, если соглашением членов
крестьянского хозяйства не установлено иное, доли всех членов признаются
равными. Если между участниками долевой собственности не будет достигнуто
соглашение о способе и условиях раздела земельного участка — например, о том,
кому конкретно какой будет выделен участок в счет его доли, — спор
рассматривается в суде. При выходе одного из членов крестьянского хозяйства
земельный участок разделу не подлежит; вышедший из хозяйства имеет право на
получение денежной компенсации, соразмерной его доле в общей собственности. В
этом случае доли членов крестьянского хозяйства в праве совместной
собственности на имущество хозяйства также признаются равными, если соглашением
между ними не установлено иное. Срок выплаты денежной компенсации определяется
по взаимному согласию между членами фермерского хозяйства или, в случае если
взаимное согласие не достигнуто, в судебном порядке и не может превышать одного
года с момента подачи членом фермерского хозяйства заявления о выходе из
фермерского хозяйства. Каждый член крестьянского хозяйства может завещать
причитающуюся ему долю земельного участка любому лицу. Однако в соответствии со
ст. 1179 ГК РФ, если наследник умершего члена крестьянского (фермерского)
хозяйства сам членом этого хозяйства не является, он имеет право на получение
компенсации, соразмерной наследуемой им доле в имуществе, находящемся в общей
совместной собственности членов хозяйства.
Федеральным законом «О садоводческих,
огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» предусмотрено
несколько возможных форм организаций для
коллективного занятия гражданами садоводством и огородничеством. Это
садоводческие, огороднические или дачные: некоммерческие
товарищества, потребительские кооперативы либо некоммерческие партнерства.
Их отличает главным образом форма собственности на имущество общего
пользования, приобретенное тем или иным садоводческим, огородническим или
дачным некоммерческим объединением или созданное им за счет взносов его членов.
В некоммерческом товариществе оно
является совместной собственностью его членов (кроме средств специального
фонда, образованного по решению общего собрания товарищества и являющегося
собственностью самого товарищества); в потребительском
кооперативе и некоммерческом
партнерстве — находится в собственности такого кооператива или
некоммерческого партнерства как юридического лица.
Отличаются и обязательственные отношения
членов указанных некоммерческих объединений по отношению к объединению. Члены
садоводческих, огороднических или дачных некоммерческих товариществ и
некоммерческих партнерств не отвечают по их обязательствам, товарищества и
партнерства не отвечают по обязательствам своих членов. Члены садоводческого,
огороднического или дачного потребительского кооператива обязаны ежегодно
покрывать образовавшиеся убытки посредством внесения дополнительных взносов, а
также нести субсидиарную ответственность по обязательствам такого кооператива в
пределах невнесенной части дополнительного взноса каждого из членов такого
кооператива.
В садоводческом, огородническом, дачном
некоммерческом объединении любого типа имеются земли, составляющие имущество
общего пользования, остальные участки принадлежат на праве собственности или
ином вещном праве гражданам — членам некоммерческого объединения, а также
индивидуальным садоводам и огородникам. Граждане, ведущие садоводство,
огородничество или дачное хозяйство в индивидуальном порядке на территории
объединения, вправе пользоваться объектами инфраструктуры и другим имуществом
общего пользования этого некоммерческого объединения за плату на условиях
договоров, заключенных с таким объединением в письменной форме в порядке,
определенном общим собранием членов садоводческого, огороднического или дачного
товарищества, партнерства, кооператива.
Федеральным законом «О садоводческих,
огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» установлены
особенности приватизации садовых, огородных и дачных земельных участков,
которая может проводиться как самим объединением по решению общего собрания его
членов, так и членами объединения в индивидуальном порядке.
Аграрные
коммерческие организации занимают основную часть сельскохозяйственных земель.
В подавляющем большинстве они представляют собой бывшие колхозы и совхозы,
реорганизованные в ходе аграрной реформы в новые организационно-правовые формы:
это открытые и закрытые акционерные
общества, общества с ограниченной ответственностью, товарищества полные и
коммандитные, производственные кооперативы, государственные и муниципальные
унитарные предприятия. Все названные формирования, в том числе
сельскохозяйственные, действуют на основании ГК, ФЗ «Об акционерных обществах»,
«Об обществах с ограниченной ответственностью». Специальный закон действует
только в отношении сельскохозяйственных кооперативов — ФЗ «О сельскохозяйственной
кооперации»; последние изменения, внесенные в него Федеральным законом от 18
декабря 2006 г. N 231-ФЗ, вступят в силу с 1 января 2008 г.
Закрытое акционерное общество — это
акционерное общество, акции которого распределяются только среди его
учредителей или иного, заранее определенного круга лиц.
Открытое акционерное общество — это
акционерное общество, участники которого могут отчуждать принадлежащие им акции
без согласия других акционеров.
Обществом с ограниченной ответственностью (далее - общество)
признается созданное одним или несколькими лицами хозяйственное общество,
уставный капитал которого разделен на доли; участники общества не отвечают по
его обязательствам и несут риск убытков, связанных с деятельностью общества, в
пределах стоимости принадлежащих им долей в уставном капитале общества.
Участники общества, не полностью оплатившие доли, несут солидарную
ответственность по обязательствам общества в пределах стоимости неоплаченной
части принадлежащих им долей в уставном капитале общества. Общество имеет в
собственности обособленное имущество, учитываемое на его самостоятельном
балансе, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и
личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде.
Полным признается товарищество (ст. 69 ГК РФ), участники которого (полные товарищи) в
соответствии с заключенным между ними договором занимаются предпринимательской
деятельностью от имени товарищества и несут ответственность по его
обязательствам принадлежащим им имуществом. Лицо может быть участником только
одного полного товарищества.
Товариществом на вере (коммандитным товариществом) (ст. 82 ГК
РФ) признается товарищество, в котором наряду с участниками, осуществляющими от
имени товарищества предпринимательскую деятельность и отвечающими по
обязательствам товарищества своим имуществом (полными товарищами), имеется один
или несколько участников - вкладчиков (коммандитистов), которые несут риск
убытков, связанных с деятельностью товарищества, в пределах сумм внесенных ими
вкладов и не принимают участия в осуществлении товариществом
предпринимательской деятельности.
Участник полного
товарищества не может быть полным товарищем в товариществе на вере.
Полный товарищ в
товариществе на вере не может быть участником полного товарищества.
Число коммандитистов в
товариществе на вере не должно превышать двадцать. В противном случае оно
подлежит преобразованию в хозяйственное общество в течение года, а по истечении
этого срока - ликвидации в судебном порядке, если число его коммандитистов не
уменьшится до указанного предела.
Унитарным предприятием признается коммерческая
организация
(ст. 2 ФЗ от 14.11.2002 N 161-ФЗ
"О государственных и муниципальных унитарных предприятиях"),
не наделенная правом собственности на имущество, закрепленное за ней собственником.
В форме унитарных предприятий могут быть созданы только государственные и
муниципальные предприятия. Имущество унитарного предприятия принадлежит на
праве собственности Российской Федерации, субъекту Российской Федерации или
муниципальному образованию.
От имени Российской
Федерации или субъекта Российской Федерации права собственника имущества
унитарного предприятия осуществляют органы государственной власти Российской
Федерации или органы государственной власти субъекта Российской Федерации в рамках
их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.
От имени муниципального
образования права собственника имущества унитарного предприятия осуществляют
органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами,
определяющими статус этих органов.
Имущество унитарного
предприятия принадлежит ему на праве хозяйственного ведения или на праве
оперативного управления, является неделимым и не может быть распределено по
вкладам (долям, паям), в том числе между работниками унитарного предприятия.
Унитарное предприятие не вправе создавать в качестве юридического лица другое
унитарное предприятие путем передачи ему части своего имущества (дочернее
предприятие). Оно может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные
и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в
суде. В Российской Федерации создаются и действуют следующие виды унитарных
предприятий:
унитарные предприятия,
основанные на праве хозяйственного ведения, - федеральное государственное
предприятие и государственное предприятие субъекта Российской Федерации,
муниципальное предприятие;
унитарные предприятия,
основанные на праве оперативного управления, - федеральное казенное
предприятие, казенное предприятие субъекта Российской Федерации, муниципальное
казенное предприятие (далее также - казенное предприятие).
Производственным кооперативом (артелью) (далее - кооператив)
(ст. 1 ФЗ от 08.05.1996 N 41-ФЗ "О производственных
кооперативах") признается добровольное объединение граждан на основе
членства для совместной производственной и иной хозяйственной деятельности,
основанной на их личном трудовом и ином участии и объединении его членами
(участниками) имущественных паевых взносов. Учредительным документом
кооператива может быть предусмотрено участие в его деятельности юридических
лиц. Кооператив является юридическим лицом - коммерческой организацией.
В сельскохозяйственных кооперативах учет
паевых взносов ведется в стоимостном выражении. В случае внесения в счет
паевого взноса лицом, вступившим в кооператив, земельных участков, земельных и
имущественных долей и иного имущества либо имущественных прав денежная оценка
паевых взносов производится правлением кооператива и утверждается общим
собранием членов кооператива. Общее собрание членов кооператива может утвердить
методику денежной оценки передаваемого имущества и поручить правлению
кооператива на основе этой методики организовать работу по денежной оценке указанного
имущества. Результаты данной оценки подлежат утверждению наблюдательным советом
кооператива. В этом случае на общее собрание членов кооператива выносятся
только спорные вопросы по оценке имущества. По решению общего собрания членов
кооператива денежная оценка паевых взносов может быть проведена независимым
оценщиком.
Статья 18 ФЗ «О сельскохозяйственной
кооперации» устанавливает, что в соответствии с уставом кооператива может быть
предусмотрена выплата стоимости паевого взноса в натуральной форме в виде
земельного участка или другого имущества кооператива. Размер выдаваемого в счет
пая земельного участка определяется пропорционально размерам земельных угодий
кооператива, исходя из размера паевого взноса выходящего члена кооператива и
стоимости гектара земли, в соответствии с которой земельный участок или
земельная доля были засчитаны в паевой взнос. При этом размер выдаваемого
земельного участка не должен превышать размер земельной доли или земельного
участка, переданных кооперативу членом кооператива при вступлении. В случае
если выходящий член кооператива желает получить в счет пая земельный участок,
размер которого больше, чем указанный выше размер земельного участка,
возможность выделения такого земельного участка и условия, на которых он будет
передаваться, определяются по соглашению выходящего члена кооператива и
кооператива в соответствии с его уставом. Место нахождения земельного участка,
выдаваемого выходящему члену кооператива в счет его паевого взноса в
соответствии с уставом кооператива или в соответствии с решением общего
собрания членов кооператива, устанавливается решением правления кооператива.
Решение вопроса об отчуждении и приобретении земли отнесено ФЗ «О
сельскохозяйственной кооперации» к исключительной компетенции общего собрания кооператива,
причем для принятия такого решения необходимо набрать не менее чем две трети
голосов от числа членов кооператива; уставом кооператива к исключительной
компетенции общего собрания может быть отнесено и заключение других сделок с
землей. В аграрных формированиях иного типа — акционерных обществах, обществах
с ограниченной ответственностью, полных и коммандитных товариществах — порядок
внесения земельных участков и земельных долей в уставный капитал, решение
вопроса о возможности получения их обратно при выходе из данного общества или
товарищества должны быть зафиксированы в уставе данного общества или
товарищества.
Согласно статьи 6.2 ФЗ «О некоммерческих
организациях» от 12.01.1996 г. № 7-ФЗ казачьими
обществами признаются формы самоорганизации граждан Российской Федерации,
объединившихся на основе общности интересов в целях возрождения российского
казачества, защиты его прав, сохранения традиционных образа жизни,
хозяйствования и культуры российского казачества. В соответствии с Указом
Президента РФ от 15 июня 1992 г. N 632 «О мерах по реализации Закона Российской
Федерации «О реабилитации репрессированных народов» в отношении казачества»
граждане, относящие себя к прямым потомкам казаков и выразившие желание совместно
восстанавливать и развивать формы хозяйствования, культуры, быта и участвовать
в несении государственной службы, а также граждане, в установленном порядке
добровольно вступившие в казаки, могут объединяться в хуторские и станичные
общества, создавать окружные, войсковые и иные традиционные для казачества
общества. Казачьи общества подлежат внесению в государственный реестр казачьих
обществ в Российской Федерации.
Казачьи общества являются юридическими лицами.
Они вправе осуществлять предпринимательскую деятельность, соответствующую
целям, для достижения которых оно создано. Имущество,
переданное казачьему обществу его членами, а также имущество, приобретенное за
счет доходов от его деятельности, является собственностью казачьего общества.
Члены казачьего общества не отвечают по его обязательствам, а казачье общество
не отвечает по обязательствам своих членов.
Федеральный закон «О гарантиях прав
коренных малочисленных народов Российской Федерации» зафиксировал право лиц,
относящихся к малочисленным народам,
безвозмездно пользоваться в местах традиционного проживания и хозяйственной
деятельности малочисленных народов землями различных категорий, необходимыми
для осуществления их традиционного хозяйствования и занятия традиционными
промыслами в порядке установления федеральным законодательством и
законодательством субъектов Российской Федерации.
При этом к коренным малочисленным народам
согласно этому Закону относятся народы, проживающие на территориях
традиционного расселения своих предков, сохраняющие традиционные образ жизни,
хозяйствование и промыслы, насчитывающие менее 50 тысяч человек и осознающие
себя самостоятельными этническими общинами. Единый перечень коренных
малочисленных народов Российской Федерации утвержден Постановлением
Правительства РФ от 24 марта 2000 г. N 255. Порядок образования этими народами
общин установлен Федеральным законом от 20 июля 2000 г. N 104-ФЗ «Об общих
принципах организации общин коренных малочисленных народов Севера, Сибири и
Дальнего Востока Российской Федерации». Правовой режим территорий традиционного
природопользования коренных малочисленных народов регулируется ФЗ «О
территориях традиционного природопользования коренных малочисленных народов
Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации». Границы земель традиционного
природопользования малочисленных народов и порядок предоставления указанным
народам для этих целей земель, находящихся в федеральной собственности,
устанавливают органы государственной власти РФ. Органы государственной власти
субъектов РФ определяют порядок отвода, использования и охраны находящихся в
собственности субъектов РФ земель традиционного природопользования
малочисленных народов.
Следует отметить, что участниками
отношений по поводу участков земель сельскохозяйственного назначения являются
кроме граждан и юридических лиц также Российская Федерация, субъекты РФ и
муниципальные образования. Но они, даже являясь собственниками таких земельных
участков, сами их, конечно же, не используют, а предоставляют на том или ином
праве (владение, пользование, аренда) гражданам и юридическим лицам для
использования в сельскохозяйственных целях и потому в комментируемой статье 78
Земельного кодекса РФ не упоминаются.
Особенности
содержания прав и обязанностей лиц, которые используют земельные участки в
составе данной категории земель, определяются принадлежностью земельного участка
к землям сельскохозяйственного назначения, конкретным целевым назначением
участка земли. В ст. 40 - 42 ЗК РФ закреплены права и обязанности лиц, которые
используют земельные участки не зависимо от категории земельного участка.
В соответствии со статьей 40 ЗК РФ собственник
земельного участка имеет право:
1) использовать в
установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке
общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также
пруды, обводненные карьеры в соответствии с законодательством Российской Федерации;
2) возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и
иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка
и его разрешенным
использованием с соблюдением требований градостроительных
регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических,
противопожарных и иных правил, нормативов;
3) проводить в соответствии с разрешенным
использованием оросительные, осушительные, культуртехнические и другие
мелиоративные работы, строить пруды (в том числе образованные водоподпорными
сооружениями на водотоках) и иные водные объекты в соответствии с
установленными законодательством экологическими, строительными,
санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями;
4) осуществлять
другие права на использование земельного участка, предусмотренные
законодательством.
Собственник
земельного участка имеет право собственности на: посевы и посадки сельскохозяйственных культур,
полученную сельскохозяйственную продукцию и доходы от ее реализации, за
исключением случаев, если он передает земельный участок в аренду, постоянное
(бессрочное) пользование или пожизненное наследуемое владение либо
безвозмездное пользование;
Статья 42 закрепляет следующие обязанности
собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками
земельных участков, по использованию земельных участков:
использовать земельные участки в
соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить
вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту;
сохранять межевые,
геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в
соответствии с законодательством;
осуществлять
мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных
ресурсов, в том числе меры пожарной безопасности;
своевременно
приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения
земельных участков предусмотрены договорами;
своевременно
производить платежи за землю;
соблюдать при
использовании земельных участков требования градостроительных регламентов,
строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных
правил, нормативов, осуществлять на земельных участках строительство, реконструкцию зданий, сооружений
в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности;
не допускать
загрязнение, истощение, деградацию, порчу, уничтожение земель и почв и иное
негативное воздействие на земли и почвы;
не препятствовать
организации - собственнику объекта системы газоснабжения, нефтепровода или
нефтепродуктопровода либо уполномоченной ею организации в выполнении ими работ
по обслуживанию и ремонту расположенных на земельных участках и (или) под
поверхностью земельных участков объектов системы газоснабжения, нефтепроводов и
нефтепродуктопроводов, аммиакопроводов, по предупреждению чрезвычайных
ситуаций, по ликвидации последствий возникших на них аварий, катастроф;
выполнять иные
требования, предусмотренные настоящим Кодексом, федеральными законами.
Государством регулируется плодородия земель
сельскохозяйственного назначения и это необходимо прежде всего для нормального
роста и развития агропромышленного комплекса страны. Сельскохозяйственные
угодья, выбывшие из оборота за последние 15 лет, составили более 15 млн.
гектаров, более 56 млн. гектаров пашни характеризуются низким содержанием
гумуса.. Вносимые дозы минеральных и органических удобрений не компенсируют
потерю (при сборе урожая) питательных веществ почв.
Закон от 16 июля 1998 г. n 101-ФЗ
"О государственном регулировании обеспечения плодородия земель
сельскохозяйственного назначения" обязывает землепользователей повышать (или
хотя бы не ухудшать) существующий уровень плодородия земель. Однако повышение
плодородия земель подразумевает ряд запретительных и обязывающих мер, а также
планируемый комплекс мероприятий. Деградация и выбытие сельскохозяйственных
угодий из оборота могут привести к полной стагнации сельскохозяйственного
производства.
Собственники,
владельцы, пользователи, в том числе арендаторы, земельных участков имеют
право:
проводить
агротехнические, агрохимические, мелиоративные, фитосанитарные и
противоэрозионные мероприятия по воспроизводству плодородия земель
сельскохозяйственного назначения;
получать в
установленном порядке информацию от органов исполнительной власти субъектов
Российской Федерации о состоянии плодородия почв на своих земельных участках и
динамике изменения его состояния;
иметь другие
права, если их реализация не противоречит законам и иным нормативным правовым
актам Российской Федерации.
А статья 8
Закона от 16 июля 1998 г. n
101-ФЗ "О государственном регулировании обеспечения плодородия земель
сельскохозяйственного назначения" устанавливает
обязанности собственников, владельцев, пользователей, в том числе арендаторов,
земельных участков по обеспечению плодородия земель сельскохозяйственного
назначения
Собственники,
владельцы, пользователи, в том числе арендаторы, земельных участков обязаны:
осуществлять
производство сельскохозяйственной продукции способами, обеспечивающими
воспроизводство плодородия земель сельскохозяйственного назначения, а также
исключающими или ограничивающими неблагоприятное воздействие такой деятельности
на окружающую среду;
соблюдать нормы и
правила в области обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного
назначения;
представлять в
установленном порядке в соответствующие органы исполнительной власти сведения
об использовании агрохимикатов и пестицидов;
содействовать
проведению почвенного, агрохимического, фитосанитарного и эколого-токсикологического
обследований земель сельскохозяйственного назначения;
информировать
соответствующие органы исполнительной власти о фактах деградации земель
сельскохозяйственного назначения и загрязнения почв на земельных участках,
находящихся в их владении или пользовании;
выполнять другие
обязанности, предусмотренные законами и иными нормативными правовыми актами
Российской Федерации, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, а также
нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.
Федеральный закон от 10 января 1996 г. N 4-ФЗ "О мелиорации
земель" всех помимо рассматриваемого Закона, содержит правовые нормы по сохранению и повышению
плодородия земель. Он включает
указания на проведение мелиоративных мероприятий следующих видов:
1)
гидромелиорации;
2)
агролесомелиорации;
3)
культуртехнической мелиорации;
4) химической
мелиорации земель.
Гидромелиорация
земель состоит в проведении комплекса мелиоративных мероприятий, обеспечивающих
коренное улучшение заболоченных, излишне увлажненных, засушливых,
эродированных, смытых и других земель, состояние которых зависит от воздействия
воды. Гидромелиорация земель направлена на регулирование водного, воздушного,
теплового и питательного режимов почв на мелиорируемых землях, посредством
осуществления мер по подъему, подаче, распределению и отводу вод с помощью
мелиоративных систем, а также отдельно расположенных гидротехнических
сооружений.
Агролесомелиорация
земель состоит в проведении комплекса мелиоративных мероприятий, обеспечивающих
коренное улучшение земель посредством использования почвозащитных,
водорегулирующих и иных свойств защитных лесных насаждений. К этому типу
мелиорации земель относятся следующие виды мелиорации земель:
1)
противоэрозионная - защита земель от эрозии путем создания лесных насаждений на
оврагах, балках, песках, берегах рек и других территориях;
2) полезащитная -
защита земель от воздействия неблагоприятных явлений природного, антропогенного
и техногенного происхождения путем создания защитных лесных насаждений по
границам земель сельскохозяйственного назначения;
3)
пастбищезащитная - предотвращение деградации земель пастбищ путем создания
защитных лесных насаждений.
Культуртехническая
мелиорация земель состоит в проведении комплекса мелиоративных мероприятий по
коренному улучшению земель.
Этот тип
мелиорации земель подразделяется на следующие виды мелиорации земель:
1) расчистка
мелиорируемых земель от древесной и травянистой растительности, кочек, пней и
мха;
2) расчистка
мелиорируемых земель от камней и иных предметов;
3) мелиоративная
обработка солонцов;
4) рыхление,
пескование, глинование, землевание, плантаж и первичная обработка почвы;
5) проведение иных
культуртехнических работ.
Химическая
мелиорация земель состоит в проведении комплекса мелиоративных мероприятий по
улучшению химических и физических свойств почв. Химическая мелиорация земель
включает в себя известкование почв, фосфоритование почв и гипсование почв.
К особо ценным
продуктивным сельскохозяйственным угодьям использование которых для других целей не
допускается на основании части 4 ст.79 ЗК РФ относятся:
сельскохозяйственные
угодья опытно-производственных подразделений научных организаций и
учебно-опытных подразделений образовательных организаций высшего образования,
сельскохозяйственные
угодья, кадастровая стоимость которых существенно превышает средний уровень
кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу),
Особенности
использования земель
сельскохозяйственного назначения.
Специфика использования земель сельскохозяйственного
назначения обусловила необходимость законодательного определения минимальных и
максимальных размеров земельных участков в составе земель этой категории.
Согласно
ст. 4 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»
минимальные размеры образуемых новых земельных участков из земель
сельскохозяйственного назначения могут быть установлены законами субъектов РФ
в соответствии с требованиями земельного законодательства. По общему правилу
не допускается образование земельного участка, который входит в состав
искусственно орошаемых сельскохозяйственных угодий и (или) осушаемых земель и
размер которого меньше установленного субъектами РФ минимального размера земельного
участка для таких земель.
Максимальный
размер общей площади сельскохозяйственных угодий,
которые расположены на территории одного муниципального района и могут
находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица,
устанавливается законом субъекта РФ равным не менее 10% общей площади
сельскохозяйственных угодий, расположенных на указанной территории в момент
предоставления и (или) приобретения таких земельных участков. Законодательное
ограничение максимальной площади земельного участка имеет целью предотвратить
образование латифундий, сосредоточение в собственности одного лица больших
площадей сельхозугодий.
Сельскохозяйственные угодья - пашни,
сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами,
виноградниками и другими), - в составе земель сельскохозяйственного назначения
имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране.( часть 1ст. 79 ЗК РФ
На
лиц, использующих эти земли, в первую очередь распространяются обязанности по
охране земель как объекта природы, сформулированные в ст. 13 ЗК РФ и
Федеральном законе «О государственном регулировании обеспечения плодородия
земель сельскохозяйственного назначения».
Особо ценные
продуктивные сельскохозяйственные угодья могут быть в соответствии с законодательством
субъектов Российской Федерации включены в перечень земель, использование
которых для других целей не допускается (часть 4 ст.79 ЗК РФ). Использование земельных долей,
возникших в результате приватизации сельскохозяйственных угодий, регулируется
Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного
назначения"( часть 5 ст.79 ЗК РФ).
Сельскохозяйственные угодья не могут включаться в границы
территории ведения гражданами садоводства для собственных нужд, а также
использоваться для строительства садовых домов, жилых домов, хозяйственных
построек и гаражей на садовом земельном участке.( часть 6 ст. 79 ЗК РФ)
Важно отметить то, что (Статья 80 ЗК РФ) в целях
перераспределения земель для сельскохозяйственного производства, осуществления
крестьянскими (фермерскими) хозяйствами их деятельности, расширения такой
деятельности, создания и расширения личных подсобных хозяйств, ведения
садоводства, животноводства, огородничества, сенокошения, выпаса скота в
составе земель сельскохозяйственного назначения создается фонд
перераспределения земель.
Фонд
перераспределения земель формируется за счет земельных участков из земель
сельскохозяйственного назначения, поступающих в этот фонд в случае приобретения
Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным
образованием права собственности на земельный участок по основаниям,
установленным федеральными законами, за исключением случаев приобретения права
собственности на земельный участок, изъятый для государственных или
муниципальных нужд.
Согласно
ст. 42 ЗК РФ земельные участки в составе земель сельскохозяйственного
назначения должны использоваться в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью
к той или иной категории земель и разрешенным использованием. Пункт 2 ст. 260
ГК РФ предусматривает, что пользование земельным участком, отнесенным к землям
сельскохозяйственного назначения, может осуществляться в пределах,
определяемых его целевым назначением. Это означает, что лицо, которое
использует земли сельскохозяйственного назначения, не имеет права по своему
усмотрению перевести пашню в пастбище или залежь и т. д. и наоборот. Пашня
должна использоваться только в качестве пашни, сенокос — в качестве сенокоса и
т. п. На сельскохозяйственных угодьях нельзя построить жилой дом или
какое-либо иное здание, строение и сооружение, на них нельзя выращивать лес,
вырыть пруд и прочее.
Перевод земель из одной категории в другую
осуществляется в соответствии со статьей 8 ЗК РФ в отношении:
1) земель, находящихся в федеральной собственности, -
Правительством РФ;
2) земель,
находящихся в собственности субъектов РФ, и земель сельскохозяйственного
назначения, находящихся в муниципальной собственности, - органами
исполнительной власти субъектов РФ;
3) земель,
находящихся в муниципальной собственности, за исключением земель
сельскохозяйственного назначения, - органами местного самоуправления;
4) земель,
находящихся в частной собственности:
земель
сельскохозяйственного назначения - органами исполнительной власти субъектов РФ;
земель иного
целевого назначения - органами местного самоуправления.
Состав и порядок подготовки документов для
перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной
категории в другую определены Законом о переводе земель.
Ст. 7 Закона о переводе земель устанавливает особенности
перевода земель сельскохозяйственного назначения в земли иных категорий.
Перевод земель сельскохозяйственного назначения или земельных участков в
составе таких земель допускается
в исключительных случаях, связанных с:
1) с консервацией
земель;
2) с созданием
особо охраняемых природных территорий или с отнесением земель к землям природоохранного,
историко-культурного, рекреационного и иного особо ценного назначения;
3) с установлением
или изменением черты населенных пунктов;
4) с размещением
промышленных объектов на землях, кадастровая стоимость которых не превышает
средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому
округу), а также на других землях и с иными несельскохозяйственными нуждами при отсутствии иных
вариантов размещения этих объектов, за исключением размещения на землях,
указанных в ч. 2 данной
статьи;
5) с включением непригодных для осуществления
сельскохозяйственного производства земель в состав земель лесного фонда, земель
водного фонда или земель запаса;
6) со строительством дорог, линий электропередачи, линий
связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), нефтепроводов, газопроводов и
иных трубопроводов, железнодорожных линий и других подобных сооружений (далее
- линейные объекты) при наличии утвержденного в установленном порядке проекта
рекультивации части сельскохозяйственных угодий, предоставляемой на период
осуществления строительства линейных объектов;
7) с выполнением
международных обязательств Российской Федерации, обеспечением обороны страны и
безопасности государства при отсутствии иных вариантов размещения
соответствующих объектов;
8) с добычей
полезных ископаемых при наличии утвержденного проекта рекультивации земель;
9) с размещением
объектов социального, коммунально-бытового назначения, объектов
здравоохранения, образования при отсутствии иных вариантов размещения этих
объектов.
При этом следует
учитывать, что перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных
участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения, кадастровая стоимость которых на
пятьдесят и более процентов превышает средний уровень кадастровой стоимости по
муниципальному району (городскому округу), и особо ценных продуктивных сельскохозяйственных
угодий, указанных в п. 4 ст. 79 ЗК РФ, в другую категорию не допускается, за исключением
случаев, установленных п. п. 3, 6, 7 и 8 ч. 1 ст. 7 Закона о переводе земель.
3. Оборот земель
сельскохозяйственного назначения
Основные принципы оборота земель сельскохозяйственного назначения
Ст. 1 Федерального закона от 24 июля
2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"
устанавливает, что оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается
на следующих принципах:
сохранение целевого использования
земельных участков;
установление максимального размера
общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории
одного муниципального района и могут находиться в собственности одного
гражданина и (или) одного юридического лица;
преимущественное право субъекта
Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской
Федерации, муниципального образования на покупку земельного участка из земель
сельскохозяйственного назначения при его продаже, за исключением случаев
продажи с публичных торгов;
преимущественное право участников
долевой собственности на земельный участок на покупку доли в праве общей
собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения
при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности;
установление особенностей
предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения
иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам, лицам без гражданства, а
также юридическим лицам, в уставном (складочном) капитале которых доля
иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства
составляет более чем 50%.
Особенности оборота земельных
участков из земель сельскохозяйственного назначения установлены гл. II
Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного
назначения".
Ст. 8 ФЗ устанавливает особенности купли-продажи земельного
участка из земель сельскохозяйственного назначения.
При продаже земельного участка из
земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в
случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное
образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по
цене, за которую он продается, за исключением:
случаев продажи с публичных торгов и
случаев изъятия земельного участка
для государственных или муниципальных нужд.
Продавец земельного участка из земель
сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший
исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в
случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного
самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера,
местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть
осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким
сделкам не может быть более чем 90 дней. Извещение вручается под расписку или
направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.
В случае, если субъект Российской
Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации
муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной
форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение
30 дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать
земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены.
При продаже земельного участка по
цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий
договора продавец обязан направить новое извещение по вышеуказанным правилам.
Сделка по продаже земельного участка,
совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.
Ст. 9 ФЗ регулирует аренду земельных участков из земель сельскохозяйственного
назначения.
В аренду могут быть переданы
прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель
сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в
долевой собственности.
Договор аренды находящегося в долевой
собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения и
соглашение об установлении частного сервитута в отношении такого земельного
участка могут быть подписаны лицом, уполномоченным решением общего собрания
участников долевой собственности совершать без доверенности сделки с таким
земельным участком, если условия указанных договора и соглашения соответствуют
условиям, определенным решением общего собрания участников долевой
собственности.
Договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного
назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности,
заключается:
на срок от 3 до 49 лет (за
исключением случаев, установленных настоящим Федеральным законом):
на срок до 3 лет - для сенокошения и
выпаса скота;
на срок до 5 лет (и без проведения торгов) - крестьянским (фермерским)
хозяйствам, сельскохозяйственным организациям, участвующим в программах
государственной поддержки в сфере развития сельского хозяйства, для ведения
сельского хозяйства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным
производством деятельности.
В договоре аренды земельного участка
из земель сельскохозяйственного назначения может быть предусмотрено, что
арендуемый земельный участок передается в собственность арендатора по истечении
срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей
обусловленной договором выкупной цены с учетом особенностей, установленных ст.
8 и 10 Федерального закона.
В случае, если иное не предусмотрено
законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои
обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных
условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.
Площадь земельных участков из земель
сельскохозяйственного назначения, одновременно находящихся в аренде у одного
арендатора, не ограничивается.
В пределах срока действия договора
аренды при передаче арендатором арендных прав земельного участка в залог
согласие участников долевой собственности на это не требуется, если договором
аренды земельного участка не предусмотрено иное.
Ст. 10 ФЗ устанавливает, что земельные участки из земель сельскохозяйственного
назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности,
предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность в порядке,
установленном Земельным кодексом Российской Федерации.
Гражданин или юридическое лицо,
которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной
собственности предоставлен в аренду, вправе:
приобрести такой земельный участок в
собственность или
заключить новый договор аренды такого
земельного участка,
если у исполнительных органов государственной власти и органов местного
самоуправления (ст. 39.2 ЗК РФ) отсутствует информация о выявленных в рамках
государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства
РФ при использовании такого земельного участка.
Земельные участки, находящиеся в
фонде перераспределения земель, могут:
передаваться гражданам и юридическим
лицам в аренду, а также
предоставляться гражданам и юридическим лицам в собственность на возмездной
или безвозмездной основе в случаях, установленных федеральными законами и
законами субъектов Российской Федерации.
Земельные участки из земель
сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или
муниципальной собственности, могут передаваться в аренду в порядке,
установленном ЗК РФ:
религиозным организациям
(объединениям), казачьим обществам, научно-исследовательским организациям,
образовательным учреждениям сельскохозяйственного профиля, общинам коренных
малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации -
для осуществления сельскохозяйственного производства, сохранения и развития
традиционного образа жизни, хозяйствования и промыслов коренных малочисленных
народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации,
гражданам - для сенокошения и выпаса
скота.
При этом выкуп арендуемого земельного участка в собственность не
допускается.
Земельный участок, находящийся в
муниципальной собственности и выделенный в счет земельных долей, находящихся в
муниципальной собственности, передается использующим такой земельный участок
сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству в
собственность или аренду без проведения торгов в случае, если
сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство
обратились в орган местного самоуправления с заявлением о заключении договора
купли-продажи или договора аренды такого земельного участка в течение шести
месяцев с момента государственной регистрации права муниципальной собственности
на такой земельный участок. При этом цена такого земельного участка
устанавливается в размере не более 15 процентов его кадастровой стоимости, а
арендная плата - в размере 0,3 процента его кадастровой стоимости.
Земельные участки из земель
сельскохозяйственного назначения, занятые оленьими пастбищами в районах
Крайнего Севера, отгонными пастбищами и находящиеся в государственной или
муниципальной собственности, могут быть переданы гражданам и юридическим лицам
только на праве аренды или на праве безвозмездного пользования на срок не менее
чем 5 лет. Кроме того, указанные участки не подлежат приватизации.
Принятие субъектами Российской
Федерации законов и иных нормативных правовых актов, содержащих дополнительные
правила и ограничения оборота земельных участков из земель
сельскохозяйственного назначения, помимо Федерального закона от 24 июля 2002 г.
N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", не
допускается.
Наследование земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.
Принятие наследства не должно
приводить к нарушению требований, установленных ст. 3 и (или) 4 Федерального
закона, а именно:
иностранные граждане, иностранные
юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лиц, в уставном
(складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических
лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, могут обладать
земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве
аренды;
предельные размеры и требования к
местоположению земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения
имеют ряд ограничений.
В противном случае к наследникам
применяются требования, установленные ст. 5 Федерального закона (обязанность
лица произвести отчуждение земельного участка из земель сельскохозяйственного
назначения).
К сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на
земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются
правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число
участников долевой собственности на земельный участок из земель
сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса
Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных статьями
12-14 ФЗ от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного
назначения"
Без выделения земельного участка в
счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению
вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на
земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной
организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой
собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо
продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также
сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского
(фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой
собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной
долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного
участка в счет земельной доли.
Передача земельной доли в уставный
(складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный
участок, находящийся в долевой собственности, в доверительное управление,
завещание, отказ от права собственности на земельную долю или выделение
земельного участка в счет земельной доли осуществляется на основании
документов, удостоверяющих право на земельную долю, без государственной регистрации
возникшего в результате приватизации сельскохозяйственных угодий права на
земельную долю.
Отказ от права собственности на
земельную долю осуществляется путем подачи заявления в орган регистрации прав.
Право собственности на земельную долю прекращается с даты государственной
регистрации прекращения указанного права. Одновременно возникает право
собственности на данную земельную долю у городского округа, городского или
сельского поселения по месту расположения земельного участка, от права собственности
на земельную долю которого осуществлен отказ, либо в случае расположения такого
земельного участка на межселенной территории у муниципального района.
В случае, если участник долевой собственности
на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения продает свою
земельную долю без выделения земельного участка в счет своей земельной доли
другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной
организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства,
использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности, извещать
других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю
не требуется.
В течение шести месяцев со дня
возникновения права муниципальной собственности на земельную долю орган
местного самоуправления вправе продать эту земельную долю сельскохозяйственной
организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству, использующим земельный
участок, находящийся в долевой собственности. Указанные сельскохозяйственная
организация или крестьянское (фермерское) хозяйство вправе приобрести земельную
долю, находящуюся в муниципальной собственности, по цене, определяемой как
произведение 15 процентов кадастровой стоимости одного квадратного метра такого
земельного участка и площади, соответствующей размеру этой земельной доли.
В соответствии со статьей 12.1 невостребованной земельной долей может
быть признана земельная доля, принадлежащая на праве собственности гражданину,
который не передал эту земельную долю в аренду или не распорядился ею иным
образом в течение трех и более лет подряд. При этом земельные доли, права на
которые зарегистрированы в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015
года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", не могут
быть признаны невостребованными земельными долями
Невостребованной земельной долей может быть
признана также земельная доля, сведения о собственнике которой не содержатся в
принятых до дня вступления в силу Федерального закона от 13 июля 2015 года N
218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" решениях органов
местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий, либо
земельная доля, собственник которой умер и отсутствуют наследники как по
закону, так и по завещанию, или никто из наследников не имеет права наследовать,
или все наследники отстранены от наследования, или никто из наследников не
принял наследства, или все наследники отказались от наследства и при этом никто
из них не указал, что отказывается в пользу другого наследника.
Список невостребованных земельных
долей представляется органом местного самоуправления поселения или городского
округа по месту расположения земельного участка, находящегося в долевой
собственности, на утверждение общему собранию участников долевой собственности.
Лица, считающие, что они или принадлежащие им земельные доли необоснованно
включены в список невостребованных земельных долей, вправе представить в
письменной форме возражения в орган местного самоуправления поселения или
городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в
долевой собственности, и заявить об этом на общем собрании участников долевой
собственности, что является основанием для исключения указанных лиц и (или)
земельных долей из списка невостребованных земельных долей.
С даты утверждения списка
невостребованных земельных долей общим собранием участников долевой
собственности земельные доли, сведения о которых включены в указанный список,
признаются невостребованными. В случае, если общим собранием участников долевой
собственности в течение четырех месяцев со дня опубликования указанного списка
не принято решение по вопросу о невостребованных земельных долях, орган
местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения
земельного участка, находящегося в долевой собственности, вправе утвердить
такой список самостоятельно.
Орган местного самоуправления
поселения или городского округа по месту расположения земельного участка,
находящегося в долевой собственности, вправе обратиться в суд с требованием о
признании права муниципальной собственности на земельные доли, признанные в
установленном настоящей статьей порядке невостребованными.
Комментариев нет:
Отправить комментарий