Лекция № 4. Право собственности на землю

 

  Тема 4. Право собственности на землю

 

1.     Понятие и особенности института права собственности на землю.

2.     Формы земельной собственности.

3.     Субъекты, объекты и содержание земельной собственности.

4.     Основания возникновения и прекращения права собственности на землю.

 

1. Понятие и особенности института права собственности на землю.

 

Краеугольным камнем строительства любого гражданского общества является институт права собственности. А.З. Гильманов справедливо подчеркивает, что "отношения между членами общества зависят от прав на собственность. От условий и форм отношения различных социальных групп к собственности зависит уровень их участия в процессе управления обществом, в получении доходов, а также социальный и политический престиж" . То же самое, только в более лаконичной форме в свое время писал один из главных составителей французского Гражданского кодекса Порталис: "Право собственности - основное право, на котором покоятся все общественные учреждения, столь же драгоценные для каждого человека, как его жизнь" .

Институту права собственности придается важнейшее значение не только учеными-юристами, но и экономистами, философами, социологами, историками, писателями и др. Так, русский писатель И.П. Пнин еще в конце XVIII в., будто предвидя советскую эпоху в истории России, пророчески писал: "Где нет собственности, там, конечно, не может быть и животворной деятельности, сей души общественного дела. Где нет собственности, там все постановления существуют только на бумаге. Где нет собственности, там круг общественных деяний едва движется, там все имеет вид изнеможенный, печальный, мертвенный и, следовательно, несчастный" .

Слово собственность берет свое начало от греческого слова "собъ", что в буквальном смысле означает "животы, пожитки, богатство, свое имущество".

Теоретическое осмысление понятия "право собственности" приобретает особую значимость в настоящее время - в период глубоких институциональных перемен и коренных преобразований в российском обществе. В новых условиях хозяйствования, характеризующихся переходом Российской Федерации от командно-административной системы управления экономикой к рыночной, особую актуальность приобретают вопросы кардинального преобразования отношений собственности, укрепления гарантий ее защиты.

В экономическом смысле под собственностью понимается та или иная форма присвоения предметов, средств и орудий труда, предметов потребления - то есть того, что дает сама природа либо производится человеком.

Право собственности понимается в объективном и субъективном смыслах. В объективном смысле под правом собственности понимается совокупность правовых норм, регулирующих отношения собственности и составляющих самостоятельный институт права.

Под правом собственности в субъективном смысле понимают совокупность принадлежащих субъекту права правомочий по владению, пользованию, распоряжению имуществом, позволяющих ему по своему усмотрению совершать действия в отношении своего имущества, то есть определять судьбу вещи. .       

Обозначение правомочий собственника как "триады" возможностей свойственно лишь российскому правопорядку. В российское право она "попала" в начале XIX в. благодаря В.Г. Кукольнику и М.М. Сперанскому . Впервые "триада" была законодательно закреплена в 1832 г. в ст. 420 ч. 1 т. X Свода законов Российской империи, согласно которой право собственности определялось как "власть, в порядке, гражданскими законами установленном, исключительно и независимо от лица постороннего владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом вечно и потомственно".

Эта же "триада" правомочий собственника была предусмотрена и в ст. 756 - 758 дореволюционного проекта Гражданского уложения, откуда затем по традиции перешла и в Гражданские кодексы РСФСР 1922 и 1964 гг., и в Основы гражданского законодательства 1961 и 1991 гг., и в Гражданский кодекс РФ 1994 г.

Большинстве развитых западноевропейских правопорядков правомочия собственника определяются не с помощью традиционной для отечественного гражданского права "триады", а путем указания на "пользование и (или) распоряжение" вещью или вещами, т.е. ограничиваются не тремя, а лишь двумя или даже одним правомочием (в частности, не указывая на правомочие владения, поскольку оно считается присущим далеко не только праву собственности). Более того, эти правомочия непременно сопровождаются дополнительным указанием на их осуществление собственником "по своему усмотрению", "наиболее абсолютным образом", "полностью и исключительно" и т.п., поскольку одноименные (а иногда и близкие по содержанию) правомочия, как уже отмечалось, могут принадлежать не только собственнику, но и субъектам некоторых других имущественных прав.

В англо - американском праве спорным остается вопрос о том, является ли "право собственности", которое здесь возможно лишь в отношении движимого имущества, единым правом или "связкой прав", допускающей "расщепление" на отдельные правомочия, или "пучки прав". Принято считать, что оно, во всяком случае, включает в себя такие правомочия, как право владения, право пользования, право потребления, разрушения и отчуждения имущества.

    В отечественной цивилистической доктрине характеристика правомочий собственника неизменно дополнялась различными указаниями на то, что собственник осуществляет их "своей властью и в своем интересе" (А.В. Венедиктов), "независимо от других лиц" (Д.М. Генкин, С.М. Корнеев), "по своему усмотрению" (Ю.К. Толстой) и т.д. Ученые стремились подчеркнуть, что помимо тех или иных формальных правомочий у собственника имеется еще нечто, что дает основание характеризовать присущее именно ему состояние (статус) как полное хозяйственное господство над присвоенной вещью, которое отсутствует у субъектов одноименных правомочий, входящих в содержание иных имущественных прав. Главное, что характеризует правомочия собственника в российском гражданском праве, - это возможность осуществлять их по своему усмотрению (п. 2 ст. 209 ГК РФ), руководствуясь исключительно собственными интересами и совершая в отношении присвоенной вещи любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие прав и законных интересов других лиц. В этом состоит существо юридической власти собственника над своей вещью.

Итак, содержание права собственности раскрывается через права владения, пользования и распоряжения.

Как замечает Ю.К. Толстой, правомочие владения - это юридически обеспеченная возможность хозяйственного господства собственника над вещью. Правомочие пользования - это юридически обеспеченная возможность извлечения из вещи полезных свойств в процессе ее личного или производственного потребления. Правомочие распоряжения - это юридически обеспеченная возможность определять судьбу вещи путем совершения юридических актов в отношении этой вещи.

Таким образом, право собственности - это система правовых норм, регулирующих отношения по владению, пользованию и распоряжению собственником принадлежащей ему вещи по усмотрению собственника и в его интересах, а также по устранению вмешательства всех третьих лиц в сферу его хозяйственного господства.( Гражданское право. Часть I: Учебник / Под ред. Ю.К. Толстого, А.П. Сергеева. М.: Издательство ТЕИС, 1996. С. 296 – 299).

Право собственности является наиболее абсолютным, то есть дает возможность совершать самый широкий круг действий в отношении принадлежащего собственнику имущества. Так, помимо владения и пользования собственник имеет право свободно отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, оставаясь собственником, передавать права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и другим образом распоряжаться им.

Общие положения о праве собст­венности на землю закреплены в гл. 17 ГК РФ. Однако регулирова­ние вопросов собственности на землю не является исключитель­ной прерогативой гражданского права. Специфика правового ре­агирования отношений собственности на землю отражается в земельном, горном, водном, лесном законодательствах. Общественные отношения собственности на землю составляют основу не только земельных отношений, но и многих экономических и социальных отношений в обществе и государстве. В силу уникальных свойств земли и ее особого публичного значения правовое регулирование отношений собственности на землю и земельные участки отличается существенными особенностями по сравнению с другими видами имущества. Земля - совершенно уникальный ресурс, отличающийся от всех остальных следующими признаками:

Земле свойственна двойственность природы. Земля рассматривается и как природный, и как экономический ресурс. Как природный ресурс земля характеризуется такими особенностями, как незаменимость, уязвимость (в частности, в результате нерационального антропоген­ного воздействия), невоссоздаваемость. Почва, являющаяся основой плодородия земли, может самопроизводиться. Однако ввиду того, что период ее образования длится сотни и тысячи лет, землю можно рассматривать лишь как условно возобновимый природный объект. При этом землю небезосновательно характеризуют как своеобразное «ядро» системы природ­ных ресурсов, поскольку все иные ее элементы не могут существовать в естественной среде без связи с ней.

Как ресурс экономический земля, уникальна, поскольку является основой любого производства. Ее роль в сельском хозяйстве сближает ее с другими основными фондами. Однако в отличие от всех прочих основных фондов при рациональном ведении хо­зяйства земля не только не будет изнашиваться, но и мо­жет повысить свое качество (плодородие).

Такие качества земельных ресурсов, как ограниченность и невосполнимость, вызывают объективную необходимость государственного направляющего воздей­ствия на развитие земельных отношений.

Земельные ресурсы традиционно рассматриваются как составляющая национального богатства страны. Им от­водится роль основ благополучия государства и осущест­вления функционирования государственной системы. В этой связи ведущая роль в управлении земельными ре­сурсами принадлежит именно государству, что вызвано объективной необходимостью обеспечения рациональ­ной эксплуатации земли как важнейшего природного и экономического ресурса. При этом государство, с одной стороны, может выступать как хозяйствующий субъект, заинтересованный в наиболее производительном исполь­зовании принадлежащей ему собственности (земель­ных ресурсов в форме конкретных земельных участков); с другой - как орган власти, устанавливающий основные принципы землепользования в русле проводимой в стране земельной реформы. Кроме того, государство несет наи­высшую (конституционную) ответственность за сохра­нение окружающей среды, природы и ее ресурсов (в том числе земельных).

Уникальность земельных ресурсов обусловливается также их первостепенной значимостью, поскольку они представляют собой источник удовлетворения потребно­стей и интересов различных субъектов: как ее непосред­ственных пользователей, так и общества (государства) в целом. В Конституции РФ земля названа «основой жиз­ни и деятельности народов», что фактически дублируется в ст. 1 Земельного кодекса РФ и в ряде других нормативных правовых актов.

Право собственности на землю  традиционно рассматривается в объективном и субъективном смыслах. Право собственности в объективном смысле составляет межотраслевой, комплексный институт конституционного, гражданского и земельного права, включающий совокупность правовых норм, регулирующих отношения собственности на землю и земельные участки, определяющих способы и пределы осуществления права собственности, основания его возникновения, изменения и прекращения.

В субъективном смысле право собственности на землю понимается как совокупность прав и обязанностей собственника земельного участка по осуществлению им наделенных законом правомочий в отношении принадлежащего ему земельного участка — владению, пользованию и распоряжению.

 Таким образом, право собственности   на землю — это урегулированное нормами земельного и иных отраслей права общественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками

  Отличительной чертой института права собственности на землю является то, что абсолютной земельной собственности не существует. С одной стороны, государство предоставляет собственникам земли право самостоятельно владеть, пользоваться и распоряжаться ею (в пределах предусмотренных законом), а с другой — ограничивает это право в силу специфики земли (природный объект). В теории земельного права ограничения подразделяются на постоянные и временные.

  К постоянным ограничениям относятся предусмотренные в законодательстве обязанности:

соблюдать требования рационального использования и охраны земель и сохранения экологической обстановки в процессе ее использования;

не нарушать своими действиями прав и законных интересов других собственников, пользователей, арендаторов земель;

выполнять особые условия использования особо охраняемых территорий, охраняемых зон, мест проживания и хозяйственной деятельности малочисленных народов и этнических групп;

вести строительство в соответствии со строительными нормами и правилами, а на землях населенных пунктов еще и с соблюдением проектов планировки и застройки;

право государства на принудительный выкуп земельного участка у собственника для государственных и муниципальных нужд;

на исключение деградированных сельскохозяйственных угодий и загрязненных земель из хозяйственного оборота (с сохранением их за собственником).

К числу временных ограничений правомочий собственника относят строгое целевое использование земельного участка и возможность совершения сделки купли-продажи участка, занятого в сельскохозяйственном производстве при условии сохранения его целевого назначения.

 Ограничение прав на землю (включая право собственности) вызвано спецификой объекта прав, его ограниченностью и незаменимостью. Ограничения права собственности могут возникать из федеральных законов, договоров или судебных решений. По целям можно выделить ограничения в интересах государства, общества и ограничения в интересах частных лиц. Основания ограничения прав на землю (в том числе права собственности) могут быть предусмотрены исключительно федеральными законами (п. 1 ст. 56 ЗК РФ, п. 2 ст. 1 ГК РФ).

  Ограничения права собственности в интересах государства и общества регламентируются ст. 56 ЗК РФ. Согласно данной статье могут быть установлены следующие ограничения:

особые условия использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах;

особые условия охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных;

условия начала и завершения застройки или освоения земельного участка в течение установленных сроков по согласованному в установленном порядке проекту, строительства, ремонта или содержания автомобильной дороги (участка автомобильной дороги) при предоставлении прав на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности

Ограничение прав может быть обжаловано заинтересованным лицом в судебном порядке. Ограничения прав подлежат регистрации .Ограничения прав на землю могут носить бессрочный характер или устанавливаться на определенный срок. Установленные ограничения обременяют непосредственно земельный участок, а поэтому при переходе права на соответствующий участок к другому лицу они сохраняются.

 

2. Формы собственности на земельные участки.

 

В классификации права собственности выделяют деление на типы, формы и виды. Тип права собственности определяется отношением к социально-экономической формации и предполагает рабовладельческий, феодальный, капиталистический и социалистический типа права собственности.

Формы права собственности на землю определяются в Конституции РФ (ч. 2 ст. 9) по критерию субъекта права и делятся на:

право частной собственности;

право государственной собственности;

право муниципальной собственности,

иные формы собственности.

Некоторые ученые (Крассов и др.) выделяет 2 формы права собственности и на землю:

частную;

публичную.

Классификация права собственности по видам:

а) Частная форма собственности:

1. Собственность граждан;

2. Собственность юридических лиц.

б) Государственная форма собственности:

1. Федеральная собственность (собственник – РФ);

2. Собственность субъектов РФ (собственники – субъекты РФ),

в) Муниципальная форма собственности.

 

Кроме того по множественности лиц (участников права собственности) выделяют право общей собственности, которая дифференцируется на два вида:

а) Право общей долевой собственности (вид права, где доля сособственников заранее определена);

б) Право общей совместной собственности (сособственники владеют, пользуются и распоряжаются объектом права сообща, например, собственность супругов и членов крестьянского (фермерского) хозяйства).

Частная собственность на землю. Право частной собственности охраняется законом, при этом никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда (ст. 35 Конституции РФ). Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, и он вправе защищать свое право собственности в порядке, предусмотренном законом (п. 1 ст. 209, ст. ст. 301 - 304 ГК РФ). Право собственности является абсолютным субъективным правом и дает его субъекту возможность получить защиту против любых третьих лиц. При этом в случаях и в порядке, которые предусмотрены действующим законодательством РФ, право собственности может быть ограничено и даже прекращено (например, арест, уничтожение, изъятие для государственных или муниципальных нужд и др.).

Как указал КС РФ в Постановлении от 16 июля 2008 г. N 9-П, из ст. 55 (ч. 3) Конституции РФ во взаимосвязи ее со ст. 8, 17 (ч. 3), 19 (ч. 1 и 2), 34 и 35 вытекает, что ограничения права собственности, равно как и свободы предпринимательской и иной экономической деятельности, могут вводиться федеральным законом, только если они необходимы для защиты других конституционно значимых ценностей, в том числе прав и законных интересов других лиц, отвечают требованиям справедливости, разумности и соразмерности, носят общий и абстрактный характер, не имеют обратной силы и не затрагивают само существо данных конституционных прав <1>. (1 -Постановление КС РФ от 16.07.2008 N 9-П // СЗ РФ. 2008. N 30 (ч. 2). Ст. 3695).

Одним из актуальных вопросов всегда был, есть и будет вопрос о частной собственности на землю. Земельная собственность России имеет свою историю.

К.Д. Кавелин подчеркивал: "У всех народов во все времена история поземельных прав есть одна из важнейших страниц государственной, политической истории; около поземельных прав группируются выдающиеся государственные и политические события и реформы; словом, поземельные отношения глубочайшим образом вплетены в государственную жизнь всякого народа и отражают на себе его политические судьбы со всеми важнейшими их изменениями и оттенками" [1. Беляев И.Д. Лекции по истории русского законодательства / отв. ред. О.А. Платонов. М., 2011.1, с. 69].

Размышляя над общинной формой землевладения, С.Ю. Витте указывал: "Чтобы народ не голодал, чтобы труд его делался производительным, нужно дать ему свободно трудиться на земле, освободив его от попечительских пут, подчинить его общим нормам, сделать его полным и личным обладателем своего труда и своей земли, сделать его с точки зрения гражданского права персоною. Человек не разовьет свой труд, если он не имеет сознания, что плоды его труда суть его собственность и собственность его наследников" [2, с. 410]. (2. Витте С.Ю. Воспоминания. М., 1923. Т. I.)

Аргументируя необходимость введения права частной собственности на землю, Л.А. Никонов писал: "Отчуждение крестьянина от собственности на землю, орудий труда и его плодов, полученного дохода оказалось пагубным. Самое дурное в этом деле - ничейность, обезличка, бросовость. Столь недопустима и несправедливость в распределении собственности" [3, с. 443]. (3. Гудочкова Е.Г. От принципа "единой судьбы земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости" к концепции единого объекта // Государство и право. 2010. N 9.)

До образования Древнерусского государства не было частной собственности на землю. Славянские племена, проживавшие на территории от Черного моря до Белого и Балтийских морей в VI - VIII вв. родовыми общинами, не имели землю на праве собственности, а владели ею целым родом, общиной, выступавшей в общественной жизни публично-правовым образованием. Общинное вечевое устройство у славян проникло во все сферы их хозяйственной и политической деятельности. Общинники сообща владели и пользовались землей, принадлежавшей общине ("куда соха, коса и топор ходили"), и имели равное право на участок (надел) пахотной земли без права ее отчуждения. В общем пользовании находились сенокосы, выгоны и леса. Предоставление земским общинам полного владения землей сохраняло единство и связь всей Русской земли [6, с. 40 - 424].(6. Козлова М.Н., Грудцина Л.Ю. Земля: справочник собственника и арендатора. М.: ЗАО "Юстицинформ", 2007.)

Конституция РФ 1993 г. содержит правовые основы действующего земельного строя современной России. Граждане получили право иметь в частной собственности землю, равным образом владеть, пользоваться и распоряжаться ею (с учетом законных ограничений), защищать ее.

Как следует из п. 2 и 3 ст. 261 Гражданского кодекса РФ, право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и водные объекты, находящиеся на нем растения, если иное не установлено законом. Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц.

Кроме того, собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке (п. 1 и 2 ст. 263 Гражданского кодекса РФ). Это с одной стороны. С другой стороны, п. 5 ст. 1 Земельного кодекса РФ установил принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому "все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами".

В соответствии со ст. 213 ГК РФ в собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может им принадлежать. ЗК РФ в ст. 27 установил перечень земель, изъятых из оборота, которые не могут находиться в частной собственности, и земель, ограниченных в обороте, которые не подлежат передаче в частную собственность, кроме случаев, установленных федеральным законом.

В некоторых статьях Земельного Кодекса установлен запрет на приватизацию отдельных видов земельных участков (такой запрет означает недопустимость передачи их из государственной или муниципальной собственности в частную, но если земельные участки уже находятся в частной собственности, например, право собственности возникло до введения соответствующей нормы, то они могут в ней оставаться) - это, например, земельные участки общего пользования на землях населенных пунктов (п. 12 ст. 85), земельные участки в границах государственных заповедников и национальных парков (п. 6 ст. 95).

Возможность иметь имущество (в том числе земельные участки) на праве собственности входит в содержание правоспособности гражданина, признаваемой в равной мере за всеми гражданами.

В п. 3 статьи 15 ЗК РФ названы случаи, когда иностранные граждане, иностранные юридические лица и лица без гражданства не могут обладать земельными участками на праве собственности. Перечень приграничных территорий, на которых указанные лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, утвержден Указом Президента РФ от 9 января 2011 г. N 26 <1> (<1> СЗ РФ. 2011. N 2. Ст. 268.). На примере Республики Дагестан, к таким территориям согласно данному указу можно отнести следующие территории:

Муниципальное образование "Ахтынский район".

Муниципальное образование "Бабаюртовский район".

Муниципальное образование "Дербентский район".

Муниципальное образование "Докузпаринский район".

Муниципальное образование "Карабудахкентский район".

Муниципальное образование "Каякентский район".

Муниципальное образование "Кизлярский район".

Муниципальное образование "Магарамкентский район".

Муниципальное образование "Рутульский район".

Муниципальное образование "Тарумовский район".

Муниципальное образование "Тляратинский район".

Муниципальное образование "Цумадинский район".

Муниципальное образование "Цунтинский район".

Муниципальное образование "Город Дагестанские Огни".

Муниципальное образование "Город Дербент".

Муниципальное образование "Город Избербаш".

Муниципальное образование "Город Каспийск".

Муниципальное образование "Город Махачкала"

     Отдельные приграничные территории определены нормативными правовыми актами РФ или устанавливаются законами соответствующих субъектов РФ. Поскольку в законодательстве отсутствует легальное определение приграничных территорий, в юридической литературе по этому вопросу сложились разные точки зрения. Приграничной территорией следует признать земли в пределах административно-территориальных образований, непосредственно примыкающие к Государственной границе РФ.

Кроме того, ФЗ "Об обороте сельскохозяйственного назначения" установил запрет на приобретение в собственность земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения иностранными гражданами, лицами без гражданства, а также юридическими лицами, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%. Указанные лица могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды.

Но поскольку действие этого ФЗ не распространяется на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, быть собственниками таких земельных участков иностранцы имеют право.

Субъектами частной собственности могут быть физические и юридические лица. Право граждан и их объединений иметь в частной собственности землю закреплено в ч. 1 ст. 36 Конституции РФ.

Собственность на земельные участки может быть индивидуальной (собственность гражданина и юридического лица) либо общей. Общая собственность на земельные участки - это собственность двух или нескольких лиц на земельные участки. Земельный участок может принадлежать лицам на праве общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (общая долевая собственность) или без ее определения (совместная собственность).

Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц неделимого земельного участка. Общая собственность на делимый земельный участок возникает в случаях, предусмотренных законом или договором. Например, в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные, входящие в состав такого дома, объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 16 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации").

Общая собственность на земельные участки является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование общей совместной собственности на этот участок.

Согласно действующему законодательству установлена совместная собственность:

в отношении земель крестьянского (фермерского) хозяйства, если соглашением между членами хозяйства не установлено иного;

в отношении общего имущества супругов (в том числе земельных участков), если иной правовой режим не установлен брачным договором (ст. ст. 33 - 34 СК РФ);

 в садоводческих, огороднических или дачных некоммерческих товариществах на имущество общего пользования, приобретенное таким товариществом за счет целевых взносов;

на земельный участок садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения граждан, предоставленный за плату в совместную собственность членов такого объединения.

Размер долей участников общей долевой собственности считается равным, если иное не предусмотрено законом или соглашением всех ее участников. Субъектами права общей собственности могут быть не только физические и юридические лица, но и публичные образования. Наличие двух и более сособственников на один участок определяет закрепление в законодательстве особых правил по реализации правомочий собственника.

К государственной собственности относятся земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований (ст. 16 ЗК РФ). Субъектами государственной собственности на землю являются органы государственной власти Российской Федерации и субъектов РФ.

Государственная собственность на землю имеет два уровня: федеральный, к которому относится собственность Российской Федерации, и региональный уровень, включающий в себя собственность республик в составе РФ, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга

Согласно ст. 17 ЗК РФ В федеральной собственности находятся земельные участки:

которые признаны таковыми федеральными законами;

право собственности Российской Федерации на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю;

которые приобретены Российской Федерацией по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

При этом Российская Федерация обладает так называемой исключительной собственностью на земельные участки. На основании целого ряда федеральных законов Российская Федерация может быть единственным собственником целого ряда земель в силу их целевого назначения или разрешенного вида использования. К таким землям относятся земельные участки в соответствии с такими Федеральными законами, как Лесной кодекс, ФЗ "Об обороне", ФЗ "О государственной границе" и др. Так, Законом РФ от от 15.04.1993 N 4802-1 (ред. от 25.05.2020) "О статусе столицы Российской Федерации" установлено, что объектами федеральной собственности являются земельные участки, на которых расположены здания, строения, сооружения, находящиеся на территории г. Москвы, в которых размещены высшие органы законодательной, исполнительной и судебной власти РФ, Генеральная прокуратура РФ, ЦБ РФ, ПФР. В соответствии с ФЗ от 27.02.2003 N 29-ФЗ "Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта" (СЗ РФ. 2003. N 9. Ст. 805) земельные участки, на которых размещены железнодорожные станции и железнодорожные вокзалы, являются федеральной собственностью (п. 3 ст. 4). Согласно ст. 1 ФЗ от 31.05.1996 N 61-ФЗ "Об обороне" (СЗ РФ. 1996. N 23. Ст. 2750) земли, предоставленные для нужд Вооруженных Сил РФ, других войск, воинских формирований и органов, находятся в федеральной собственности. Статья 13 ФЗ от 19.07.1998 N 113-ФЗ "О гидрометеорологической службе" (СЗ РФ. 1998. N 30. Ст. 3609) государственную наблюдательную сеть, в том числе отведенные под нее земельные участки и части акваторий, относит исключительно к федеральной собственности.

Возникновение права собственности при разграничении государственной собственности на землю - на основании принятых до 1 июня 2006 г. актов Правительства РФ об утверждении перечней земельных участков, на которые соответственно у РФ, субъектов РФ и муниципальных образований возникает право собственности при разграничении государственной собственности на землю, а также на основании вступивших в законную силу судебных решений по спорам, связанным с разграничением государственной собственности на землю;

Приобретение РФ, ее субъектами или муниципальными образованиями земельных участков в результате сделок у граждан, юридических лиц, других субъектов РФ, муниципальных образований, получение их от граждан в порядке наследования и по другим гражданско-правовым основаниям. В государственную или муниципальную собственность поступают земельные участки, выкупленные у собственников для государственных (муниципальных) нужд (ст. 49 ЗК РФ), конфискованные в порядке ст. 50 и реквизированные (ст. 51).

К федеральной собственности согласно ст. 3.1 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" относятся земельные участки:

 - занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности РФ;

- предоставленные органам государственной власти РФ, их территориальным органам, а также казенным предприятиям, государственным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным федеральными органами государственной власти;

 - находящиеся на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве аренды, праве безвозмездного срочного пользования у государственных академий наук, у организаций, находившихся в ведении государственных академий наук до дня вступления в силу Федерального закона от 27 сентября 2013 г. N 253-ФЗ "О Российской академии наук, реорганизации государственных академий наук и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", а также у государственных учреждений, входящих в структуру Российской академии наук;

- предоставленные в аренду Государственной компании "Российские автомобильные дороги" федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по оказанию государственных услуг и управлению государственным имуществом в сфере дорожного хозяйства; - иные предусмотренные федеральными законами земельные участки и предусмотренные федеральными законами земли.

Соответствующие нормы содержат ЗК РФ, ВК РФ, ЛК РФ и другие федеральные законы. Так, в соответствии с п. 6 ст. 95 ЗК РФ в федеральной собственности находятся земли государственных заповедников и национальных парков.

Согласно п. 4 ст. 87 ЗК РФ федеральной собственностью являются также земли промышленности и иного специального назначения, занятые федеральными энергетическими системами, объектами использования атомной энергии, федеральным транспортом, путями сообщения, объектами федеральной информатики и связи, объектами, обеспечивающими космическую деятельность, объектами обороны и безопасности, объектами оборонного производства, обеспечивающими статус и защиту государственной границы РФ, другими объектами, отнесенными к ведению РФ в соответствии со ст. 71 Конституции.

 Федеральным законом от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ Земельный кодекс РФ дополнен главой V.5, которой регламентирован порядок безвозмездной передачи земельных участков, находящихся в федеральной собственности, в муниципальную собственность или собственность субъектов РФ: установлены случаи и основания такой передачи, перечень видов земельных участков, которые не подлежат подобной передаче, порядок передачи, основания и порядок прекращения прав третьих лиц на безвозмездно передаваемый из федеральной собственности земельный участок

К собственности субъектов Российской Федерации «статья 18 ЗК РФ» относятся земельные участки:

·                   которые признаны таковыми федеральными законами;

·                   право собственности субъектов Российской Федерации на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю;

·                   которые приобретены субъектами Российской Федерации по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством. В собственности субъектов Российской Федерации, при условии, что они не предоставлены в частную собственность физических и юридических лиц, могут находиться:

·                   земельные участки, занятые недвижимым имуществом, находящимся соответственно в собственности субъектов Российской Федерации;

·                   земельные участки, предоставленные органам государственной власти субъектов Российской Федерации, государственным унитарным предприятиям и государственным учреждениям, созданным органами государственной власти субъектов Российской Федерации;

·                   земельные участки, отнесенные к землям особо охраняемых природных территорий регионального значения, землям лесного фонда, находящимся в собственности субъектов Российской Федерации в соответствии с федеральными законами, землям водного фонда, занятым водными объектами, находящимися в собственности субъектов Российской Федерации, землям фонда перераспределения земель;

·                   земельные участки, занятые приватизированным имуществом, находившимся до его приватизации в собственности субъектов Российской Федерации.

Российская Федерация и ее субъекты как собственники земельных участков осуществляют управление и распоряжение такими объектами, непосредственное же владение и пользование находящимися в государственной собственности земельными участками осуществляют физические и юридические лица, которым последние предоставлены в пользование, пожизненное наследуемое владение или в аренду.

Использование земель, находящихся в государственной собственности, осуществляется, как правило, путем создания государственных унитарных предприятий либо путем передачи земель частным землепользователям на вторичных правах, например, в аренду.

Субъекты РФ могут в соответствии с гражданским законодательством по предусмотренным им основаниям приобретать в собственность земельные участки. Право собственности субъектов РФ на земельные участки может возникнуть, в частности, в результате заключения сделок по приобретению имущества (купли-продажи, мены, дарения и др.), в результате выкупа земельного участка для государственных нужд и т.п.

 

 В муниципальную собственность городов, районов (кроме районов в городах), сельских поселений, а также других муниципальных образований для обеспечения их развития передаются земли, находящиеся в государственной собственности. В муниципальную собственность могут включаться земли, приобретаемые по решению местной администрации у других собственников земельных участков путем их выкупа в установленном порядке. Управление и распоряжение муниципальными землями осуществляются органами местного самоуправления.

В соответствии со ст. 19 ЗК РФ муниципальная собственность включает в себя земельные участки:

- которые признаны таковыми федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъекта Российской Федерации;

- право муниципальной собственности на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю;

- которые приобретены по основаниям, установленным гражданским законодательством.

При разграничении государственной собственности на землю выделяется муниципальная собственность только трех видов муниципальных образований: поселений, городских округов, муниципальных районов. К ней относятся:

- земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности соответствующих муниципальных образований;

 -земельные участки, предоставленные органам местного самоуправления соответствующих муниципальных образований, а также казенным предприятиям, муниципальным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным указанными органами местного самоуправления;

 - иные предусмотренные федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов РФ земельные участки и земли.

Среди предусмотренных гражданским законодательством оснований приобретения права собственности на земельные участки, наряду с различного рода сделками, судебными решениями и иными юридическими фактами, особо следует отметить признание судом права муниципальной собственности на бесхозяйную недвижимую вещь

В силу ст. ст. 124 и 125 ГК субъектом права муниципальной собственности (правообладателем) является муниципальное образование, а не органы местного самоуправления: городское собрание, администрация города и т.п. (см. Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 03.06.2005 по делу N Ф08-2295/2005).

В соответствии с федеральным законом «Об общих принципах организации местного самоуправления» муниципальными образованиями признаются:

- сельское поселение - один или несколько объединенных общей территорией сельских населенных пунктов (поселков, сел, станиц, деревень, хуторов, кишлаков, аулов и других сельских населенных пунктов), в которых местное самоуправление осуществляется населением непосредственно и (или) через выборные и иные органы местного самоуправления; - городское поселение

- городское поселение - город или поселок, в которых местное самоуправление осуществляется населением непосредственно и (или) через выборные и иные органы местного самоуправления;

 - муниципальный район - несколько поселений или поселений и межселенных территорий, объединенных общей территорией, в границах которой местное самоуправление осуществляется в целях решения вопросов местного значения межпоселенческого характера населением непосредственно и (или) через выборные и иные органы местного самоуправления, которые могут осуществлять отдельные государственные полномочия, передаваемые органам местного самоуправления федеральными законами и законами субъектов РФ;

- муниципальный округ - несколько объединенных общей территорией населенных пунктов (за исключением случая, предусмотренного настоящим Федеральным законом), не являющихся муниципальными образованиями, в которых местное самоуправление осуществляется населением непосредственно и (или) через выборные и иные органы местного самоуправления, которые могут осуществлять отдельные государственные полномочия, передаваемые органам местного самоуправления федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации;

 - городской округ - один или несколько объединенных общей территорией населенных пунктов, не являющихся муниципальными образованиями, в которых местное самоуправление осуществляется населением непосредственно и (или) через выборные и иные органы местного самоуправления, которые могут осуществлять отдельные государственные полномочия, передаваемые органам местного самоуправления федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации, при этом не менее двух третей населения такого муниципального образования проживает в городах и (или) иных городских населенных пунктах;

- городской округ с внутригородским делением - городской округ, в котором в соответствии с законом субъекта Российской Федерации образованы внутригородские районы как внутригородские муниципальные образования;

- внутригородской район - внутригородское муниципальное образование на части территории городского округа с внутригородским делением, в границах которой местное самоуправление осуществляется населением непосредственно и (или) через выборные и иные органы местного самоуправления. Критерии для деления городских округов с внутригородским делением на внутригородские районы устанавливаются законами субъекта Российской Федерации и уставом городского округа с внутригородским делением;

 - внутригородская территория города федерального значения - часть территории города федерального значения, в границах которой местное самоуправление осуществляется населением непосредственно и (или) через выборные и иные органы местного самоуправления;

- муниципальное образование - городское или сельское поселение, муниципальный район, муниципальный округ, городской округ, городской округ с внутригородским делением, внутригородской район либо внутригородская территория города федерального значения;

- межселенная территория - территория муниципального района, находящаяся вне границ поселений.

Муниципальные образования выступают в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, на равных началах с юридическими и физическими лицами. К ним применяются нормы для юридических лиц, если иное не вытекает из закона или особенностей данных субъектов.

При определении круга субъектов, выступающих от имени собственника муниципальных земель, необходимо руководствоваться нормами специального законодательства (п. 2 ст. 11 ЗК), а также положениями Конституции. В ст. 130 Конституции определено, что местное самоуправление, т.е. самостоятельное решение населением вопросов местного значения, владение, пользование и распоряжение муниципальной собственностью, осуществляется гражданами путем прямого волеизъявления, а также через выборные и другие органы местного самоуправления.

Таким образом, в соответствии с законодательством от имени муниципального образования права собственника в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, могут реализовывать органы местного самоуправления (в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов) либо население непосредственно. Органы местного самоуправления - избираемые непосредственно населением и (или) образуемые представительным органом муниципального образования органы, наделенные собственными полномочиями по решению вопросов местного значения.

Для решения вопросов местного значения и успешного развития муниципальных образований ЗК предусматривает возможность безвозмездной передачи земель, находящихся в государственной собственности, в собственность этих муниципальных образований.

         3. Субъекты, объекты и содержание земельной собственности

 

Субъекты права собственности на землю - это те лица, которые в установленном порядке признаны или являются собственниками конкретного земельного участка и обладают земельной правосубъектностью.

Выделяются следующие основные группы субъектов права собственности на землю:

1. РФ и её субъекты. Распоряжение и управление государственной собственностью на землю осуществляется Правительством РФ, Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии, Росимуществом, исполнительными органами субъектов РФ;

2. Муниципальные образования, которые принимают участие в регулировании земельных отношений на своих территориях (в организации ведения кадастра и землеустройства, в определении правового статуса тех или иных земель, в регистрации прав на земельные участки, в организации охранительных мероприятий и т.п.);

3. Юридические лица - предприятия, учреждения, организации, которые имеют в собственности, на ином ограниченном праве земельные участки;

4. Граждане РФ, а также иностранцы и лица без гражданства, находящиеся на территории РФ. Согласно ч. 3 ст. 15 ЗК РФ иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ в соответствии с федеральным законодательством о государственной границе, и на иных установленных особо территориях РФ в соответствии с ФЗ.

Учитывая особый публичный статус земли, гражданское и земельное законодательство закрепляют презумпцию государственной собственности на все земли и земельные участки, которые не находятся в собственности каких-либо субъектов.

Ст. 16 ЗК РФ и ст. 214 ГК РФ устанавливают, что земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований являются государственной собственностью. Поскольку в данном случае собственник в виде конкретного субъекта не определён, считается, что такие земли и земельные участки находятся в неразграниченной государственной собственности.

      В соответствии со ст. 5 ЗК РФ участниками земельных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования. При этом указанные субъекты права являются также участниками отношений, регулируемых гражданским законодательством (см. п. 1 ст. 2, ст. 124, 125 ГК РФ, п. 3 ст. 3 Кодекса). Таким образом, вещные и иные права на земельные участки в России могут принадлежать гражданам, юридическим лицам, государству (Федерации и ее субъектам), а также муниципальным образованиям. Это соответствует конституционному принципу, согласно которому земля может находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности (ч. 2 ст. 9 Конституции РФ).

      Граждане, являющиеся субъектами прав на земельные участки, должны обладать правоспособностью и дееспособностью в соответствии с гражданским законодательством.

      Правоспособность гражданина - это его способность иметь гражданские права и нести обязанности (гражданская правоспособность). Она признается в равной мере за всеми гражданами. Правоспособность гражданина возникает в момент его рождения и прекращается смертью (ст. 17 ГК РФ). Содержание правоспособности гражданина в общем виде определено в ст. 18 ГК РФ: граждане могут иметь имущество на праве собственности; наследовать и завещать имущество; заниматься предпринимательской и любой иной не запрещенной законом деятельностью; создавать юридические лица самостоятельно или совместно с другими гражданами и юридическими лицами; совершать любые не противоречащие закону сделки и участвовать в обязательствах; избирать место жительства; иметь права авторов произведений науки, литературы и искусства, изобретений и иных охраняемых законом результатов интеллектуальной деятельности; иметь иные имущественные и личные неимущественные права.

      В силу обладания гражданской правоспособностью любой гражданин имеет право участвовать в гражданско-правовых отношениях, но не всякий способен реализовать это право. Иными словами, для самостоятельной реализации всего объема своей правоспособности гражданин должен обладать дееспособностью.

      Согласно ст. 21 ГК РФ дееспособность гражданина - это его способность своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их (гражданская дееспособность). Наиболее существенными элементами содержания дееспособности граждан является возможность самостоятельного заключения сделок (сделкоспособность) и возможность нести самостоятельную имущественную ответственность (деликтоспособность). В отличие от правоспособности, дееспособность связана с совершением гражданином волевых действий, что предполагает достижение определенного уровня психической зрелости. В качестве критерия достижения гражданином возможности собственными действиями приобретать права и нести обязанности закон предусматривает возраст.

      По общему правилу, гражданская дееспособность возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия (по достижении 18-летнего возраста). Предусмотрены два исключения из этого правила, допускающие возникновение полной дееспособности и в более раннем возрасте.

      Во-первых, в случае, когда законом допускается вступление в брак до достижения 18 лет, гражданин, не достигший 18-летнего возраста, приобретает дееспособность в полном объеме со времени вступления в брак. Приобретенная в результате заключения брака дееспособность сохраняется в полном объеме и в случае расторжения брака до достижения возраста 18 лет.

      Во-вторых, ГК РФ ввел понятие, не использовавшееся ранее в гражданском законодательстве России, - эмансипация (объявление несовершеннолетнего полностью дееспособным). Несовершеннолетний, достигший возраста 16 лет, может быть объявлен полностью дееспособным, если он работает по трудовому договору, либо с согласия родителей, усыновителей или попечителя занимается предпринимательской деятельностью. Эмансипация производится по решению органа опеки и попечительства - с согласия обоих родителей, усыновителей или попечителя либо при отсутствии такого согласия - по решению суда (ст. 27 ГК РФ). После объявления несовершеннолетнего полностью дееспособным он самостоятельно несет имущественную ответственность по своим обязательствам.

      Права иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц на приобретение в собственность земельных участков определяются в соответствии с ЗК РФ, федеральными законами (п. 2 ст. 5 ЗК РФ). Данное правило основано на нормах ч. 3 ст. 62 Конституции РФ, п. 1 ст. 2 ГК РФ, предусматривающих для иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц национальный режим, который в отдельных случаях может быть ограничен федеральным законом.
      Юридические лица, являющиеся участниками земельных отношений, которым могут принадлежать права на земельные участки, также могут быть как российскими, так и иностранными. Российские юридические лица могут действовать в форме коммерческих или некоммерческих организаций любых видов, создание которых возможно в соответствии с главой 4 ГК РФ. Иностранные юридические лица - субъекты прав на землю - должны быть созданы по правилам законодательства соответствующих иностранных государств. Для отдельных видов юридических лиц федеральными законами установлены ограничения в приобретении некоторых прав на земельные участки, о чем подробнее будет сказано ниже.
      Государство и муниципальные образования также участвуют не только в земельных, но и в гражданско-правовых отношениях. В соответствии со ст. 124 ГК РФ Российская Федерация, субъекты Российской Федерации (республики, края, области, города федерального значения, автономная область, автономные округа), а также городские, сельские поселения и другие муниципальные образования выступают в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, на равных началах с иными участниками этих отношений - гражданами и юридическими лицами. К государству и муниципальным образованиям как субъектам гражданского права применяются нормы, определяющие участие юридических лиц в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, если иное не вытекает из закона или особенностей данных субъектов.
        Напомним, что порядок участия Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, установлен в ст. 125 ГК РФ.
      От имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и обязанности, выступать в суде органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

      От имени муниципальных образований своими действиями могут приобретать и осуществлять указанные права и обязанности органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.     

Земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. В случаях и в порядке, которые установлены федеральным законом, могут создаваться искусственные земельные участки.

    Понятие "природные ресурсы" используется в ст. 9 и 72 Конституции РФ. При этом оно не отождествляется с объектами собственности. Назначение природных ресурсов намного шире и содержательнее: они используются и охраняются как основа жизнедеятельности народов, проживающих на соответствующей территории. В природных ресурсах могут выделяться предметы, способные быть объектами отношений собственности, а не наоборот. Неслучайно в Федеральном законе от 10 января 2002 г. "Об охране окружающей среды" содержатся следующие определения: земля как природный объект есть естественная экологическая система, природный ландшафт, а как природный ресурс - это те компоненты природного объекта, что используются или могут быть использованы при осуществлении хозяйственной деятельности.

ЗК РФ по-новому, в сравнении с ранее действующим законодательством, определяет земельный участок как объект земельных отношений. Им является часть поверхности земли (в том числе и ее почвенный слой), границы которой поддаются описанию и удостоверяются в установленном порядке.

Согласно ч. 1 ст. 36 Конституции РФ объектом права частной собственности является земля. Несмотря на то, что указанный термин в разных значениях часто употребляется в Конституции РФ и многочисленных нормативных актах, он до сих пор не имеет законодательного определения, что вызывает трудности теоретического и практического характера. Толковый словарь русского языка С.И. Ожегова определяет землю как третью от Солнца планету Солнечной системы, вращающуюся вокруг Солнца и вокруг своей оси; сушу в противоположность водному или воздушному пространству; почву, верхний слой коры нашей планеты, поверхность; страну, государство; территорию с угодьями, находящуюся в чьем-нибудь владении, пользовании  (Ожегов С.И. Словарь русского языка / Под ред. Н.Ю. Шведовой. М., 1972. С. 213). Исходя из этого под землей могут подразумеваться совершенно различные по своему правовому режиму объекты - планета, суша, почва, территория государства и т.д.

Земля (земной шар) как планета представляет собой вместилище всего существующего, олицетворяет собой окружающую среду, является достоянием всего человечества и вследствие этого выступает объектом международно-правовой охраны. Земля как суша есть часть территории России или сухопутная территория России в соответствии с предложенной С.Н. Бабуриным классификацией, куда, помимо вышеназванной, входят водная территория, земные недра, воздушное пространство и арктическая территория (Бабурин С.Н. Территория государства. Правовые и геополитические проблемы. М., 1997. С. 10 – 11).

Еще более широкое значение понятие "земля" приобретает в силу ее латинского обозначения слова - terra, составившего основу для еще одного конституционно-правового термина - "территория". В понятие территории всегда вкладывается содержание большее, чем просто географический участок местности. Территория - категория сакрального порядка, источник жизни, духовной силы племени, народа (нации) и индивида (Гумилев Л.Н. Конец и вновь начало: популярные лекции по народоведению. М., 2002. С. 15 - 47; Тойнби Дж. Постижение истории. М., 2001. С. 33 - 39, 107 - 113 и др.). Именно в этом значении земля упомянута в преамбуле к Конституции РФ: "Мы, многонациональный народ Российской Федерации, соединенные общей судьбой на своей земле..." Земля здесь понимается не только как некий географический ареал, но и как этнокультурный, социально-экологический и политический ареал народа Российской Федерации (Попов М.Ю. Конституционно-правовой статус края и области как субъектов Российской Федерации: Дис. ... канд. юрид. наук. Волгоград, 2003. С. 48.373), который сформировался и существует благодаря усилиям множества поколений народов России.

Однако наиболее часто в законодательстве под землей понимают земную кору, расположенную над недрами на глубину ее почвенного слоя в границах Российской Федерации. В таком контексте земля является основой всех процессов жизнедеятельности общества, происходящих в политической, экономической, социальной, производственной, коммунальной, экологической и других сферах, и в зависимости от выполняемых ею функций может выступать в трех качествах: как природный объект, как природный ресурс и как недвижимое имущество. Земля как природный объект - это часть естественной экологической системы, сохраняющая свои природные свойства. Природный объект - относительно условная правовая категория, использование которой дает возможность с позиций права индивидуализировать определенную часть природной среды (в данном случае - землю), с тем чтобы признать ее в качестве предмета правового регулирования, объекта правовой охраны.

Земля как природный ресурс - компонент природной среды, который может быть использован при осуществлении хозяйственной и иной деятельности, являющийся средством производства в сельском и лесном хозяйстве и выступающий пространственно-территориальным базисом для размещения различных объектов. Земля как недвижимое имущество - это объект гражданских прав, который может принадлежать субъектам на различных вещных и обязательственных правах и находиться в гражданском обороте. Именно триединство этих функций составляет содержание правового понятия земли, раскрытое в основных принципах земельного законодательства (п. 1 ч. 1 ст. 1 ЗК РФ).

Таким образом, под термином "земля" в Конституции Российской Федерации подразумевается земная кора, расположенная над недрами на глубину ее почвенного слоя в границах Российской Федерации, используемая в качестве природного объекта, природного ресурса и недвижимого имущества. В связи с этим представляются оправданными предложения о дополнении ЗК РФ нормой-дефиницией "земля". Необходимо нормативно закрепить, что земля - "это естественно возникший компонент природной среды, поверхностный (в том числе почвенный) слой суши, расположенный над недрами, характеризующийся особым органоминеральным составом, строением, границами в пространстве и выполняющий необходимые для обеспечения жизнедеятельности человека и окружающей среды функции" (Дегтев А. Земля - объект земельных и гражданских правоотношений // Право и экономика. 2005. N 8. С. 55).

В указанном значении землю нередко отождествляют с другими правовыми категориями. Так, землей в законодательстве называют почву (ст. 254 УК РФ "Порча земель"), которая представляет собой поверхностный слой земли, обладающий плодородием, характеризующийся органическим и минеральным составом и особым, присущим только почвам, типом строения.

Иногда, в советские времена, отождествлялись понятия «земля» и «территория». На необходимость различия понятий "территория" и "земля" обращал внимание и Конституционный Суд РФ, указывая, что при предоставлении земли в частную собственность приобретателю передается не часть государственной территории, а лишь земельный участок как объект гражданских прав, что не затрагивает суверенитет РФ и ее территориальную целостность (Постановление Конституционного Суда РФ от 23.04.2004 N 8-П "По делу о проверке конституционности Земельного кодекса Российской Федерации в связи с запросом Мурманской областной Думы" // СЗ РФ. 2004. N 18. Ст. 1833).

В частной собственности может находиться только часть земельного фонда Российской Федерации или, другими словами, земельный участок. Понятия "земля Российской Федерации" и "земельные участки на территории РФ" соотносятся как целое и часть. Несмотря на то что земельный участок - это некоторая часть земли, он наследует от родового объекта основные свойства и не перестает быть природным ресурсом и природным объектом.

Другой причиной, по которой об объекте права собственности следует говорить как о земельном участке, являются требования, предъявляемые к нему как к объекту права собственности. Собственность подразумевает четкое деление окружающих человека вещей на свое и чужое. Если государство гарантирует субъекту право собственности, то оно обязано определить его таким образом, чтобы его идентификация не составила особого труда. Поэтому объектом права собственности может выступать вещь с определенными свойствами, целевым назначением, четкими границами и объективной стоимостью. Именно такими свойствами обладает индивидуально-определенный земельный участок, имеющий признаки, выделяющие его из других объектов гражданского оборота своими физическими и правовыми параметрами, включая уникальный кадастровый номер. Под земельным участком как объектом права собственности и иных прав на землю ст. 6 Земельного кодекса РФ понимает недвижимую вещь, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. Данное определение вполне корреспондирует со ст. 261 ГК РФ, согласно которой, если "иное не установлено законом, право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и водные объекты, находящиеся на нем растения". Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц.

Граница между землей и недрами как различными объектами правоотношений показана в ст. 19 Закона РФ "О недрах", в соответствии с которой собственники земельных участков имеют право по своему усмотрению в их границах осуществлять без применения взрывных работ добычу общераспространенных полезных ископаемых, не числящихся на государственном балансе, и строительство подземных сооружений для своих нужд на глубину до пяти метров, а также устройство и эксплуатацию бытовых колодцев и скважин на первый водоносный горизонт, не являющийся источником централизованного водоснабжения. Так установлены пределы реализации собственником своих правомочий и показана юридически значимая граница земли и недр.

Под объектом права частной собственности понимается земельный участок, находящийся на территории РФ, индивидуализированный посредством проведения кадастрового учета, прошедший государственную регистрацию, не изъятый и не ограниченный в обороте. Поскольку земля не может являться объектом права частной собственности, необходимо в ходе дальнейшего совершенствования конституционного законодательства в ч. 2 ст. 9 и ст. 36 Конституции заменить термин "земля" на термин "земельные участки".

В соответствии с пп.3 п.1 и абз.2 п.2 статьи 6 ЗК РФ объектами земельных отношений являются части земельных участков. При этом под частью земельного участка в соответствии с абз. 2 пункта 2 статьи 6 ЗК РФ понимается образуемый в результате раздела самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого осуществляется без перевода его в состав земель иной категории, за исключениями, установленными федеральным законодательством.

Содержание права собственности на землю составляют правомочия владения, пользования, распоряжения (ст. 209 ГК РФ):

правомочие владения – возможность фактического обладания собственником принадлежащим ему имуществом;

правомочие пользования – возможность потребления (присвоения) собственником полезных свойств имущества;

правомочие распоряжения – возможность определения собственником юридической судьбы имущества (его отчуждения, передачи в пользование другим лицам, пользования самим собственником и т.д.).

Иными словами, собственник вправе самостоятельно совершать сделки относительно своего имущества, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам либо передавать им права владения или пользования, оставаясь при этом собственником.

Все три правомочия имеют ясно выраженный физический и юридический аспект. Общие права собственников земли закреплены, кроме указанной статьи ГК РФ, и в ст. 40 ЗК РФ (Права собственников земельных участков на использование земельных участков).

Ст. 209 ГК РФ в частности определяет следующие права собственника:

отчуждать свое имущество в собственность другим лицам;

передавать другим лицам, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом;

отдавать имущество в залог и обременять его другими способами;

распоряжаться имуществом иным образом.

Статья  40 ЗК РФ устанавливает, что собственник земельного участка имеет право:

использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также пруды, обводненные карьеры в соответствии с законодательством Российской Федерации;

возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;

проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные, культуртехнические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные водные объекты в соответствии с установленными законодательством экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями;

осуществлять другие права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством.

Статья 42 ЗК РФ устанавливает следующие обязанности собственников земельных участков:

использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту;

сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством;

осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов, в том числе меры пожарной безопасности;

своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами;

своевременно производить платежи за землю;

соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, осуществлять на земельных участках строительство, реконструкцию зданий, сооружений в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности;

не допускать загрязнение, истощение, деградацию, порчу, уничтожение земель и почв и иное негативное воздействие на земли и почвы;

не препятствовать организации - собственнику объекта системы газоснабжения, нефтепровода или нефтепродуктопровода либо уполномоченной ею организации в выполнении ими работ по обслуживанию и ремонту расположенных на земельных участках и (или) под поверхностью земельных участков объектов системы газоснабжения, нефтепроводов и нефтепродуктопроводов, аммиакопроводов, по предупреждению чрезвычайных ситуаций, по ликвидации последствий, возникших на них аварий, катастроф;

выполнять иные требования, предусмотренные Земельным Кодексом, федеральными законами.

 

4. Основания возникновения и прекращения права собственности на землю.

 

Согласно ст. 25 ЗК РФ право собственности на земельные участки возникает по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами.

Основания возникновения права частной собственности:

a)     на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении земельного участка (ст. 218);

b)    в порядке наследования, а также в результате правопреемства при реорганизации юридического лица (п. 2 ст. 218);

c)     в порядке приватизации земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (ст. 217);

d)    по иным основаниям (п. 3 ст. 218), например, в силу приобретательной давности.

a) Переход права собственности на земельный участок на основании сделки об отчуждении

Под сделками понимаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Сделки с земельными участками совершаются в письменной форме. Так как предметом договора может быть только индивидуально определенное имущество, к договору в обязательном порядке прилагается кадастровый паспорт земельного участка. Отсутствие паспорта влечет признание сделки недействительной.

Все сделки с землей подлежат обязательной государственной регистрации территориальными органами Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Данные о совершении сделок вносятся в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии со ст. 37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. Являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка:

устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;

ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;

ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Указанные требования применяются также к договору мены.

 Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Требования, установленные пунктом 3 ст. 37 ЗК РФ, применяются также в случаях обмена земельного участка, передачи его в аренду.

Сделки дарения и мены совершаются по правилам гражданского законодательства. Особого порядка совершения данных сделок федеральным земельным законодательством не предусмотрено.

Ничтожным является условие передачи земельного участка после смерти дарителя. Отказ от земельного участка после оформления его в собственность является добровольным отказом от участка, прекращающим право собственности на него, и право на участок переходит к государству.

Основной трудностью при заключении договора мены может стать оценка земельного участка как объекта недвижимости, поскольку по общему правилу (п. 1 ст. 568 ГК РФ) обмениваемые вещи предполагаются (должны быть) равноценными. Такая оценка будет примерной, если она будет произведена сторонами. В случае, когда соглашение насчет цены обмениваемого имущества не достигнуто, стороны могут прибегнуть к услугам профессионального оценщика недвижимости, и, если вещи будут неравноценными, сторона, имеющая менее ценную вещь, должна будет доплатить разницу в ценах (п. 2 ст. 568 ГК РФ). Цена обмениваемого земельного участка должна быть не ниже нормативной.

В ст. 15 ЗК РФ установлен принцип равного доступа к приобретению земельных участков в собственность. Однако из данного принципа есть исключения:

1.     собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды данного земельного участка (п. 3 ст. 35 ЗК РФ);

2.     иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица - собственники зданий, сооружений, находящихся на чужом земельном участке, имеют преимущественное право покупки или аренды данного земельного участка (п. 5 ст. 35 ЗК РФ).

b) Переход права собственности на земельные участки по наследству

Правоотношения по передаче земельных участков по наследству регулируются нормами гражданского, наследственного и семейного законодательства.

Наследование представляет собой одностороннюю сделку, т.е. сделку, для совершения которой достаточно выражения воли одной стороны, в данном случае наследодателя.

Наследование земельных участков осуществляется по завещанию, а при его отсутствии - по закону (ст. 1111 ГК РФ).

Наследование есть вид универсального правопреемства, субъектами которого в большинстве случаев выступают граждане (ст. 1110 ГК РФ).

Каждый гражданин вправе завещать свое имущество (в частности, и земельный участок) любому лицу или нескольким лицам, в том числе и не входящим в круг наследников по закону. Завещание должно быть составлено письменно и нотариально удостоверено.

Согласно ст. 1181 ГК РФ, принадлежавшие наследодателю на праве собственности:

• земельный участок или
• право пожизненного наследуемого владения земельным участком

входит в состав наследства и наследуется на общих основаниях, установленных Кодексом. На принятие наследства, в состав которого входит указанное имущество, специальное разрешение не требуется.

При наследовании земельного участка или права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству переходят также находящиеся в границах этого земельного участка поверхностный (почвенный) слой, водные объекты, находящиеся на нем растения, если иное не установлено законом.

c) Переход права на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности

Согласно ст. 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании:

1.     решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка - в собственность бесплатно (приватизация);

2.     договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату;

Продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, в соответствии с основным видом разрешенного использования которых предусмотрено строительство зданий, сооружений, не допускается, за исключением случаев, указанных в п. 2 ст. 39.3 Кодекса (продажа без проведения торгов), а также случаев проведения аукционов по продаже таких земельных участков в соответствии со ст. 39.18 Кодекса (для индивидуального жилищного строительства, ведения ЛПХ, КФХ и т.д.).

Особенности купли-продажи земельных участков установлены ст. 37 ЗК РФ.

В общем случае продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ.

Предметом торгов (конкурсов, аукционов) может быть земельный участок с установленными границами:

• в качестве продавца - исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления;
• в качестве организатора торгов (конкурсов, аукционов) - собственник или действующая на основании договора с ним специализированная организация.

Решение о проведении аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, принимается уполномоченным органом, в том числе по заявлениям граждан или юридических лиц.

Случаи предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, гражданину или юридическому лицу в собственность бесплатно указаны в ст. 39.5 ЗК РФ.

d)Возникновение права собственности при переходе права собственности на здание, строение и сооружение

Ст. 35 ЗК РФ устанавливает, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник (с учетом долей в праве собственности - для нескольких собственников).

Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

1.     отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

2.     отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота;

3.     отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута.

Отчуждение здания, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

 

Государственную собственность на землю возникает (ст. 17, 18 ЗК РФ):

a)       по федеральным законам;

b)      процедура разграничения государственной собственности на землю;

c)       гражданско-правовые основания;

d)      безвозмездная передача из федеральной собственности (для собственности субъектов федерации).

Основания возникновения права государственной собственности на землю следующие:

1) специальное указание в федеральном законе на принадлежность тех или иных земель. Например, Федеральный закон от 19 июля 1998 г. N 113-ФЗ "О гидрометеорологической службе" в ст. 13 установил, что исключительно к федеральной собственности относится государственная наблюдательная сеть, в том числе отведенные под нее земельные участки и части акваторий;

2) возникновение права собственности при разграничении государственной собственности на землю - на основании принятых до 1 июня 2006 г. актов Правительства РФ об утверждении перечней земельных участков, на которые соответственно у РФ, субъектов РФ и муниципальных образований возникает право собственности при разграничении государственной собственности на землю, а также на основании вступивших в законную силу судебных решений по спорам, связанным с разграничением государственной собственности на землю;

3) приобретение РФ, ее субъектами или муниципальными образованиями земельных участков в результате сделок у граждан, юридических лиц, других субъектов РФ, муниципальных образований, получение их от граждан в порядке наследования и по другим гражданско-правовым основаниям. В государственную или муниципальную собственность поступают земельные участки, выкупленные у собственников для государственных (муниципальных) нужд (ст. 49 ЗК РФ), конфискованные в порядке ст. 50 и реквизированные (ст. 51).

Муниципальную собственность на землю возникает (ст. 19 ЗК РФ):

a)     по федеральным законам и принятым в соответствии с ними законам субъектов Российской Федерации;

b)    процедура разграничения государственной собственности на землю;

c)     гражданско-правовые основания;

d)    безвозмездная передача в муниципальную собственность из федеральной собственности.

Муниципальная собственность не является государственной. Согласно ст. 215 ГК РФ муниципальной собственностью является имущество, принадлежащее на праве собственности городским и сельским поселениям, а также другим муниципальным образованиям.

От имени муниципального образования права собственника осуществляют органы местного самоуправления (или в случаях, установленных законом, иные лица по специальному поручению органов местного самоуправления).

Местное самоуправление в РФ создано для обеспечения самостоятельного решения населением вопросов местного значения, а также владения, пользования и распоряжения муниципальной собственностью. Органы местного самоуправления самостоятельно управляют муниципальной собственностью, формируют, утверждают и исполняют местный бюджет, устанавливают местные налоги и сборы, осуществляют охрану общественного порядка, а также решают иные вопросы местного значения (ст. 132 Конституции РФ).

Основания возникновения муниципальной собственности на землю аналогичны основаниям возникновения государственной собственности на землю.

В соответствии с ФЗ о введении в действие ЗК РФ в целях разграничения государственной собственности на землю к собственности поселений, городских округов, муниципальных районов отнесены:

- земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности соответствующих муниципальных образований;

- земельные участки, предоставленные органам местного самоуправления соответствующих муниципальных образований, а также казенным предприятиям, муниципальным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным указанными органами местного самоуправления;

- иные предусмотренные федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов РФ земельные участки и предусмотренные федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов РФ земли.

В муниципальной собственности находятся земельные участки, признанные таковыми не только федеральными законами, но и принятыми в соответствии с ними законами субъекта РФ. В частности, в городах Москве и Санкт-Петербурге все находящиеся в пределах границ этих субъектов РФ земли - кроме земельных участков, составляющих федеральную собственность - отнесены к собственности данных субъектов РФ. Однако своими законами они могут передать отдельные земельные участки в собственность муниципальных образований, находящихся на их территории.

Что касается земельных участков, от которых отказались их собственники, то исключением из правила, установленного п. 1.1 комментируемой статьи, являются также города Москва и Санкт-Петербург, где согласно п. 3 ст. 18 ЗК РФ такие участки поступают в собственность данных субъектов РФ, если только законами этих субъектов не будет установлено иное.

Ст. 19 ЗК РФ  устанавливает, что земельные участки могут безвозмездно передаваться в муниципальную собственность: из федеральной собственности, из собственности субъектов РФ, из собственности других муниципальных образований. Случаи и основания безвозмездной передачи земельных участков, находящихся в федеральной собственности, предусмотрены ст. 39.30 ЗК РФ, введенной ФЗ от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ. Земельные участки, кроме указанных в п. 2 этой статьи, подлежат безвозмездной передаче по заявлению предусмотренных п. 1 ст. 39.31 лиц:

- в собственность поселений, городских округов, утвердивших генеральные планы поселений, генеральные планы городских округов, правила землепользования и застройки, если такие земельные участки расположены на территориях соответствующих поселений, городских округов;

- в собственность муниципальных районов, утвердивших схемы территориального планирования муниципальных районов, если такие земельные участки расположены на межселенных территориях соответствующих муниципальных районов.

Безвозмездная передача земельных участков, находящихся в собственности субъектов РФ, в муниципальную собственность согласно комментируемой статье может осуществляться в двух случаях: 1) для обеспечения развития муниципальных образований; 2) для предоставления земельного участка гражданам, имеющим трех и более детей (при установлении законом субъекта РФ соответствующих случая и порядка предоставления земельных участков в собственность бесплатно), и иным отдельным категориям граждан или созданным ими некоммерческим организациям, в случаях, предусмотренных федеральными законами, отдельным категориям граждан в случаях, предусмотренных законами субъектов РФ.

В первом случае муниципальному образованию может быть передан земельный участок и за пределами такого образования, что не означает изменения его границ, поскольку административно-территориальное деление не обязательно совпадает с границами и расположением земельных участков, находящихся в собственности как Российской Федерации, так и ее субъектов и муниципальных образований.

Для второй из названных целей земельные участки могут передаваться и из одного муниципального образования в другое.

Что же касается передачи земельных участков, наоборот, из муниципальной собственности в собственность субъектов РФ, то эти случаи ограничены, во-первых, только тремя субъектами - городами федерального значения Москвой, Санкт-Петербургом, Севастополем, а во-вторых, кроме целей предоставления многодетным семьям, передача участков для предоставления иным гражданам и некоммерческим организациям граждан ограничивается теми основаниями такого предоставления, которые предусмотрены федеральными законами (но не законами субъектов РФ).

 

 

Основания прекращения права собственности на землю

 

В соответствии со ст. 44 ЗК РФ право собственности на земельный участок прекращается при отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам, отказе собственника от права собственности на земельный участок, по иным основаниям, предусмотренным гражданским и земельным законодательством. Приведенный в данной статье перечень оснований прекращения права собственности на земельные участки в целом соответствует норме ст. 235 ГК РФ об общих основаниях прекращения права собственности. Однако в ГК РФ упоминается также о прекращении права собственности в случае гибели или уничтожения имущества - по отношению к земле такая ситуация невозможна: даже в случае деградации земли, нарушения почвенного покрова непосредственно земельный участок никуда не исчезает. Кроме того, в упомянутой статье ГК РФ названа возможность установления законодательством иных случаев утраты права собственности на имущество. ЗК РФ такой возможности не предусматривает. Таким образом, установленный им перечень оснований прекращения права собственности на земельные участки является исчерпывающим.

 

Право частной собственности на землю прекращается (ст. 44 ЗК):

1) добровольно:

a)     при отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам;

b)    при отказе собственника от права собственности на земельный участок;

a) Отчуждение собственником своего земельного участка другим лицам

Конституция РФ устанавливает право каждого распоряжаться своим имуществом как единолично, так и совместно с другими лицами. В соответствии с земельным законодательством распоряжение землей осуществляется собственниками земельных участков свободно, если это не наносит ущерб окружающей среде. Гражданское законодательство говорит о праве собственника по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.

Отчуждение земельных участков другим лицам осуществляется путем совершения сделок в соответствии с правилами, установленными гражданским законодательством, но с учетом

1.     ограничений оборотоспособности земельных участков, а также

2.     специальных норм, предусмотренных земельным законодательством в отношении отдельных видов договоров (например, специальные нормы установлены в отношении договора купли-продажи земельного участка).

Распорядиться дальнейшей юридической судьбой своего земельного участка гражданин может также в результате совершения им односторонней сделки - завещания.

Все подобные сделки подлежат государственной регистрации.

b) Отказ собственника от права собственности на земельный участок

Отказ от права собственности на земельный участок осуществляется посредством подачи собственником земельного участка заявления о таком отказе в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Право собственности на этот земельный участок прекращается с даты государственной регистрации прекращения указанного права (ст. 53 ЗК).

Отказ от права собственности допускается только в отношении земельных участков, находящихся в частной собственности. Российская Федерация, ее субъекты и муниципальные образования не наделены правомочием отказаться от находящихся в их собственности земельных участков.

         Новеллой является то, что земельные участки, от права собственности на которые собственник отказался, режим бесхозяйной вещи не приобретают, а становятся с даты государственной регистрации прекращения права собственности прежнего владельца собственностью городского округа, городского или сельского поселения либо (в случае расположения такого земельного участка на межселенной территории) собственностью муниципального района по месту расположения земельного участка.
При этом обязанность по уведомлению соответствующего органа власти и лица, подавшего заявление об отказе от права собственности на такой земельный участок, в срок не позднее 5 дней с даты государственной регистрации прекращения права собственности на земельный участок вследствие отказа от права собственности на него, возлагается на регистрирующий орган.

2) в силу принудительного изъятия у собственника его земельного участка в порядке, установленном земельным и гражданским законодательством:

1.     обращения взыскания на земельный участок по обязательствам должника (ст. 278 ГК РФ);

2.     неиспользования земельного участка в соответствии с его целевым назначением (ст. 284 ГК РФ);

3.     использования земельного участка с нарушением законодательства (ст. 285 ГК РФ);

4.     реквизиции земельного участка (ст. 51 ЗК РФ);

5.     изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 49 ЗК РФ);

6.     отчуждения земельного участка, который согласно закону не может принадлежать данному лицу;

7.     национализации земель;

8.     конфискации земель (ст. 50 ЗК РФ).

Земельный кодекс РФ содержит специальные правила в отношении двух оснований принудительного изъятия у собственника его земельного участка: реквизиции и изъятия (выкупа) земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

В соответствии со ст. 51 ЗК РФ реквизиция осуществляется в случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотий и при иных обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер. При реквизиции земельный участок может быть временно изъят у его собственника уполномоченными исполнительными органами государственной власти в целях защиты жизненно важных интересов граждан, общества и государства от возникающих в связи с этими чрезвычайными обстоятельствами угроз с возмещением собственнику земельного участка причиненных убытков (реквизиция) и выдачей ему документа о реквизиции.

В случае невозможности возврата реквизированного земельного участка его собственнику возмещается рыночная стоимость этого земельного участка, устанавливаемая в соответствии со статьей 66 ЗК РФ, или по его желанию предоставляется равноценный земельный участок. Собственник земельного участка, у которого реквизирован земельный участок, вправе при прекращении действия обстоятельств, в связи с которыми осуществлена реквизиция, требовать возврата ему реквизированного земельного участка в судебном порядке.

Прекращение прав на землю путем изъятия (выкупа) земельного участка для государственных или муниципальных нужд производится в исключительных случаях, связанных (ст. 49 ЗК РФ):

с выполнением международных обязательств Российской Федерации;

с размещением объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов (ЗК РФ содержит исчерпывающий перечень таких объектов);

в иных случаях, установленных федеральными законами, а применительно к изъятию (выкупу) из земель, находящихся в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, - в случаях, установленных законами субъектов Российской Федерации.

Порядок выкупа земельного участка для государственных или муниципальных нужд у его собственника; порядок определения выкупной цены земельного участка, выкупаемого для государственных или муниципальных нужд; порядок прекращения прав владения и пользования земельным участком при его изъятии для государственных или муниципальных нужд, права собственника земельного участка, подлежащего выкупу для государственных или муниципальных нужд, устанавливаются гражданским законодательством.

В соответствии со ст. 50 ЗК РФ конфискация мера уголовного наказания, когда земельный участок может быть безвозмездно изъят у его собственника по решению суда. Конфискацию следует отличать от реквизиции поскольку последняя временная мера  общего характера, применяемая в случаях стихийных бедствий или возникновении иных обстоятельств чрезвычайного характера.