Тема 5. ИНЫЕ ВИДЫ ПРАВ НА ЗЕМЛЮ

 

Тема 5. ИНЫЕ ВИДЫ ПРАВ НА ЗЕМЛЮ

 

1.Ограниченное пользование чужими земельными участками      (земельный сервитут)

2. Аренда земельных участков

3. Безвозмездное пользование земельными участками

4. Иные виды прав на землю

 

1. Ограниченное пользование чужими земельными участками (земельный сервитут)

 

Сервитут - право ограниченного пользования земельным участком.

 В зависимости от оснований возникновения и целей установления сервитуты делятся на публичные и частные.

Согласно п.2.ст.23 ЗК РФ публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний.

Публичные сервитуты могут устанавливаться для:

-прохода или проезда через земельный участок, в том числе в целях обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе;

- использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;

- размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним; - проведения дренажных работ на земельном участке;

 - забора (изъятия) водных ресурсов из водных объектов и водопоя;

 - прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок;

- сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных в 34 установленном порядке на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям и обычаям;

- использования земельного участка в целях охоты, рыболовства, аквакультуры (рыбоводства);

- временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ. Новая глава V.3 ЗК РФ, введенная Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ, подробно раскрывает содержание и основания установления нового вида публичного сервитута, устанавливаемого в отношении земельного участка, находящегося в публичной собственности.

Соглашение об установлении сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается в случаях, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом, другими федеральными законами, и, в частности, в следующих случаях:

 - размещение линейных объектов, сооружений связи, специальных информационных знаков и защитных сооружений, не препятствующих разрешенному использованию земельного участка;

- проведение изыскательских работ;

- ведение работ, связанных с пользованием недрами.

В случае, если находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение либо в аренду или безвозмездное пользование на срок более чем один год, соглашение об установлении сервитута заключают землепользователь, землевладелец, арендатор земельного участка. При этом согласие в письменной форме уполномоченного органа на заключение такого соглашения не требуется, если договором аренды либо договором безвозмездного пользования не предусмотрено иное.

Если находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование или в аренду государственному или муниципальному унитарному предприятию, государственному или муниципальному учреждению, соглашение об установлении сервитута заключается при наличии согласия в письменной форме федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, в ведении которых находятся эти предприятие, учреждение.

Землепользователь, землевладелец, арендатор земельного участка, заключившие соглашение об установлении сервитута в отношении такого земельного участка, в течение десяти дней со дня заключения указанного соглашения обязаны направить в уполномоченный орган уведомление о заключении указанного соглашения.

Арендатор или землепользователь, которому земельный участок предоставлен на праве безвозмездного пользования, вправе заключать соглашение об установлении сервитута на срок, не превышающий срока действия договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком.

Со дня досрочного расторжения договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком действие заключенного арендатором или землепользователем соглашения об установлении сервитута в отношении такого земельного участка прекращается.

В соответствии со ст.39.25 ЗК РФ соглашение об установлении сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, должно содержать:

 - кадастровый номер земельного участка, в отношении которого предполагается установить сервитут;

- учетный номер части земельного участка, применительно к которой устанавливается сервитут, за исключением случая установления сервитута в отношении всего земельного участка

- сведения о сторонах соглашения;

- цели и основания установления сервитута;

- срок действия сервитута;

- права лица, в интересах которого установлен сервитут, осуществлять деятельность, в целях обеспечения которой установлен сервитут;

- обязанность лица, в интересах которого установлен сервитут, вносить плату по соглашению;

 - обязанность лица, в интересах которого установлен сервитут, после прекращения действия сервитута привести земельный участок в состояние, пригодное для его использования в соответствии с разрешенным использованием.

Если иное не установлено федеральными законами, плата по соглашению об установлении сервитута в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется:

- в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

- в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

- в порядке, установленном органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В случае заключения соглашения об установлении сервитута в 36 отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок до трех лет допускается по соглашению сторон установление сервитута в отношении части такого земельного участка без проведения работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета сведения о части земельного участка, в отношении которой устанавливается данный сервитут, без осуществления государственного кадастрового учета указанной части земельного участка и без государственной регистрации ограничения (обременения), возникающего в связи с установлением данного сервитута. В этом случае граница действия сервитута определяется в соответствии с прилагаемой к соглашению об установлении сервитута схемой границ сервитута на кадастровом плане территории.

 Лицо, которому направлено уведомление о возможности заключения соглашения об установлении сервитута или предложение о заключении соглашения об установлении сервитута в иных границах, обеспечивает проведение работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета сведения о части земельного участка, в отношении которой устанавливается сервитут, и обращается за осуществлением государственного кадастрового учета указанной части земельного участка, за исключением случаев установления сервитута в отношении всего земельного участка.

В ряде случаев установление сервитута не требуется. Согласно ст.39.33 ЗК РФ использование земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением земельных участков, предоставленных гражданам или юридическим лицам, может осуществляться без установления сервитута в следующих случаях:

- проведение инженерных изысканий;

- капитальный или текущий ремонт линейного объекта;

- строительство временных или вспомогательных сооружений (включая ограждения, бытовки, навесы), складирование строительных и иных материалов, техники для обеспечения строительства, реконструкции линейных объектов федерального, регионального или местного значения;

- осуществление геологического изучения недр;

- осуществление деятельности в целях сохранения и развития традиционных образа жизни, хозяйствования и промыслов коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации в местах их традиционного проживания и традиционной хозяйственной деятельности, за исключением земель и земельных участков в границах земель лесного фонда;

- размещение нестационарных торговых объектов, рекламных конструкций, а также иных объектов, виды которых устанавливаются 37 Правительством Российской Федерации.

Использование земельных участков в указанных целях осуществляется на основании разрешений уполномоченного органа, которое не дает лицу, в отношении которого оно принято, право на строительство или реконструкцию объектов капитального строительства.

Сервитут может быть срочным или постоянным.

Срок установления публичного сервитута в отношении земельного участка, расположенного в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, не может превышать срок резервирования таких земель.

Осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен.

Собственник земельного участка, обремененного сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено федеральными законами.

В случаях, если установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка, его собственник вправе требовать от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установивших публичный сервитут, соразмерную плату.

Лица, права и законные интересы которых затрагиваются установлением публичного сервитута, могут осуществлять защиту своих прав в судебном порядке.

Сервитуты подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Порядок, условия и случаи установления сервитутов в отношении земельных участков в границах полос отвода автомобильных дорог для прокладки, переноса, переустройства инженерных коммуникаций, их эксплуатации, а также для строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов дорожного сервиса, их эксплуатации, размещения и эксплуатации рекламных конструкций устанавливаются Федеральным законом от 8 ноября 2007 года N 257-ФЗ "Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Частный сервитут устанавливается соглашением сторон или по судебному решению.

Частный сервитут распространяется на соседний земельный участок (имеющий общую границу), а в отдельных случаях - и на другой участок (например, чтобы пройти к колодцу, требуется пересечь несколько земельных участков). Он может устанавливаться для обеспечении прохода и проезда через земельный участок, 38 прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопровода, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также для других нужд собственника недвижимости (земельного участка или другой недвижимости), которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Соглашение о сервитуте заключается между собственником земельного участка и лицом, требующим его установления. К числу последних могут относиться собственники недвижимого имущества, пожизненные наследующие владельцы или постоянные пользователи. Договор об установлении сервитута может быть самостоятельным (например, договор об установлении права прохода через участок) или входить в иной договор (например, в договор об аренде административного здания включается условие о размере, границах земельного участка, предоставляемого для прохода к дому).

По общему правилу частный сервитут имеет возмездный характер. Установление бесплатного частного сервитута может быть предусмотрено только федеральным законом, поэтому собственник участка, обремененного частным сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых он установлен.

Поскольку сервитут неотделим от недвижимости, он сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу и не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен (ст. 275 ГК РФ).

Обладатель права ограниченного пользования чужим земельным участком вправе совершать собственные активные действия (проход, проезд и др.) и требовать от собственника, землевладельца, землепользователя чужого (соседнего) земельного участка воздержания от определенных действий (например, от создания препятствий к реализации сервитута).

Как частный, так и публичный сервитут может быть срочным (на определенный срок) и бессрочным. Как правило, сервитуты устанавливаются на неопределенный срок.

Основания прекращения сервитута:

- истечение срока, на который был установлен сервитут;

- соглашение сторон;

- отказ обладателя сервитута от ограниченного пользования чужим участком;

- основания, предусмотренные в договоре об установлении сервитута (например, в течение установленного срока не внесена плата за ограниченное пользование участком);

- совпадение права собственности на земельные участки, в отношении которого и в интересах которого был установлен сервитут;

 - отпадение надобности, т.е. оснований, по которым был предоставлен сервитут (либо проявляются иные, помимо сервитута, возможности удовлетворять потребности, интересы обладателя сервитута, либо потребности, интерес вообще отпали);

- невозможность использования земельного участка по назначению в результате обременения сервитутом.

В двух последних случаях нормы ГК РФ прямо закрепляют право собственника земельного участка требовать (при наличии указанных оснований) прекращения сервитута в судебном порядке.

Одно из оснований прекращения публичного сервитута предусмотрено в п. 2 ст. 48 ЗК РФ: он может быть прекращен в случае отсутствия общественных нужд, для которых был установлен, путем принятия акта об отмене сервитута.

Сервитут вступает в силу и прекращается с момента его регистрации в Едином государственном реестре на недвижимое имущество и сделок с ним.

 

2. Аренда земельных участков

 

Аренда - наиболее распространенное право на земельные участки, расположенные в черте городских и сельских поселений. С учетом того, что законодатель отказывается от предоставления государственных и муниципальных земель в пожизненное наследуемое владение и постоянное (бессрочное) пользование (за исключением незначительного количества случаев, предусмотренных ЗК РФ), арендные отношения, как, впрочем, и правоотношения частной собственности на земельные участки, получают все большее развитие.

Данные отношения возникают на основе договора аренды. По договору аренды земельного участка арендодатель обязуется предоставить арендатору земельный участок за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

Согласно ст. 22 ЗК РФ в качестве арендодателей могут выступать собственники земельных участков, а также законные представители лиц, не достигших совершеннолетия, при получении последними земельных участков в порядке наследования (в аренду такой участок может быть сдан на срок до достижения наследником совершеннолетия).

На стороне арендаторов могут быть любые физические и юридические лица, включая иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц (за исключением случаев, предусмотренных ЗК РФ).

Возможно заключение договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора. Такой договор может быть заключен: а) если в здании, находящемся на неделимом 40 земельном участке, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим - на праве хозяйственного ведения или всем - на праве хозяйственного ведения (при этом договор аренды земельного участка заключается с условием согласия сторон на вступление в него иных правообладателей помещений в этом здании); б) если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности. Для приобретения прав на земельный участок обладатели прав на недвижимое имущество (граждане или юридические лица) сообща обращаются в орган местного самоуправления или орган государственной власти в соответствии с его компетенцией.

По общему правилу, изменение сторон договора аренды не является основанием для изменения или прекращения этого договора (ст. 617 ГК РФ).

К существенным условиям договора аренды земельных участков относится предмет договора. В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить передаваемое (подлежащее передаче) имущество, т.е. должны быть указаны местоположение, площадь, целевое назначение, категория участка, кадастровый номер (до его присвоения - может быть условный номер) земельного участка. К договору должен быть приложен план земельного участка; если сдается только его часть, то на прилагаемом плане (чертеже границ) указывается лишь эта часть. По договору аренды может быть передан земельный участок, если он не изъят из оборота.

Во-вторых, ЗК РФ в качестве существенного условия называет размер арендной платы (п.12 ст.22 ). Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки ее внесения за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, ее субъектов или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления.

Размер арендной платы за частные земли определяется соглашением сторон. При определении размера арендной платы за государственные и муниципальные земли применяются ставки, устанавливаемые компетентными органами (базовые размеры арендной платы). Традиционно эти ставки устанавливаются за единицу площади арендованного земельного участка, с учетом зоны градостроительной ценности (в поселениях), категории землепользователя, вида использования земли.

Арендная плата является существенным условием договора и может выражается в денежной или натуральной форме. Она может взиматься отдельно за арендуемый земельный участок или в составе общей арендной платы за все арендуемое имущество (например, земельный участок и здание).

 Предельным сроком договора аренды земельный участков определен в 49 лет. Договор аренды должен быть оформлен письменно.

Договоры аренды, субаренды земельного участка, заключенные на срок менее одного года, не подлежат государственной регистрации.

К особенностям порядка заключения договора аренды земельного участка следует отнести то, что такой договор в некоторых случаях возможен только по итогам торгов (конкурсов, аукционов). В частности для юридических лиц, созданных гражданами для ведения дачного хозяйства предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности осуществляется исключительно на торгах по продаже права на заключение договора аренды земельных участков (п.1 ст.39 ЗК РФ). После образования в соответствии с проектом межевания территории дачные земельные участки могут быть приобретены членами указанной некоммерческой организации в собственность или в аренду без проведения торгов (пп.3п.2ст39.3, пп.7п.2ст.39.6 ЗК РФ.

Арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления , если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Передача арендатором, являющимся лицом, с которым заключен договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования, прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного ему для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования (за исключением передачи арендных прав в залог или обращения взыскания на переданные в залог арендные права в порядке, установленном Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"), допускается только в случае передачи указанным лицом прав и обязанностей по указанным договору об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого  использования или договору об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования. Передача арендатором, являющимся некоммерческой организацией, созданной субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием для освоения территорий в целях строительства и эксплуатации наемных домов социального использования, прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного данной некоммерческой организации для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования (за исключением передачи арендных прав в залог или обращения взыскания на переданные в залог арендные права в порядке, установленном Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"), не допускается.

Арендатор земельного участка имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков.

 При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Передача арендатором, являющимся юридическим лицом, заключившим договор об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса или договор о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса, прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного ему для освоения территории в целях строительства жилья экономического класса или для комплексного освоения территории в целях строительства жилья экономического класса (за исключением передачи арендных прав в залог), допускается только в случае передачи таким лицом прав и обязанностей по договору об  освоении территории в целях строительства жилья экономического класса или договору о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса.

Передача арендатором, являющимся юридическим лицом, заключившим договор о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса, прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории в целях строительства жилья экономического класса (за исключением передачи арендных прав в залог), допускается только в случае передачи таким лицом прав и обязанностей по договору о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса.

Основаниями прекращения договора аренды земельного участка являются: соглашение сторон; истечение срока договора аренды (если договор аренды не считается возобновленным - п. 2 ст. 621 ГК РФ); судебное решение о расторжении договора; требование одной из сторон расторгнуть договор аренды, заключенный на неопределенный срок.

Как уже отмечалось, процедура расторжения договора различна для срочной аренды и аренды с неопределенным сроком. Если срок в договоре аренды не определен, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от него, предупредив об этом другую сторону за три месяца (законом или договором может быть установлен иной срок). Досрочное же расторжение договора по инициативе одной из сторон допустимо только в судебном порядке. Основания досрочного расторжения установлены в ст. 619, 620 ГК РФ, ст. 46 ЗК РФ, а также могут быть предусмотрены в договоре. Так, согласно нормам ГК РФ арендатор может требовать расторжения договора, если арендодатель не предоставляет ему имущество либо препятствует его использованию; земельный участок в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования;

- арендодатель вправе требовать расторжения, если, например, арендатор существенно ухудшает качество земельного участка, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Нормы ст.46 ЗК РФ предусматривают дополнительные основания прекращения аренды земельного участка по инициативе арендодателя:

- использование земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и категорией;

- использование земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;

- неустранение последствий умышленно совершенного земельного правонарушения (в виде отравления, загрязнения, порчи  земель или уничтожения плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими и биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировки, повлекших причинение вреда здоровью человека или окружающей среде);

- неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение 3 лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

- изъятие земельного участка для государственных и муниципальных нужд;

- реквизиция земельного участка.

 

3. Безвозмездное пользование земельными участками.

 

По договору безвозмездного пользования земельным участком одна сторона обязуется передать или передает его в безвозмездное временное пользование другой стороне, а последняя обязуется вернуть этот участок в том состоянии, в котором получила или в состоянии, обусловленном договором (ст. 689 ГК РФ).

Основное отличие этого договора от аренды заключается в его безвозмездном характере. Но следует оговориться, что безвозмездный пользователь муниципальных или государственных земель не освобождается от уплаты налога на недвижимость, поскольку одним из принципов земельного права и законодательства является платность использования земель. До принятия Федерального закона от 23.06.2014г. №171-ФЗ данный земельный титул включал в свое наименование «срочность» пользования земельным участком (срок землепользования ограничивался одним годом). В новой редакции ст.24 ЗК РФ законодатель классифицирует срочность безвозмездного пользования земельными участками в зависимости от статуса землепользователей.

Сроком до одного года в соответствии с п.2. ст.39.10 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в безвозмездное пользование органам государственной власти и органам местного самоуправления; государственным и муниципальным учреждениям (бюджетным, казенным, автономным);казенным предприятиям, а также центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий.

На срок действия трудового договора земельные участки безвозмездно предоставляются работникам организаций транспорта, лесного хозяйства, лесной промышленности, охотничьих хозяйств, государственных природных заповедников и национальных парков. По общему правилу право безвозмездного срочного пользования на служебный надел прекращается с прекращением работником трудовых отношений, в связи с которыми служебный надел был предоставлен. Прекращение права оформляется решением организации, предоставившей такой надел. Работник, прекративший соответствующие трудовые отношения, имеет право использовать этот надел в течение срока, необходимого для окончания сельскохозяйственных работ.

Право на служебный надел сохраняется:

1) за работником, прекратившим трудовые отношения при переходе его на пенсию по старости или пенсию по инвалидности;

2) за одним из членов семьи:

- работником, призванным на действительную срочную военную службу или альтернативную службу, на весь срок прохождения службы;

- работником, поступившим на учебу, на весь срок обучения в образовательном учреждении;

- работником, погибшим в связи с исполнением служебных обязанностей.

Право на служебный надел сохраняется за нетрудоспособным супругом и престарелыми родителями работника пожизненно, за детьми работника - до их совершеннолетия.

На срок до десяти лет предоставляются безвозмездно земельные участки религиозным организациям для размещения зданий, сооружений религиозного или благотворительного назначения, а в случаях если на таких земельных участках расположены принадлежащие религиозным организациям на праве безвозмездного пользования здания, сооружения, то земельные участки закрепляются на срок до прекращения прав на указанные здания, сооружения.

Новыми субъектами права безвозмездного пользования земельными участками выступают лица, с которыми в соответствии с Федеральным законом "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд" заключены гражданско-правовые договоры на строительство или реконструкцию объектов недвижимости, осуществляемые полностью за счет средств федерального бюджета, средств бюджета субъекта Российской Федерации или средств местного бюджета. Безвозмездность землепользования в этом случае ограничивается сроком исполнения таких договоров.

В целях оказания мер государственной поддержки субъектам мелкотоварного сельскохозяйственного производства законодатель предусмотрел возможность предоставления земельных участков на  праве безвозмездного пользования гражданину для ведения личного подсобного хозяйства или осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в муниципальных образованиях, определенных законом субъекта Российской Федерации, на срок не более чем шесть лет.

Подобная мера распространяется также и для индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства в муниципальных образованиях, определенных законом субъекта Российской Федерации, гражданам, которые работают по основному месту работы в таких муниципальных образованиях по специальностям, установленным законом субъекта Российской Федерации.

Получили возможность приобретать земельный участок в безвозмездное пользование на срок до пяти лет граждане в целях осуществления сельскохозяйственной деятельности (в том числе пчеловодства) для собственных нужд на лесных землях.

На такой же срок предоставляются земельные участки для ведения огородничества или садоводства некоммерческим организациям, созданным гражданами, для указанных целей. После образования в соответствии с проектом межевания территории садовые земельные участки могут быть приобретены членами указанной некоммерческой организации в собственность или в аренду без проведения торгов (пп.3 п.2.ст.39.3, пп.7 п.2.ст.39.6 ЗК РФ).

Для стимулирования индивидуального жилищного строительства на таком праве могут предоставляться земельные участки некоммерческим организациям, созданным гражданами на срок, предусмотренный федеральными законами. Если же законами субъектов федерации предусмотрено обеспечение жильем отдельных категорий граждан, то земельные участки также предоставляются на праве безвозмездного пользования некоммерческим организациям, созданными субьектами Федерации в целях строительства указанных жилых помещений на период осуществления данного строительства.

Право безвозмездного срочного пользования земельным участком согласно п. I ст. 47 ЗК РФ прекращается по решению лица, предоставившего земельный участок, или по соглашению сторон. Право безвозмездного срочного пользования прекращается при: истечении срока, на который земельный участок был предоставлен; добровольном отказе обладателя права от принадлежащего ему права; наличии оснований для принудительного прекращения указанного права.

 

4. Иные виды прав на землю

 

До принятия Федерального закона от 23.06.2014г. №171-ФЗ Земельный кодекс предусматривал такие виды вещных прав на землю как право пожизненного наследуемого владения и право постоянного  (бессрочного) пользования. С 1 марта 2015 года статьи 21 и 22 ЗК РФ, регулирующие указанные титулы земельных прав были исключены из текста кодекса. Однако следует отметить, что упразднив указанные специальные статьи о праве пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования земельными участками законодатель сохранил положения, определяющие субъектный состав и порядок предоставления земельных участков на праве постоянного бессрочного пользования. Согласно ст.39.9. ЗК РФ предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в постоянное (бессрочное) пользование осуществляется на основании решения уполномоченного органа исключительно:

- органам государственной власти и органам местного самоуправления;

- государственным и муниципальным учреждениям (бюджетным, казенным, автономным);

- казенным предприятиям;

- центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий.

 

4.1. Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком

Основной категорией лиц, использующих земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования, являются юридические лица.

Право постоянного (бессрочного) пользования может возникнуть только в отношении земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. ЗК РФ вернулся к существовавшему в ЗК РСФСР положению о предоставлении земельных участков на праве постоянного (бессрочного) пользования исключительно юридическим лицам, но ограничил их круг государственными и муниципальными учреждениями, федеральными казенными предприятиями, а также органами государственной власти и местного самоуправления. Гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются. При этом право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан до введения в действие ЗК РФ, сохраняется.

Каждый гражданин имеет право однократно бесплатно приобрести в собственность находящийся в его постоянном (бессрочном) пользовании земельный участок, при этом взимание дополнительных денежных сумм помимо сборов, установленных федеральными законами, не допускается.

В соответствии со ст. 3 закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ» юридические лица, за исключением государственных и муниципальных учреждений, федеральных казенных предприятий обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или приобрести эти участки в собственность (по своему желанию) независимо от того, для какой цели были предоставлены земельные участки до 1 июля 2012 года в соответствии с правилами, установленными главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации. Юридические лица могут переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, на которых расположены линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (линейные объекты), на право аренды таких земельных участков, установить сервитуты в отношении таких земельных участков или приобрести такие земельные участки в собственность в соответствии с правилами, установленными настоящим абзацем, до 1 января 2016 года .

С 1 января 2013 года Кодекс об административных правонарушениях дополнен статьей 7.34, устанавливающей ответственность (штрафы от 20 до 200 тыс. руб.) за нарушение сроков и порядка переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или сроков и порядка приобретения земельных участков в собственность.

В случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков годовой размер арендной платы устанавливается в пределах:

двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков;

трех десятых процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения;

полутора процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте.

Изменение годового размера арендной платы, определенного в соответствии с настоящим пунктом, может предусматриваться договорами аренды указанных земельных участков только в связи с изменением кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.

Указанные требования не распространяется на случаи, если земельные участки на правах постоянного (бессрочного) пользования предоставлены:

садоводческим, огородническим или дачным некоммерческим объединениям граждан;

организациям, при которых до вступления в силу Федерального закона от 15 апреля 1998 года N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" (далее - Федеральный закон "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан") были созданы  (организованы) садоводческие, огороднические или дачные некоммерческие объединения граждан, пользующиеся такими земельными участками;

гаражным потребительским кооперативам.

Переоформление садоводческими, огородническими и дачными некоммерческими объединениями граждан, а также гаражными потребительскими кооперативами права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками сроком не ограничивается.

Рассмотрение заявлений собственников соответствующих объектов недвижимости о приобретении земельных участков в собственность или в аренду для исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления является обязательным. В тех случаях, когда собственник здания, строения, сооружения обращается с заявлением о приобретении права собственности на земельный участок путем заключения договора его купли-продажи, а соответствующий орган не направляет заявителю проект договора купли-продажи или предлагает заключить договор аренды, собственник объекта недвижимости может обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании действий этих органов незаконными.

Лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, вправе, если иное не предусмотрено законом, самостоятельно использовать участок в целях, для которых он предоставлен, включая возведение для этих целей на участке здания, сооружения и другого недвижимого имущества. Здание, сооружение, иное недвижимое имущество, созданные этим лицом для себя, являются его собственностью.

Если нормы ГК РФ закрепляли право лица, которому земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, ограниченно распоряжаться участком (передавать его с согласия собственника участка в аренду или безвозмездное срочное пользование), то ЗК РФ определил, что граждане и юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не могут распоряжаться этими земельными участками (п. 4 ст. 20). Более того, в п. 6 ст. 3 закона «О введении в действие ЗК РФ» подчеркнуто, что не допускается внесение права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в уставные (складочные) капиталы коммерческих организаций. Коммерческие и некоммерческие организации могут переоформить свое право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на иное, в том числе право аренды земельных участков, в установленном федеральными законами порядке.

Землепользователь может добровольно отказаться от принадлежащего ему права. Право постоянного (бессрочного) пользования может быть принудительно прекращено по основаниям, предусмотренным в ст. 45 ЗК РФ:

- использование земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель;

- использование земельного участка способами, которые приводят к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;

- отравление, загрязнение, порча или уничтожение плодородного слоя почвы;

- систематическое невыполнение обязательных мероприятий по улучшению земель, охране почв от ветровой, водной эрозии и предотвращению других процессов, ухудшающих состояние почв;

- систематическая неуплата земельного налога;

- неиспользование в случаях, предусмотренных гражданским законодательством, земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом, за исключением времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

- изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд;

- реквизиции земельного участка.

4.2.Право пожизненного наследуемого владения земельным участком

 

Право пожизненного наследуемого владения устанавливалось до 1 марта 2015 года в отношении земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Субъектом этого права мог быть только гражданин, которому участок предоставлялся для садоводства, огородничества, личного подсобного хозяйства и других целей. Основанием возникновения права пожизненного наследуемого владения является принятие гражданином наследства, когда в наследственную массу входит и земельный участок, принадлежавший наследодателю на праве пожизненного наследуемого владения.

В первой редакции действующий ЗК РФ установил запрет на предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения.

 Если из условий пользования земельным участком, установленных законом, не вытекает иное, владелец земельного участка вправе возводить на нем здания, сооружения, создавать иное недвижимое имущество, приобретая на него право собственности (п. 2 ст. 266 ГК РФ).

ГК РФ помимо перехода прав по наследству запрещает владельцу иные распоряжения земельным участком. Совершать сделки, которые влекут или могут повлечь отчуждение земельного участка (например, продажу, залог), землевладелец не вправе.

В тех случаях, когда земельный участок был предоставлен в пожизненное наследуемое владение для обслуживания здания, строения, сооружения, но в результате пожара, стихийных бедствий, ветхости эти объекты недвижимости были разрушены, право на земельный участок сохраняется за владельцем при условии начала их восстановления (в установленном порядке) в течение 3 лет. Уполномоченные органы вправе этот срок продлить.

Граждане, имеющие земельные участки в пожизненном наследуемом владении, имеют право перевести их в собственность. Каждый гражданин может однократно бесплатно приобрести в собственность находящийся в пожизненном наследуемом владении земельный участок, причем взимание дополнительных денежных сумм помимо сборов, установленных федеральным законом, не допускается. Однако сборы, которые приходилось оплачивать для перевода в собственность оказывались больше стоимости самого земельного участка. Межевание участка, оформление кадастрового дела, которые являются обязательными условиями приватизации, производятся на возмездной основе. Для большинства граждан-землевладельцев эта сумма непомерно высока (зачастую стоимость кадастровых работ сравнима с рыночной стоимостью самого земельного участка с расположенными на нем садовыми домиками).

В практику приватизации земельных участков, предоставленных гражданам на праве пожизненного наследуемого владения 30 июня 2006года было внесено существенное упрощение, предусмотренное Федеральным законом №93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества», более известным как закон «О дачной амнистии», действие которого было продлено законодателем до 1 марта 2020года.

Процедура регистрации прав на собственность согласно ст.25 закона приобретает декларативный характер. Это означает, что для регистрации недвижимости будут признаваться документы, выданные в предшествующие периоды времени разными органами. Законом вводится новый принцип для российского права – возможность декларировать существование недвижимости и на основе декларации регистрировать свои права.

Решение о приватизации садовых, огородных и дачных земельных участков гражданину, являющемуся членом садоводческого, огороднического и дачного некоммерческого объединения, принимается органом местного самоуправления на основании заявления землевладельца. В заявлении гражданин по своему выбору указывает вид собственности на садовый, огородный или дачный земельный участок (собственность гражданина, общая собственность супругов).

К заявлению прилагаются следующие документы:

- схема расположения земельного участка;

- заключение правления садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения, в котором указывается лицо, за которым закреплен указанный земельный участок, а также подтверждение об отсутствии межевых споров о нарушении границ смежных земельных участков, относящихся к имуществу общего пользования.

В случае если ни один из членов садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность ранее не обращался, орган местного самоуправления вправе запросить дополнительно следующие документы:

- удостоверенная правлением копия правоустанавливающего документа на земельный участок, предоставленный садоводческому, огородническому или дачному некоммерческому объединению;

- выписка из Единого государственного реестра юридических лиц о регистрации садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения;

- проект организации и застройки садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения.